인천지방법원 2025타경514574. 한빛캐슬 5층 503호, 전용 73.282㎡의 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 최성광은 2021.04.30 전입·점유를 시작했고 2021.03.30 확정일자를 갖춰, 2022.04.14 말소기준 압류보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 보증금은 160,000,000원입니다.
현재 최저가 90,650,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,031,700원을 빼고 최성광에게 88,618,300원이 배당되어, 룰상 미배당 보증금은 71,381,700원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 160,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 그 임차권의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514574 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 81-8 한빛캐슬 5층 503호 · 주안중로 12 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔(주거용) · 전용 73.282㎡ · 지상 14층 건물 |
| 소유자 | 권영만 · 2021.04.30 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 185,000,000원 / 90,650,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
말소기준은 2022.04.14 국의 압류입니다. 이후 2022.09.13 주택도시보증공사 가압류와 2025.12.09 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 최성광의 주택임차권등기는 2023.05.26 등기됐지만, 임대차계약 2021.03.20, 확정일자 2021.03.30, 전입·점유 2021.04.30으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다.
② 임차인 — 실제 점유자 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최성광 | 2021.04.30 | 160,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 확정일자 2021.03.30 · 배당요구 2023.05.26 | 확약 반영 0원 확약 미반영 룰상 부족분 71,381,700원 |
| 김성진 | 2024.10.30 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 말소기준 2022.04.14 이후 전입 |
김성진은 2024.10.30 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 확인되지 않았지만, 전입 시점상 매수인에게 대항하는 임차권으로 보지는 않습니다. 따라서 확약 밖에 별도의 대항력 임차인 인수위험이 남아 있는 구조는 아닙니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있으나 하락 추세 확인
한빛캐슬(81-8)은 34세대, 2014.10.08 준공입니다. 실거래는 총 7건이며, 전체 평균 186,571,428원에는 2021~2022년의 높은 거래가가 섞여 있습니다. 현재 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.07 | 66.04㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2024.03 | 75.92㎡ | 3 | 148,000,000원 |
| 2022.09 | 66.82㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 75.87㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2022.04 | 75.87㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2022.04 | 66.55㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2021.07 | 73.68㎡ | 4 | 198,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 150,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 150,000,000원입니다. 현재 최저가 90,650,000원은 그 가격의 60.4%입니다. 확약을 반영한 실질취득 역시 90,650,000원이므로 최근 거래 대비 가격 여유가 있습니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래군보다 22.1% 낮아진 추세이므로, 전체 평균 186,571,428원을 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 90,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,031,700원 |
| 1. 임차인 최성광 보증금 | 160,000,000원 | 88,618,300원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 최성광의 보증금 부족분은 71,381,700원입니다. 다만 해당 주택임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어 본 분석의 매수인 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 없으면 총액은 내려가지 않는다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 90,650,000원 | 71,381,700원 | 90,650,000원 |
| 3회 유찰 시 | 63,454,999원 | 98,087,191원 | 63,454,999원 |
| 4회 유찰 시 | 44,418,499원 | 116,781,034원 | 44,418,499원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 최성광의 미배당 보증금이 커지므로, 단순한 유찰만으로 실질취득액이 싸지지 않는 구조입니다. 반대로 말소동의 확약이 그대로 적용되는 범위에서는 그 인수액을 실질 0원으로 보므로 유찰에 따라 매수인의 실질취득액도 낮아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다.
- 입지. 시민공원역(인천2호선) 북동측 인근으로, 주변에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 분포합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 시민공원역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상 14층이며 위생·급배수·난방·화재탐지·소화전·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 서측으로 폭 약 15미터 도로에 접합니다. 공시지가는 2,501,000원/㎡입니다.
- 규모. 한빛캐슬(81-8)은 34세대, 2014.10.08 준공입니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 확인. 이 사건의 가격 메리트는 주택임차권 말소동의 확약이 실제로 적용돼 인수액이 0원이 된다는 전제와 직결됩니다. 입찰 전 매각물건명세서의 확약 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
- 최성광 임차권. 전입 2021.04.30·확정일자 2021.03.30·보증금 160,000,000원인 대항력 임차인입니다. 확약 미반영 시 현재 회차 룰상 부족분은 71,381,700원입니다.
- 김성진 점유. 2024.10.30 전입으로 말소기준 이후이므로 대항력은 없지만, 실제 점유·인도 상태는 확인이 필요합니다.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 186,571,428원보다 최신·최근 12개월 거래가 150,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -22.1%입니다. 과거 200,000,000원대 거래만 보고 시세를 높게 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘말소동의 확약의 실제 적용’
표면만 보면 감정가 185,000,000원에서 2회 유찰돼 90,650,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 최성광은 보증금 160,000,000원의 대항력 임차인이므로, 확약이 없었다면 현재 회차에서 71,381,700원을 추가로 떠안을 수 있고 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어나는 구조입니다.
이 사건에서는 그 핵심 위험에 대해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이를 반영하면 실질 인수는 0원, 현재 실질취득액은 90,650,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 12개월 평균 150,000,000원의 60.4%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전보다 22.1% 하락해 있으므로, 가격 여유와 하락 추세를 함께 보는 물건입니다.
