156,800,000원
인천지방법원 2025타경514494. 부평동 아이홈 4층 406호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 근린주택 물건입니다. 소유자 이지혁은 이병우라는 이름으로 2019년 240,000,000원에 취득한 뒤 2022년 개명했고, 같은 해 이 주택에는 민간임대주택등기가 기재됐습니다.
등기부에 남아 있는 담보권보다 중요한 것은 임차권의 시간 순서입니다. 2017년 신한은행 근저당권은 2019년에 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2025년 12월 5일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 원치헌의 임차권등기는 2024년 8월 28일, 정새빈의 전입은 2025년 5월 28일로 모두 그보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514494 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 534-82 아이홈 제4층 제406호 인천광역시 부평구 경원대로1354번길 4 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린주택 · 공동주택(연립주택)으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 4층 406호 · 임차권 범위 63.25㎡ 전부 |
| 소유자 | 이지혁 (이병우에서 개명 · 2019.05.14. 매매, 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 156,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 245,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.01. 등기 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 먼저다
현재 등기부상 말소기준은 2025년 12월 5일 강제경매개시결정입니다. 원치헌은 2021년 4월 6일 점유를 시작하고 2021년 4월 7일 주민등록을 마쳤으며, 2021년 3월 17일 확정일자를 갖춘 뒤 2024년 8월 28일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 임차보증금은 계약 갱신 내역을 포함해 245,000,000원으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 확약 밖 임차인이 따로 있다
확인되는 실제 임차인은 정새빈·원치헌 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이지 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 원치헌의 계약 갱신에 따른 보증금 기재도 245,000,000원씩 두 건을 합산하는 구조가 아니라 동일 임대차의 갱신 내역으로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정새빈 | 2025.05.28. 전입 점유 부분 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 확약 밖 인수 위험 |
| 원치헌 | 2021.04.06. 점유 2021.04.07. 주민등록 406호 63.25㎡ 전부 | 245,000,000원 | 대항력 있음 | 확정일자·배당요구 | 조건부 0원* |
* 원치헌 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 대항력 포기까지 포함해 유효하게 적용된다는 전제입니다. 이 확약은 정새빈에게 적용되는 것으로 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,995,200원 |
| 1. 강제경매 신청채권 · 주택도시보증공사 | 245,000,000원 | 153,804,800원 |
| 미배당 | - | 91,195,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 미배당액이 곧바로 매수인 인수액으로 확정되는 것은 아니며, 원치헌 임차권의 대항력 포기·말소 확약 범위와 정새빈의 임대차 내용을 함께 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 실거래 비교보다 권리 확정이 먼저다
비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 224,000,000원이나 최저가 156,800,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단을 유보해야 합니다. 현재 확인되는 수치만으로는 감정가의 70%라는 할인율 외에 가격 메리트를 뒷받침할 근거가 없습니다.
더구나 원치헌의 보증금 245,000,000원은 감정가보다도 큽니다. 확약 미적용을 전제로 보면 실질취득은 최저가가 아니라 보증금 안팎을 기준으로 검토해야 하며, 여기에 정새빈의 미상 보증금 위험이 추가될 수 있습니다. 이 상태에서는 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 내 4층 406호입니다.
- 주위환경. 부원중학교 남동측 인근에 위치하고, 주변에는 업무시설·공동주택· 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 버스정류장과 전철역이 인근에 있고 차량 출입이 가능해 교통사정은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 35미터, 남측 약 8미터, 동측 약 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득을 대상으로 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지 토지거래계약 허가구역으로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 상·하수도시설, 난방·위생·승강기 설비가 있고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 문서가 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기와 보증금 반환채권의 매수인 불행사까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 정새빈 임대차 확인. 임대차계약서·보증금·확정일자·점유 부분·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 실제 임차인 수 구분. 실제 임차인은 정새빈과 원치헌 2명입니다. 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 보거나 원치헌의 갱신계약 보증금을 중복 합산하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01. 기재된 민간임대주택등기의 처리와 매각 후 효력을 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 비교 근거가 확인되지 않으므로 동일 건물·인근 연립주택의 최근 거래와 매물 가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 현재 점유자, 공용부분 관리비, 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 확약서 한 장만 보고 인수 0원으로 계산하지 마라
이 사건의 핵심은 최저가 156,800,000원이 아닙니다. 먼저 등장한 권리는 보증금 245,000,000원의 원치헌 임차권이고, 현재 배당안에서도 91,195,200원이 미배당으로 남습니다. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 원치헌 임차권을 실질적으로 해소할 가능성은 있지만, 제공된 문구만으로 대항력 포기 범위까지 단정할 수 없습니다.
그보다 더 중요한 문제는 별도 임차인 정새빈입니다. 말소기준보다 앞서 전입했지만 보증금·확정일자가 미상이고, 원치헌을 대상으로 한 확약이 정새빈에게까지 적용된다는 근거도 없습니다. 따라서 결론은 명확합니다. 원치헌 확약의 원문과 정새빈 임대차가 모두 확인되기 전에는 실질취득가도, 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다. 권리가 확정되지 않은 상태에서 감정가의 70%라는 숫자만 보고 응찰할 물건은 아닙니다.