338,271,000원
청주지방법원 2025타경5608. 충청북도 청주시 상당구 미원면 미원리 433-11의 건물과 토지가 함께 매각되는 물건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골 및 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 주상용 건이고, 현재 이용은 1층 유흥시설, 2층 단독주택입니다. 현재 소유관계는 신순식 4분의 2, 신예리 4분의 1, 신예지 4분의 1의 공유 형태입니다.
권리 구조의 기준점은 2012.05.15 설정된 미원새마을금고 근저당권 325,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인 정정례의 전입일은 2022.04.20으로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고, 현재 회차 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경5608 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 미원면 미원리 433-11 · 미원시내2길 14-8 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층 유흥시설 · 2층 단독주택 |
| 소유자 | 신순식 4분의 2 · 신예리 4분의 1 · 신예지 4분의 1 |
| 토지 | 403.0㎡ · 대 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반상업지역 |
| 감정가 / 최저가 | 690,348,700원 / 338,271,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 259,432,944원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후는 정리된다
말소기준은 2012.05.15 접수된 을구 2번 미원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 325,000,000원이고 채무자는 신경식입니다. 2025.12.05 청주지방법원의 임의경매개시결정이 등기됐으며 채권자는 청남새마을금고입니다. 2026.02.26 신예지 지분에 설정된 압류도 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정정례 | 2층 전체 및 제시외 1번 | 3,000원 | 2022.04.20 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
정정례의 전입신고는 말소기준권리 이후입니다. 배당요구·확정일자에 따른 우선변제 여부는 별도 판정하지 않으며, 예상배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 금액입니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가는 690,348,700원, 현재 최저매각가는 338,271,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 구간입니다. 인수 예상액이 0원이므로 현재 회차에서 단순 실질취득액은 최저매각가와 같은 338,271,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 338,271,000원 | 325,000,000원 | 0원 | 7,735,206원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 236,789,699원 | 232,674,643원 | 92,325,357원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 165,752,789원 | 162,632,250원 | 162,367,750원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 338,271,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,535,794원 |
| 2. 근저당권 · 미원새마을금고 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,735,206원 |
현재 회차에서는 집행비용 5,535,794원을 제외하고 미원새마을금고 근저당권 325,000,000원이 전액 배당되며, 소유자 잔여는 7,735,206원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영하지 않은 예상치이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미원교차로 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설이 주를 이루는 노변 상가지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 일반철골 및 경량철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 주상용 건으로, 1층은 유흥시설·2층은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 토지. 403.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·부정형이며 일반상업지역에 포함됩니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·가축사육제한구역에 포함되고 도로구역에 접합니다.
- 공시지가. 312,800원/㎡입니다.
- 건축 위반. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 현장과 매각대상 범위를 정확히 대조하세요.
- 목록 3 현황. 지목은 도로이나 대상물건 1과 함께 일단의 건부지로 이용되고 있습니다. 실제 통행관계와 배타적 사용수익 가능 여부를 확인하세요.
- 혼합용도. 1층 유흥시설·2층 단독주택으로 이용 중이므로 주거용 단일물건과 다른 명도·운영·환금성 특성을 감안해야 합니다.
- 임차인 정정례. 전입일이 2022.04.20으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없으나, 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 2회 유찰. 최저매각가는 338,271,000원까지 내려왔지만, 유찰폭만으로 가격 적정성을 판단하지 말고 토지·건물별 실질가치를 재확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “물건 안전”은 다르다
이 사건은 권리관계만 놓고 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 2012.05.15 미원새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 정정례는 2022.04.20 전입으로 대항력이 없으며 현재 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 1층 유흥시설·2층 단독주택이라는 혼합용도, 제시외 건물 포함 일괄매각, 그리고 지목과 현황이 다른 토지의 통행·사용수익 가능성입니다. 감정가 690,348,700원에서 2회 유찰돼 338,271,000원까지 내려왔다는 숫자만 보고 접근하기보다, 이 세 가지 물건 리스크를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 핵심입니다. 권리는 비교적 단순, 물건 검증은 필수.
