인천지방법원 2025타경514326. 동암역 남동측 인근에 있는 전용 42.12㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강영이 씨로, 2022.07.21. 거래가 98,000,000원에 취득했습니다. 경매의 핵심은 근저당이 아니라 김학률 씨의 선순위 주택임차권입니다. 김학률 씨는 2022.11.03. 전입·점유를 시작했고, 2022.11.14. 확정일자를 받은 뒤 2024.11.13. 보증금 100,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 그보다 늦은 2025.11.28.이므로, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
현재 최저가 51,450,000원에서 집행비용 1,326,100원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 50,123,900원이고, 보증금 부족분은 49,876,100원입니다. 따라서 확약을 무시한 형식적 총부담은 낙찰가만 보고 판단할 수 없습니다. 유찰로 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어 총부담이 보증금 부근에 머물기 때문입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어, 해당 임차권에 한해 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514326 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 235-27 2층 202호 · 경인로653번길 69-1 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 42.12㎡ · 3층 건물 중 2층 |
| 건물 | 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 · 사용승인일 1987.03.12. |
| 소유자 | 강영이 (2022.07.21. 거래가 98,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 105,000,000원 / 51,450,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소 확약
현재 등기부에 남아 있는 담보권보다 앞선 별도 말소기준권리는 없고, 2025.11.28. 강제경매개시결정이 소멸 판단의 기준점입니다. 과거 한국주택은행·국민은행· 해남군수산업협동조합의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 반면 김학률 씨의 전입·확정일자·임차권등기는 경매개시결정보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인되는 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 주요 일자 | 권리 판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김학률 제2층 제202호 42.12㎡ 전부 주거·임차권등기 | 100,000,000원 | 전입·점유 2022.11.03. 확정일자 2022.11.14. 임차권등기·배당요구 2024.11.13. | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 49,876,100원 |
② 확약이 없을 때의 인수 구조
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려가도 매수인 인수액이 증가합니다. 이 사건 역시 확약을 적용하지 않으면 최저가만 보고 “감정가의 49%라 싸다”고 판단할 수 없습니다. 형식적 인수액은 다음과 같이 회차별로 늘어납니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 룰상 인수액 | 낙찰가 + 룰상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 51,450,000원 | 49,876,100원 | 101,326,100원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 36,015,000원 | 65,033,270원 | 101,048,270원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 25,210,500원 | 75,643,289원 | 100,853,789원 |
즉 확약이 없다면 총부담은 각 회차에서 약 100,000,000원 부근으로 고정되어, 시세 비교 역시 최저가가 아니라 낙찰가와 인수액을 더한 총액으로 해야 합니다. 이 사건에서 최저가 51,450,000원을 실질취득가로 사용할 수 있는 근거는 오직 말소동의 확약서입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 최근 거래의 46.8%
삼우빌라A동 42.12㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 102,666,666원이지만, 가격 판단에는 최신성과 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.05. 2층 110,000,000원 1건이며, 과거 거래 평균보다 최근 가격이 11.1% 높은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05. | 42.12㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2023.07. | 42.12㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2022.06. | 42.12㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 전체 평균 | 42.12㎡ | 3건 | 102,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.12㎡ | 1건 | 110,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득 51,450,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래가인 110,000,000원의 46.8%입니다. 감정가 105,000,000원보다도 낮고, 전체 실거래 평균 102,666,666원과 비교해도 절반 수준입니다. 거래 표본이 3건, 최근 12개월 표본은 1건에 불과하므로 개별 호수의 상태 차이는 반드시 감안해야 하지만, 확약이 유효하게 이행된다는 전제에서는 가격 간격이 분명한 물건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,326,100원 |
| 1. 임차인 김학률 보증금 | 100,000,000원 | 50,123,900원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 부족분 49,876,100원이 발생합니다. 등기 순위만 적용하면 매수인 인수 대상이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 다세대주택이며, 6세대 규모의 삼우빌라A동입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 동암역 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 동암역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1987.03.12. 사용승인된 벽돌조 슬래브 위 기와지붕 3층 건물입니다. 위생·급배수·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 사각형 평지의 주거용 건부지이며 북동측 약 3~4m 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,429,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 거래 표본이 3건이고 6세대 소규모·1987년 사용승인 다세대주택이므로 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 순위 7번 임차권 전체를 대상으로 하는지, 매각 후 말소 이행에 필요한 절차가 무엇인지 원본으로 대조해야 합니다.
- 룰상 인수액과 실질 인수액 구분. 현재 배당표의 미배당 보증금은 49,876,100원이지만 확약 반영 실질 인수는 0원*입니다. 두 금액을 혼동하면 안 됩니다.
- 추가 점유 확인. 현장조사가 폐문 상태에서 진행돼 자세한 임대관계가 미상입니다. 김학률 씨 외 점유자가 있는지 현장과 전입세대 자료로 확인해야 합니다.
- 명도·인도 상태. 임차권이 말소되더라도 실제 점유 상태와 인도 시점은 별도 문제이므로 현재 거주 여부와 퇴거 일정을 확인해야 합니다.
- 노후도 점검. 1987년 사용승인 건물인 만큼 누수·균열·배관·난방·창호·옥상 및 공용부분 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 소규모 빌라 환금성. 최근 거래가는 110,000,000원이지만 최근 12개월 표본은 1건입니다. 수리 상태와 개별 호수 조건을 반영해 재매각 가능 금액을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.07.28.입니다. 입찰 판단 시 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 싸게 보이는 이유와 실제 메리트의 조건
이 물건의 표면적인 최저가는 51,450,000원으로 감정가 105,000,000원의 49%입니다. 그러나 선순위 임차보증금 100,000,000원이 있어, 확약이 없다면 현재 회차의 룰상 총부담은 101,326,100원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘기 때문에 총액은 보증금 부근에서 크게 달라지지 않습니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 해당 임차권에 그대로 적용되고 말소가 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 최저가와 같은 51,450,000원이 됩니다. 이는 최근 거래 110,000,000원의 46.8%로 가격 차이가 큽니다. 다만 1987년 사용승인·6세대 소규모 다세대주택이며 현장 임대관계가 미상이라는 점을 고려하면, 확약서는 합격 조건이고 현장조사는 가격 메리트를 지키는 조건입니다.
