보증금 1.03억의 선순위 임차권 — 확약 적용 시 인수는 실질 0원*

인천지방법원 2025타경514331. 인천 계양구 동양동 그린파크빌 4층 404호, 전유면적 33.15㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사서가리츠이며, 2022년 8월 29일 매매를 원인으로 2022년 10월 14일 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 112,000,000원, 두 차례 유찰된 현재 최저매각가는 54,880,000원입니다.

이 사건의 중심은 낮아진 최저가가 아니라 한정연의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022년 7월 8일, 전입과 점유 개시는 2022년 7월 28일이고, 보증금은 103,000,000원입니다. 2024년 8월 21일 임차권등기가 마쳐졌으며 배당요구도 확인됩니다. 경매개시결정일인 2025년 11월 28일보다 앞선 권리이므로, 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 남는 대항력 인수형입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약이 결론을 바꾼다

종전 근저당권과 압류는 모두 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 기준이 되는 권리는 2025년 11월 28일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제의 주택임차권은 그보다 앞선 2024년 8월 21일 등기됐고, 전입·점유·확정일자는 더 빠른 2022년 7월에 갖춰졌습니다. 따라서 일반적인 배당 계산만 적용하면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

한정연은 보증기관의 중복 승계 신고가 아니라 실제 임차인입니다. 실제 임차인은 1명이며 보증금 합산 대상도 한정연의 103,000,000원 한 건입니다. 전입과 점유가 경매개시결정보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다.

③ 가격 판단 — 감정가의 49%, 시세 판단은 보류

감정가 112,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 54,880,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 비교할 최근 실거래 자료가 없어 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.

확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 최저가와 같은 54,880,000원입니다. 반대로 확약을 적용하지 않는 일반 계산에서는 현재 회차 미배당 인수액이 49,507,840원이고, 추가 유찰 시 65,675,488원, 76,992,842원으로 증가합니다. 이 사건의 가격 판단은 반드시 확약의 적용 여부와 동양동 다세대 실거래 조사를 함께 확인한 뒤 내려야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 54,880,000원 가정)

배당표상 미배당 보증금은 49,507,840원이지만, 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 계양구 동양동 소재 계양3동 행정복지센터 북측 인근이며, 주위에는 다세대주택과 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 콘크리트지붕 5층 건물 내 4층 404호로, 외벽은 치장벽돌 마감, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수·전기설비와 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 북측과 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지. 인접도로 대비 등고 평탄한 정방형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 이 임차권 전부에 적용되고, 매각 후 임차권등기 말소와 대항력 포기 효과가 확정되는지 원문을 대조하세요.
• 조건부 인수 계산. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 통상 미배당 49,507,840원이 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
• 시세 조사. 최근 실거래 자료가 없어 최저가 54,880,000원의 적정성을 판단할 수 없습니다. 동양동 인근 다세대의 면적·층·준공연도가 유사한 거래를 별도로 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
• 별도등기 원본 대조. 대지권 목적토지의 근저당권과 지상권이 토지 등기사항증명서상 실제 말소됐는지 다시 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 변동 가능성을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — 낮은 최저가보다 확약의 효력이 먼저다

이 물건은 감정가 112,000,000원에서 54,880,000원까지 내려왔지만, 원래 구조만 보면 보증금 103,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 낮은 최저가가 곧 낮은 총부담을 의미하지 않습니다. 현재 회차의 통상 미배당 인수액은 49,507,840원이고, 추가 유찰 시에는 그 금액이 더 늘어납니다.

다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 정확도 규칙상 해당 임차권의 인수는 실질 0원*입니다. 그 결과 현재 회차의 실질취득은 54,880,000원으로 정리됩니다. 결론은 명확합니다. 권리의 핵심은 확약서 원문과 적용 범위 확인, 가격의 핵심은 별도 실거래 조사입니다. 확약이 확인되기 전에는 인수 0원을 확정된 사실처럼 믿어서는 안 되고, 시세 자료 없이 감정가의 49%라는 이유만으로 싸다고 판단해서도 안 됩니다.

* 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 주택임차권에 유효하게 적용되고 약정대로 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다. 일반 배당 계산상 현재 회차 미배당액은 49,507,840원입니다.