인천지방법원 2025타경514717. 인천 연수구 옥련동 포레스힐 2동 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자는 김항기이고, 2022.12.27 매매를 원인으로 165,000,000원에 취득했습니다. 등기상 현재 경매의 말소기준권리는 2023.03.24 설정된 김순희의 근저당권 100,000,000원입니다. 그 뒤의 박운택 근저당권과 2025.12.15 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기 순서만 보면 끝나는 물건이 아닙니다. 안영환의 임대차계약일은 2022.08.25, 주민등록·점유개시는 2022.09.16으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 165,000,000원이고 확정일자도 2022.08.25이며 배당요구까지 했기 때문에, 원칙적으로는 대항력과 우선변제권이 모두 문제되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514717 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 481-1 포레스힐 2동 2층201호 |
| 도로명 | 인천광역시 연수구 능허대로165번길 38 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 중 제2층 제201호 |
| 소유자 | 김항기 · 2022.12.27 매매 · 거래가액 165,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 84,770,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 청구액 | 165,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
2019년 농협은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2023.03.24 김순희의 근저당권이 현재 말소기준권리입니다. 안영환의 주택임차권등기 자체는 2024.09.27에 이뤄졌지만, 임대차계약일 2022.08.25, 주민등록·점유개시일 2022.09.16이 말소기준보다 앞서므로 등기일만 보고 후순위라고 판단하면 안 됩니다. 이후 박운택 근저당권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명 조사
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안영환 | 제2층 제201호 52.61㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.09.16 | 2022.08.25 | 165,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 적용 |
| 저스틴 | 확인 필요 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
안영환은 보증금 165,000,000원의 실제 임차인이고, 보증기관 대위·승계 중복신고로 처리할 대상은 아닙니다. 저스틴 역시 별도 조사된 점유자로, 보증금과 전입일이 확인되지 않아 실제 권리관계를 원본에서 추가 확인해야 합니다.
③ 배당 구조 (매각가 84,770,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,925,860원 |
| 1. 임차인 안영환 보증금 | 165,000,000원 | 82,844,140원 |
| 2. 근저당 · 김순희 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 박운택 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 안영환의 부족분은 82,155,860원으로 매수인 인수로 산출되지만, 제출된 말소동의 확약서 적용 시 이 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 다만 저스틴의 권리관계는 이 계산에 포함해 확정할 수 없습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 안영환 부족분은 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 84,770,000원 | 82,155,860원 | 285,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 59,338,999원 | 107,129,103원 | 285,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 41,537,299원 | 124,610,372원 | 285,000,000원 |
⑤ 가격 판단 — 최저가만으로 싸다고 결론 낼 수 없다
감정가는 173,000,000원이고 현재 최저매각가는 84,770,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 동일 평형의 최근 12개월 평균, 최신 거래 및 가격 추세를 확인할 수 있는 실거래 수치가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 단정하지 않습니다. 특히 다세대 물건은 개별 호수의 상태와 거래 표본에 따라 가격 편차가 있을 수 있으므로, 단순히 유찰률만 보고 ‘싸다’고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천능허대초등학교 남측 인근이며 주변에 다세대주택과 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 제반 교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 3층 건물의 2층 201호이며, 급·배수 위생설비와 난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형이며 남측 및 북측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역입니다.
- 위반사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 안영환 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 매각 후 임차권 소멸과 매수인 인수 배제까지 연결되는지 문언을 대조해야 합니다.
- 저스틴 전입 확인. 전입신고일이 말소기준권리 2023.03.24보다 빠른지 확인해야 대항력 여부를 판단할 수 있습니다.
- 저스틴 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 추가 인수금액을 현재 확정할 수 없습니다.
- 점유·명도 확인. 안영환 임차권과 실제 현황점유가 일치하는지, 저스틴이 어떤 권원으로 점유하는지 확인해야 합니다.
- 가격 원본 대조. 실거래 시세를 별도로 확인한 뒤 현재 최저가 84,770,000원과 비교해야 합니다.
- 배당표 한계. 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “확약은 안영환에게만, 미상 점유자는 별도”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 안영환은 말소기준권리보다 먼저 전입한 대항력 임차인이고 현재 최저가 기준으로는 82,155,860원의 배당 부족분이 생깁니다. 그러나 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다.
그렇다고 권리분석이 끝난 것은 아닙니다. 저스틴은 전입일과 보증금이 미상이라 대항력 가능·미상이고, 안영환에 대한 확약이 이 별도 점유자의 권리까지 없애주는 것은 아닙니다. 또 최근 실거래 시세 수치가 없어 84,770,000원이 시장가격 대비 실제로 싼지도 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 주된 임차권은 확약으로 해소되지만, 확약 밖 미상임차 리스크를 원본 확인해야 하는 유형으로 보는 것이 맞습니다.
