인천지방법원 2025타경514443. 주안역 북서측 인근 베스티움 9층 902호, 전용 17.095㎡ 오피스텔입니다. 감정가는 52,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 36,400,000원입니다. 겉으로만 보면 감정가의 70%까지 내려온 소액 물건처럼 보입니다. 하지만 권리 순서를 펼치면 이야기가 달라집니다. 임차인 정두진은 2022.06.24 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.07입니다. 말소기준으로 제시된 2025.07.31 압류보다 훨씬 앞섭니다. 따라서 대항력이 있는 선순위 임차인이고, 등기된 주택임차권 역시 말소기준보다 앞서 매수인 인수 대상으로 분석됩니다.
현재 회차 36,400,000원 매각을 가정한 배당표에서는 집행비용 1,055,200원을 먼저 제외한 뒤 정두진에게 35,344,800원이 배당됩니다. 보증금 72,000,000원 가운데 36,655,200원이 부족해 매수인이 인수하는 구조입니다. 그래서 낙찰가만 36,400,000원으로 내려갔다고 가격 메리트가 생긴 것이 아닙니다. 낙찰가와 인수를 합치면 73,055,200원으로, 최근 12개월 실거래 평균 37,800,000원과 최신 거래 35,400,000원을 크게 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 25-34 베스티움 9층 902호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 17.095㎡ · 지하 3층 / 지상 15층 건물 내 9층 902호 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 박성현 (2022.07.28 소유권이전 · 거래가액 74,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 36,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 72,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부에 있던 신한은행 근저당 180,000,000원은 2022.06.24 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 그 이후가 아니라 임차인의 전입·확정일자와 말소기준 압류의 선후입니다. 정두진의 전입·점유는 2022.06.24, 확정일자는 2022.06.07, 임차권등기는 2024.07.31입니다. 반면 말소기준 압류는 2025.07.31이므로 정두진의 권리가 앞섭니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 72,000,000원입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있다
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정두진 | 9층 902호 17.095㎡ 전부 | 2022.06.24 | 2022.06.07 | 72,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 |
정두진은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있지만, 배당요구를 했다는 이유만으로 보증금 전액이 사라지는 것은 아닙니다. 현재 회차에서는 보증금 72,000,000원 중 35,344,800원만 배당되고 36,655,200원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계되는 구조이므로, 이 잔액을 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
베스티움 전용 17.1㎡ 안팎 최근 거래를 보면 가격 흐름 자체가 크게 내려왔습니다. 최근 12개월 거래 4건의 평균은 37,800,000원, 최신 거래는 2026.01의 35,400,000원입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 -50.7% 낮아진 하락 추세입니다. 전체 12건 평균 63,683,333원만 보면 현재 최저가가 57.2% 수준이지만, 2022~2023년의 67,000,000원·70,000,000원·74,000,000원·75,000,000원·105,000,000원 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 17.1㎡ | 4 | 35,400,000원 |
| 2026.01 | 17.1㎡ | 5 | 35,400,000원 |
| 2026.01 | 17.1㎡ | 5 | 35,400,000원 |
| 2025.04 | 18.12㎡ | 5 | 45,000,000원 |
| 2023.03 | 17.1㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2022.10 | 18.12㎡ | 8 | 67,000,000원 |
| 2022.08 | 18.12㎡ | 9 | 105,000,000원 |
| 2022.08 | 18.12㎡ | 5 | 70,000,000원 |
| 2022.07 | 17.1㎡ | 7 | 74,000,000원 |
| 2022.07 | 17.1㎡ | 7 | 74,000,000원 |
| 2022.07 | 17.1㎡ | 8 | 74,000,000원 |
| 2022.07 | 17.1㎡ | 9 | 74,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 37,800,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 96.3%이므로 낙찰가만 놓고 보면 최근 시세에 가까운 수준입니다. 그러나 이 물건은 그렇게 비교하면 안 됩니다. 현재 회차의 예상 인수액 36,655,200원을 더하면 실질취득이 73,055,200원으로 올라갑니다. 따라서 ‘최저가 36,400,000원이 최근 시세보다 싸다’는 결론은 성립하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,055,200원 |
| 1. 임차인 정두진 보증금 | 72,000,000원 | 35,344,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 기준 정두진 보증금 부족분 36,655,200원이 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 36,400,000원 | 36,655,200원 | 73,055,200원 |
| 2회 유찰 시 | 25,480,000원 | 47,378,640원 | 72,858,640원 |
| 3회 유찰 시 | 17,836,000원 | 54,885,048원 | 72,721,048원 |
회차가 내려갈수록 낙찰가 자체는 36,400,000원 → 25,480,000원 → 17,836,000원으로 낮아지지만, 인수액은 36,655,200원 → 47,378,640원 → 54,885,048원으로 커집니다. 그래서 총 부담은 계속 72,000,000원대에 머뭅니다. 이것이 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 물건에서 나타나는 핵심 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천2호선 및 경인선 주안역 북서측 인근이며, 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 주안역과 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2012.10.31 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 15층 건물의 9층 902호입니다.
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용 중이며 전용면적은 17.095㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 37,800,000원, 최신 거래는 35,400,000원이며 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -50.7%입니다.
- 경매 이력. 베스티움 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.8회이고 매각률은 0.0%로 집계돼 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가만 보지 말 것. 현재 최저가는 36,400,000원이지만 예상 인수 36,655,200원을 더한 실질취득은 73,055,200원입니다.
- 정두진 대항력 확인. 전입 2022.06.24·확정일자 2022.06.07·임차권등기 2024.07.31로 말소기준 압류 2025.07.31보다 앞섭니다.
- 말소동의 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 실제 매각 후 임차권 말소 범위와 조건을 원문에서 확인해야 합니다.
- 대항력 포기 여부 별도 확인. 제공된 문구에는 대항력 포기까지 적시돼 있지 않아 본 분석에서는 미배당 보증금 인수를 0원으로 처리하지 않았습니다.
- 하락 시세 반영. 최근 12개월 평균 37,800,000원·최신 거래 35,400,000원·가격 추세 -50.7%를 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰로 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 늘어 총 부담은 72,000,000원대에 머뭅니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구 내용을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,640만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 함정은 숫자 하나입니다. 최저매각가 36,400,000원만 보면 최근 실거래 35,400,000원~45,000,000원 구간과 비슷해 보입니다. 하지만 정두진의 보증금은 72,000,000원이고 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 현재 회차 예상배당 후에도 36,655,200원이 남아 매수인 인수로 계산되므로 실질취득은 73,055,200원입니다.
더구나 최근 12개월 평균은 37,800,000원이고 최신 거래는 35,400,000원, 가격 추세는 -50.7%입니다. 과거 전체 평균 63,683,333원이나 감정가 52,000,000원을 기준으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 2회·3회 유찰이 이어져도 낙찰가 감소만큼 인수액이 늘어 총 부담이 72,000,000원대에 머무는 구조입니다.
결론은 권리·가격 모두 보수적 접근입니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 점은 반드시 원문 확인할 요소지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기까지 단정할 수는 없습니다. 따라서 현 단계에서는 선순위 대항력 임차인의 미배당 인수를 전제로 판단하는 것이 안전하며, 최저가가 더 내려가더라도 단순한 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
