인천지방법원 2025타경514610. 숭의동아르떼노블 10층 1011호, 전용 20.943㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박규리이고, 2022.07.10 매매를 원인으로 2022.07.11 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 115,000,000원입니다. 이 사건에서 권리분석의 핵심은 등기된 임차권입니다. 백하영은 2022.06.06 임대차계약, 2022.06.07 확정일자, 2022.07.07 주민등록, 2022.07.08 점유개시 후 2024.08.09 임차권등기를 마쳤고 보증금은 115,000,000원입니다.

선언된 말소기준은 2025.11.20 미추홀구 압류입니다. 백하영의 전입과 임차권은 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있고, 현재 최저매각가 39,200,000원으로 배당할 경우 집행비용을 뺀 38,094,400원만 임차인에게 배당돼 76,905,600원이 남습니다. 보통이라면 이 미배당액이 매수인에게 이어지는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 백하영 임차권에 관한 인수는 실질 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 핵심

실제 임차인은 1명, 백하영입니다. 보증기관 명의의 별도 임차인 신고가 있어 보증금을 중복 합산하는 구조가 아닙니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 나타나며, 임차보증금은 백하영의 115,000,000원 한 건으로 봅니다.

유찰이 더 진행되면 확약을 제외한 기계적 계산상 인수액은 3회 유찰 시 88,453,920원, 4회 유찰 시 96,537,744원으로 커집니다. 하지만 동일한 확약이 백하영 임차권에 적용되는 한, 이 사건의 권리분석상 실질 인수액은 각 회차에서도 0원으로 봅니다. 즉 이 사건은 “낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 총취득비용이 고정되는 일반 대항력 인수형”이 아니라, 확약으로 그 인수 부담이 해소된 예외 구조입니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최신 58,000,000원’을 먼저 본다

숭의동아르떼노블의 유사면적 실거래는 12건이 확인됩니다. 과거 전체 평균은 84,333,333원이지만, 2022년의 115,000,000원 거래 등 높은 과거 가격이 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.07 58,000,000원 1건이며, 최신 거래도 같은 58,000,000원입니다.

확약서를 반영한 권리상 실질취득 39,200,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 58,000,000원의 67.6%입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 거래가격보다 낮습니다. 그러나 최근 가격은 과거 거래군 대비 -33.1% 하락했고, 최근 12개월 표본도 1건뿐입니다. 따라서 과거 전체평균 84,333,333원과 비교해 “크게 싸다”고 평가하기보다 하락한 최신 가격 58,000,000원을 기준선으로 삼는 것이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,200,000원 가정)

현재 최저가 배당계산상 백하영 보증금 미배당액은 76,905,600원입니다. 일반 원칙상 매수인 인수 대상이지만, 이 사건에는 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 권리분석상 실질 인수액은 0원으로 반영합니다. 실제 배당은 세금·집행비용 등 선순위 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하3층·지상15층 건물의 10층 1011호입니다. 사용승인일은 2014.02.14입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 1호선 제물포역이 소재해 대중교통 편의성은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 지하주차장, 기계식주차장을 갖추고 있습니다.
• 토지·도로. 2필 일단의 평지·사다리형 주거용 건부지이며 남측 약 35M 내외 포장도로를 통해 출입합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구·중점경관관리구역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 140세대 규모의 소형 아파트로, 최근 12개월 유사면적 거래는 1건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 4.2회와 최근 가격 하락 -33.1%를 함께 확인할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 이번 권리판단의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서의 적용 대상·조건을 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 백하영 임차권은 원칙상 대항력 있는 선순위 권리입니다. 확약에 따른 말소가 실제 매각 후 어떤 절차로 이행되는지 확인해야 합니다.
• 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 84,333,333원보다 최신 거래 58,000,000원과 최근 12개월 평균 58,000,000원을 가격 기준으로 우선 보세요.
• 하락 추세 반영. 최근 가격은 과거 거래군 대비 -33.1%입니다. 최저가가 최근 거래보다 낮다는 이유만으로 추가 하락 위험을 무시하면 안 됩니다.
• 환금성 점검. 단지 경매 평균 유찰 4.2회, 낙찰률 0.0%라는 지표를 감안해 재매각 가능성과 예상 보유기간을 별도로 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 실제 배당에 영향을 주는 세금·집행비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “대항력 인수형처럼 보이지만, 확약서가 구조를 바꾼다”

겉으로만 보면 보증금 115,000,000원의 대항력 임차인이 최저가 39,200,000원보다 훨씬 커 전형적인 인수형 경매처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 미배당액 76,905,600원이 발생합니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 백하영 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 따라서 현재 회차의 권리상 실질취득은 39,200,000원입니다.

가격은 최근 12개월 평균·최신 거래 58,000,000원의 67.6% 수준이지만, 최근 가격 추세가 -33.1%이고 최근 12개월 표본은 1건에 불과합니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 횟수 4.2회가 겹칩니다. 이 물건의 승부처는 “감정가 대비 얼마나 싸졌나”보다 확약서가 실제로 안전하게 이행되는지, 그리고 하락한 시장에서 39,200,000원의 환금성이 충분한지입니다.