인천지방법원 2025타경514371. 인천광역시 서구 연희동 736-3, 3층 301호로 감정평가상 도시형생활주택-단지형 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가는 204,000,000원이고 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 99,960,000원입니다. 가격만 보면 크게 내려왔지만, 이 물건은 등기된 선순위 주택임차권을 먼저 봐야 합니다.
임차인 오병준의 임대차계약일자는 2022년 9월 4일, 확정일자는 2022년 9월 8일, 전입·점유개시는 2022년 10월 4일이며 보증금은 175,000,000원입니다. 반면 현재 말소기준권리로 선언된 서울특별시 압류는 2025년 4월 10일입니다. 따라서 임차권은 말소기준보다 앞서 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514371 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 736-3 3층301호 · 연희로28번길 9-12 |
| 이용상태 | 도시형생활주택-단지형 다세대주택 · 전용 49.7㎡ · 4층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 노명현 · 2022.10.20 매매 · 거래가액 175,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약서가 있다
과거 우리은행 근저당권과 신한은행 근저당권은 이미 등기부상 말소되었습니다. 현재 권리관계에서 기준이 되는 것은 2025.04.10 서울특별시 압류입니다. 그보다 앞선 2024.10.24 오병준 주택임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않는 선순위 권리입니다. 이후 2025.12.01 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 확인
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오병준 | 3층 301호 49.7㎡ 전부 | 175,000,000원 | 2022.10.04 | 2022.09.08 | 대항력 有 우선변제 有 확약 적용 |
오병준은 2022.10.04 전입·점유를 시작했고, 2022.09.08 확정일자를 갖췄으며 배당요구도 확인됩니다. 말소기준 2025.04.10보다 앞서므로 원칙적으로 미배당 보증금은 매수인이 승계하는 구조입니다. 현재 회차 기준 룰상 미배당액은 77,239,280원입니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 후에는 가격 차이가 크다
아름빌3은 총 12세대이며 대상 면적은 49.7㎡입니다. 확인된 동일 면적권 실거래는 2022.10 3층 175,500,000원, 2023.04 4층 150,000,000원으로 총 2건입니다. 제공된 평균 및 최근 12개월 시세지표는 162,750,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.04 | 49.76㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.10 | 49.7㎡ | 3 | 175,500,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 162,750,000원 |
현재 최저가 99,960,000원은 시세지표 162,750,000원의 61.4%입니다. 이 사건은 확약서가 없었다면 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 전형적인 선순위 임차권 인수형이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영하면 실질취득도 99,960,000원으로 내려갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,199,280원 |
| 1. 임차인 오병준 보증금 | 175,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 77,239,280원으로 매수인 인수 대상이지만, 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 쉽게 줄지 않는다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 99,960,000원 | 77,239,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,972,000원 | 106,687,496원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,980,400원 | 127,301,247원 |
선순위 임차권 인수형은 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로, 최저가 하락만으로 총부담이 같은 폭으로 내려가지 않습니다. 이 사건은 바로 그 위험을 말소동의 확약서가 제거하는 형태입니다. 따라서 입찰 판단의 전제는 확약서의 실제 효력과 말소 처리 조건을 원본으로 재확인하는 것입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 서구 연희동, 인천지하철 2호선 아시아드경기장역 서측 인근. 주변은 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 아시아드경기장역 및 노선버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 3층 301호이며 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 9미터, 남측 약 7미터 도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희1·2지구)·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재되어 있습니다.
- 규모. 아름빌3 총 12세대, 2012.11.30 준공. 동일 면적권 확인 실거래는 2건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 물건의 핵심입니다. 확약 적용 시 실질 인수 0원, 적용되지 않으면 현재 회차 계산상 77,239,280원이 남습니다.
- 임차권 말소 처리 확인. 을구 5번 오병준 주택임차권등기가 실제 매각 후 어떤 절차와 조건으로 말소되는지 확인해야 합니다.
- 배당관계 확인. 현재 매각가 가정에서는 집행비용 2,199,280원, 임차인 배당 97,760,720원, 주택도시보증공사 배당 0원입니다.
- 시세 재확인. 제공된 동일 면적 실거래는 2022.10과 2023.04의 2건입니다. 실제 입찰시점의 매매·전세가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 대상은 3층 301호 49.7㎡ 전부입니다. 실제 점유상태와 인도 조건을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 확약서 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 물건은 ‘49%’보다 확약서 한 장이 더 중요하다
감정가 204,000,000원에서 두 번 유찰돼 99,960,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 가격 메리트가 보입니다. 그러나 오병준의 175,000,000원 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리이므로, 원칙대로라면 현재 회차에서도 77,239,280원이 매수인에게 남습니다.
이 구조를 바꾸는 것이 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 정확도 규칙에 따라 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 실질취득은 99,960,000원입니다. 이는 제공 시세지표 162,750,000원의 61.4% 수준입니다. 따라서 이 사건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 확약서가 실제 매각과 말소 과정에서 확실히 이행되는지 확인하는 것입니다.
