반값처럼 보이지만, 1/2 지분과 임차인 인수가 남는다 — 서대구역화성파크드림 1103호

대구지방법원 2025타경27. 서대구역화성파크드림 732동 11층 1103호, 전용 59.9785㎡ 아파트입니다. 등기상 장준영과 정순주가 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 이 사건의 경매개시결정은 정순주 지분에만 기입됐습니다. 감정가 179,500,000원도 전체 아파트 가격이 아니라 매각 대상 지분의 평가액으로 읽어야 합니다.

등기에는 근저당권과 압류가 없고, 2025.01.13 김쾌영의 강제경매개시결정이 말소기준 역할을 합니다. 뒤이어 2025.01.23 김동찬의 강제경매개시결정이 추가됐고 두 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기부상 부담이 사라지는 것과 임차보증금 인수 위험이 사라지는 것은 별개입니다. 신희정과 권재현의 전입일은 모두 말소기준일보다 앞섭니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 소멸권리보다 선행 점유가 핵심

말소기준은 2025.01.13 강제경매개시결정입니다. 이후의 김동찬 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하며, 등기부상 근저당권이나 압류는 없습니다. 하지만 신희정은 2024.02.07, 권재현은 2024.03.04 전입해 모두 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약내용·실제 점유·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 미배당 보증금이 있다면 매수인 승계 가능성이 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수액 산정 불가

두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다. 신희정은 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 권재현은 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 확인 가능한 실질취득비용은 87,955,000원 + 두 임차인의 미배당 보증금 중 매수인이 승계할 금액이며, 보증금이 미상인 상태에서는 총액을 계산할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — ‘전체 아파트의 24.4%’라는 착시

서대구역화성파크드림 동일면적의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 아래 실거래가는 아파트 전체 소유권의 거래가격이고, 경매 최저가는 지분 1/2의 가격입니다.

최근 12개월 전체 소유권 거래는 340,000,000원~377,000,000원, 평균 360,500,000원이며 최신 거래는 350,000,000원입니다. 이 평균의 1/2은 180,250,000원으로, 지분 감정가 179,500,000원과 거의 같은 수준입니다. 즉 감정가는 전체 시세의 절반을 지분가치로 평가한 구조이고, 현재 최저가 87,955,000원은 그 지분 감정가의 49%입니다.

최저가가 전체 실거래 평균의 24.4%라는 수치는 산술적으로는 맞지만, 전체 아파트 가격과 1/2 지분 가격을 직접 나눈 비율입니다. 여기에 임차보증금 인수 가능성, 공유자와의 공동소유, 공유자 우선매수권, 단독 사용 제한을 반영하지 않았으므로 “시세의 24.4%에 아파트를 산다”는 의미가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,955,000원 가정)

위 표는 집행비용과 두 경매채권만 반영한 계산입니다. 임차인 보증금·확정일자·최우선변제 여부가 확인되지 않아 임차인 배당은 반영되지 않았습니다. 임차인 권리가 확인되면 채권자 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로, 이 표만으로 인수액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구이현초등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다. 단지 서측 약 20미터, 남·동측 약 15미터, 북측 약 12미터 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 11층이며, 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스·개별난방 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역과 준주거지역, 재정비촉진지구 및 지구단위계획구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,848,000원/㎡입니다.
• 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 아파트 실거래는 존재하지만 지분 경매는 평균 6.0회 유찰, 매각률 0.0%로 나타납니다. 공유관계와 점유 문제가 해소되지 않으면 일반 매매와 같은 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 지분 재확인. 매각 대상이 정순주 지분 2분의 1이라는 점을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
• 임차계약 전수 확인. 신희정·권재현의 계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부, 확정일자 및 배당요구 내역을 확인해야 실질취득비용을 산정할 수 있습니다.
• 공유자 우선매수권. 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있습니다. 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 내지 않아 실효되면 이후 매각기일부터는 다시 행사할 수 없습니다.
• 공유관계 출구전략. 장준영 지분 2분의 1이 남으므로 지분 협의매수, 공동사용 협의 또는 공유관계 해소 방안을 입찰 전에 세워야 합니다.
• 단독 사용 가능성 금지. 1/2 지분 낙찰만으로 아파트 전체를 즉시 단독 점유하거나 자유롭게 처분할 수 있다고 전제해서는 안 됩니다.
• 절차 상태 확인. 2026.06.18 채권자들에게 기각결정정본이 발송된 이력이 있으므로, 2026.07.09 매각기일과 현재 절차 진행 상태를 법원 기록에서 대조해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 임차인 최우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·주민등록 전입내역과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것

이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 취득 범위와 승계 범위입니다. 최저가 87,955,000원은 지분 감정가의 49%까지 내려왔지만, 낙찰자가 취득하는 것은 아파트 전체가 아닌 1/2 지분입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명의 보증금도 확인되지 않아 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

전체 소유권 최근 12개월 평균은 360,500,000원이지만, 이를 지분 최저가와 직접 비교해 “시세의 24.4%”라고 해석하면 안 됩니다. 공유자 우선매수권, 나머지 공유지분, 임차인의 점유와 미배당 보증금, 6회 유찰이라는 시장 반응을 모두 반영해야 합니다. 가격은 크게 내려왔지만 권리와 환금성은 아직 정리되지 않았습니다. 임차보증금과 배당순위, 공유관계 해소 방안이 확인되기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 고난도 지분경매입니다.