68,600,000원
인천지방법원 2025타경514299. 검암동 다세대주택 ‘돌체’ 2층 203호, 전용 39.6㎡입니다. 현재 소유자 이동섭은 2022년 6월 20일 이 주택을 164,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차인 윤수정의 계약일과 확정일자는 2022년 4월 27일, 전입과 점유개시는 2022년 5월 18일로 현재 소유자의 취득보다 앞섭니다. 보증금도 164,000,000원으로 소유권 거래가액과 같습니다.
등기상 말소기준은 2025년 8월 25일 국민건강보험공단 압류입니다. 임차인의 전입·점유와 임차권등기는 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 배당 후 남는 보증금은 매수인이 인수합니다. 현재 최저가 68,600,000원에서 집행비용을 제외한 임차인 예상배당은 66,965,200원, 미배당액은 97,034,800원입니다. 최저가만 보면 감정가의 49%지만, 확약이 없다면 낙찰가와 미배당 인수를 합친 부담은 165,634,800원으로 최신 확인 거래 164,000,000원보다 높아집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514299 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 658-2 돌체 2층 203호 도로명: 인천광역시 서구 승학로506번길 75-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 39.6㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 |
| 소유자 | 이동섭 (2022.06.20. 거래가 164,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 140,000,000원 / 68,600,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 164,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 건물 규모 | 12세대 · 2011.09.22. 사용승인 · 주차 12대 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
말소기준은 2025년 8월 25일 국민건강보험공단 압류이며, 그 뒤의 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 말소기준보다 앞선 윤수정의 주택임차권입니다. 전입·점유·확정일자를 모두 갖췄고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|
| 윤수정 2층 203호 39.6㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2022.05.18 | 2022.04.27 배당요구 2024.06.20 | 164,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
윤수정은 보증기관의 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 합산하지 않고, 이 사건의 강제경매 신청채권자로 구분합니다. 보증금 164,000,000원은 한 번만 계산하며, 현재 회차 배당 후 부족분은 룰상 97,034,800원입니다.
③ 시세 비교 — 41.8%지만 표본은 1건
돌체 전용 39.6㎡의 확인된 실거래는 2022년 6월 2층 거래 1건이며, 거래금액은 164,000,000원입니다. 대상 물건과 면적·층이 같고, 현재 소유자의 취득가와도 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.06 | 39.6㎡ | 2 | 164,000,000원 |
| 확인 표본 | 39.6㎡ | 1건 | 164,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 68,600,000원은 최신 확인 거래의 41.8%입니다. 수치만 보면 차이가 크지만, 비교 거래가 매각기일보다 약 4년 앞선 단 1건이라 현재 시세를 충분히 대표한다고 단정할 수 없습니다. 특히 12세대 다세대주택은 아파트처럼 반복 거래 표본이 쌓이지 않으므로, 전체 평균이나 할인율 하나만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 윤수정 보증금 | 164,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 164,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 윤수정의 보증금 부족분은 97,034,800원이며, 확약을 반영하지 않으면 매수인 인수 대상입니다. 본 리포트는 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 명시된 해당 임차권에 한해 이를 실질 0원*으로 처리합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·주변. 다세대주택 중심지대에 위치하며 주거환경은 보통입니다. 간재울초등학교 남동측 인근입니다.
- 교육·공원. 인천간재울초등학교 도보 3분, 과기공원 도보 1분 거리입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 승학로변 버스정류장이 있습니다. 검바위역은 북동측 도보 4분 거리로 대중교통 여건은 양호합니다.
- 건물. 2011.09.22. 사용승인된 12세대 다세대주택으로, 주차대수는 12대입니다. 급배수·급탕·위생·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지이며 서측 소로의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 공시지가는 1,626,000원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·검암1지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역에 포함됩니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 동일면적 확인 거래가 2022년 6월 1건뿐이고 총 12세대의 소규모 다세대여서, 가격 수준과 매도기간을 판단할 실거래 표본이 부족합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대상이 을구 순위 3번 윤수정 임차권과 정확히 일치하는지 확인하세요.
- 확약 조건과 말소 시점. 낙찰·잔금납부만으로 말소에 동의하는지, 추가 서류나 조건이 있는지, 소유권이전과 임차권 말소의 순서를 확인하세요.
- 현장 점유. 임차권등기 후 현재 점유자가 누구인지, 인도 상대와 열쇠 인계 가능 여부를 현장에서 확인하세요.
- 가격 재검증. 확인된 실거래는 2022년 6월 1건입니다. 인근 유사 다세대의 현재 매물, 최근 거래, 전세가와 수리 상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 세금·공과금. 국민건강보험공단 압류가 말소기준이므로 체납 관계와 당해세, 미납 관리비·공용부분 승계 가능성을 확인하세요.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 건물은 거래 빈도가 낮을 수 있으므로 예상 매도기간과 금융기관 담보평가를 보수적으로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 입찰가를 확정하세요.
맺으며 — “6,860만원짜리 물건”이 아니라 “확약서가 가격을 결정하는 물건”
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%, 최신 확인 거래의 41.8%입니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 164,000,000원이므로, 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담은 약 1.64억 수준에 고정됩니다. 현재 회차의 룰상 총부담도 165,634,800원으로 최신 확인 거래보다 높습니다.
이번 사건이 일반 인수형과 달라지는 유일한 이유는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 윤수정 임차권의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 68,600,000원*입니다. 다만 비교 가능한 실거래가 2022년 6월 한 건이고 12세대 다세대라는 환금성 제약이 있어, 낮은 최저가만으로 높은 등급을 줄 수는 없습니다. 확약 원본이 완전하면 가격 차이는 크고, 확약이 흔들리면 가격 메리트는 즉시 사라집니다. 권리와 가격의 결론이 문서 한 장에 달린 사건입니다.