* 인수액과 실질취득액은 확약의 효력이 확인되지 않은 경우를 전제로 한 예상배당 시뮬레이션입니다. 확약이 임차인의 대항력 포기 및 미회수 보증금 인수 배제까지 유효하게 포괄한다면 실질 인수액은 0원으로 달라질 수 있습니다. 임차권등기 말소동의만으로 이를 확정할 수는 없습니다.
인천지방법원 2025타경514677. 부평동 379-96 소재 5층 502호 다세대주택입니다. 감정가는 135,000,000원이고 두 차례 유찰을 거쳐 자료상 최저매각가가 66,150,000원까지 내려왔습니다. 등기부에는 여러 근저당권과 압류가 등장하지만 과거 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2023년 영등포구 압류와 그보다 앞선 임차인의 전입입니다. 이도아는 2022.08.02 전입하고 2022.07.04 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 2023.02.27 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이므로, 후순위에 등기된 임차권이 매각으로 말소된다는 사실만으로 보증금 인수 문제가 사라지는 구조는 아닙니다.
신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 144,000,000원입니다. 이는 임차보증금과 같은 액수입니다. 다만 신청채권자의 청구액과 임차인의 보증금은 서로 독립된 두 건의 매수인 인수채무로 합산하지 않습니다. 배당 및 구상관계와 확약의 내용을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514677 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 379-96 5층 502호 도로명: 인천광역시 부평구 부흥북로72번길 16 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 임차권등기상 44.7㎡ · 6층 건물 중 5층 502호 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 김문수 · 2022.08.02 소유권이전 · 거래가액 144,000,000원 |
| 감정가 | 135,000,000원 |
| 최저매각가 | 66,150,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 자료상 매각기일 | 2026.08.26 |
| 말소기준권리 | 갑구 6번 · 2023.02.27 영등포구 압류 |
| 임차인 | 이도아 · 보증금 144,000,000원 · 대항력 있음 |
| 확약 관련 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
말소기준권리는 2023.02.27 접수된 영등포구 압류입니다. 이보다 뒤에 접수된 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 우리은행 근저당권 79,200,000원, 미소대부금융 근저당권 19,500,000원, 전세권 14,000,000원, 이지파이낸스대부 근저당권 130,000,000원 및 관련 질권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 과거 권리의 금액을 현재 인수액에 더해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이도아 5층 502호 44.7㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
144,000,000원 | 전입·점유 2022.08.02 확정 2022.07.04 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 확인 |
인수 가능 확약 효력 확인 필요 |
이도아의 임대차계약일은 2022.07.02, 확정일자는 2022.07.04, 전입 및 점유개시일은 2022.08.02입니다. 임차권등기일은 2024.10.10이며 배당요구도 확인됩니다.
임차인의 보증금은 144,000,000원으로 현재 최저매각가 66,150,000원보다 큽니다. 배당이 일부에 그치면 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
확약이 임차인의 대항력 포기와 미회수 보증금에 대한 매수인 인수 배제까지 유효하게 포함한다면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 처리할 수 있습니다.
그러나 확인되는 문구는 임차권등기 말소동의입니다. 등기 말소동의만으로 대항력 포기까지 이루어졌다고 단정할 수 없으므로, 확약 원문 및 매각조건 확인 전에는 배당표상 인수 가능액 79,440,700원을 별도로 표시합니다.
주택도시보증공사는 신청채권자이며 이도아 외에 별도의 실제 점유 임차인으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다. 신청채권자의 청구액 144,000,000원을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 최저가와 실질취득은 다르다
감정가 135,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 66,150,000원, 감정가 대비 49%입니다. 그러나 보증금 인수가 남는 경우에는 낙찰가만으로 취득비용을 판단할 수 없습니다.
| 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 135,000,000원 | 감정 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 66,150,000원 | 감정가의 49% |
| 임차보증금 | 144,000,000원 | 대항력 있는 임차인 |
| 예상배당 | 64,559,300원 | 임차인 우선변제 |
| 배당표상 인수 가능액 | 79,440,700원 | 확약 효력 확인 전 기준 |
| 실질취득* | 145,590,700원 | 최저가 + 인수 가능액 |
현재 최저가 기준 예상 실질취득액은 66,150,000원 + 79,440,700원 = 145,590,700원입니다. 임차보증금 144,000,000원에 근접하며, 예상 집행비용 1,590,700원을 포함한 구조입니다.
임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 사건에서는 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가하기 때문에 실질취득액이 보증금 수준에 묶입니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 증가한다고 판단할 수 없습니다.
회차별 실질취득 시뮬레이션
| 회차 | 최저가 | 인수 가능액* | 실질취득* |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 66,150,000원 | 79,440,700원 | 145,590,700원 |
| 3회 유찰 (34%) | 46,305,000원 | 98,928,490원 | 145,233,490원 |
| 4회 유찰 (24%) | 32,413,499원 | 112,569,944원 | 144,983,443원 |
* 각 회차 예상배당에 따른 인수 가능액을 그대로 적용했습니다. 확약이 인수 배제까지 유효하게 인정되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이며, 실제 취득비용 구조가 달라집니다. 회차별 예상치는 실제 매각 결과가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,590,700원 |
| 1. 임차인 이도아 보증금(우선변제) | 144,000,000원 | 64,559,300원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상 집행비용 1,590,700원을 제외하면 임차인에게 64,559,300원이 배당됩니다. 보증금 중 79,440,700원이 미회수되어 확약에 의한 인수 배제가 인정되지 않는 경우 매수인 인수 문제가 발생합니다.
주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 다만 신청채권자 청구액과 임차보증금이 동일하다고 해서 이를 독립된 인수채무 두 건으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 임차보증금의 대위·구상관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 세금 우선배당이 발생하면 임차인 배당액이 감소하고 미회수 보증금이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 부평중학교 남측 인근입니다. 주변은 동류형 공동주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 감정평가상 주위여건은 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 차량출입이 가능합니다. 감정평가상 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 6층 건물 중 5층 502호입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재붙임, 내벽은 벽지와 타일 마감입니다.
- 설비. 상·하수도시설과 난방 및 위생설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 8미터, 남측 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지 이용. 부정형 토지로 제2종근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으며, 이후 지정 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 내부 상태 및 불법 증축 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물의 상태와 호수별 조건에 따라 거래가격 차이가 날 수 있습니다. 현재 거래 표본으로 환금성을 판단할 근거는 확보되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 확약서가 단순한 임차권등기 말소동의인지, 임차인의 대항력 포기 및 미회수 보증금 인수 배제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
- 확약의 당사자와 효력 확인. 이도아의 임차보증금 채권에 관한 권리관계, 주택도시보증공사의 권한 및 낙찰자에게 적용되는 범위를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 확인. 을구 12번 주택임차권등기의 인수 문구와 확약서 제출에 관한 기재를 함께 대조해야 합니다.
- 인수형 자금계획. 확약의 인수 배제 효력이 확인되지 않으면 현재 회차의 최저매각가 66,150,000원뿐 아니라 배당표상 인수 가능액 79,440,700원을 반영해야 합니다.
- 세금 우선배당 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으며 영등포구 및 부천시 압류 등이 확인됩니다. 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액이 배당 및 인수액에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 및 퇴거 여부는 확인이 필요합니다. 확약에 따른 명도와 등기말소 이행 절차도 확인해야 합니다.
- 최신 시세 확인. 인근 유사 다세대의 최근 실거래 및 현재 거래 가능한 가격을 확인하고, 확약 유효 여부에 따른 각각의 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 관리비와 현장 상태. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 내부 수리 상태 및 실제 사용 상태를 확인해야 합니다.
- 매각 진행상태. 자료상 매각기일 2026.08.26의 진행 결과, 매각허가 및 후속 기일 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,615만원짜리 물건”이라는 판단은 아직 이르다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수나 할인율보다 확약서의 효력입니다. 최저매각가는 66,150,000원이지만, 대항력 있는 임차인의 보증금은 144,000,000원입니다.
확약의 인수 배제 효력이 인정되지 않으면 예상배당상 79,440,700원의 미회수 보증금 인수 가능성이 남아, 실질취득은 145,590,700원에 이릅니다. 추가 유찰이 발생해도 인수액이 증가해 실질취득은 보증금 수준에 머뭅니다.
반면 주택도시보증공사의 확약이 임차인의 대항력 포기 및 미회수 보증금 인수 배제까지 유효하게 포괄하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 달라집니다. 다만 현재 확인되는 것은 임차권등기 말소동의 확약서 제출 사실이므로, 이를 곧바로 인수액 0원 확정으로 연결해서는 안 됩니다.
결론적으로 이 물건은 확약 원문 확인 전까지 인수위험을 해소했다고 판단할 수 없습니다. 확약 효력과 실제 배당구조를 먼저 확인하고, 그 결과에 따라 실질취득액을 산정한 뒤 최신 시세와 비교해야 합니다. 단순히 감정가 대비 49%라는 이유로 저가 매수 기회라고 평가할 수 없습니다.
