인천지방법원 2025타경514733. 인천 남동구 간석동 ‘풍경채’ 주1동 5층 502호, 전용 34.89㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 황평립이며 2021.10.29 매매를 원인으로 2021.11.01 소유권을 이전받았고 거래가액은 111,000,000원입니다. 이후 2021.12.15 황용호 명의 근저당권 채권최고액 200,000,000원이 설정됐고, 이것이 현 경매의 말소기준권리입니다.
다만 권리관계에서 더 먼저 봐야 할 사람이 있습니다. 임차인 강혜숙은 2021.07.05 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.09입니다. 말소기준권리인 2021.12.15 근저당보다 전입이 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 2023.12.18에는 보증금 111,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514733 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 508-34 풍경채 주1동 5층 502호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 34.89㎡ · 5층 건물 내 5층 502호 |
| 소유자 | 황평립 · 2021.10.29 매매 · 거래가액 111,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 111,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 준공 / 세대수 | 2014.02.21 / 8세대 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저다
이 사건의 권리 순서는 명확합니다. 강혜숙의 전입·점유일 2021.07.05가 말소기준 근저당권 설정일 2021.12.15보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력을 갖춘 것으로 정리되며, 보증금 111,000,000원 전액을 배당받지 못하면 일반적인 구조에서는 그 부족분이 매수인에게 남을 수 있습니다. 이후 서울특별시 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸하는 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강혜숙 | 5층 502호 34.89㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.07.05 | 2021.06.09 | 111,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 |
강혜숙은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류되지 않습니다. 배당요구는 2023.12.18 이뤄졌습니다. 보증금 111,000,000원에 대해 현재 최저가 58,800,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,458,400원을 먼저 제하고 임차인에게 57,341,600원이 배당되는 계산입니다.
③ 시세 비교 — 5,880만원이 싸 보이지만 표본은 1건
풍경채의 동일 면적 34.89㎡에 대해 제공된 실거래는 2021.10 한 건이며, 5층에서 111,000,000원에 거래됐습니다. 전체 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 금액도 모두 111,000,000원으로 집계돼 있고 표본 수는 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 34.89㎡ | 5 | 111,000,000원 |
| 평균 | 34.89㎡ | 1건 | 111,000,000원 |
현재 최저가 58,800,000원은 제공된 기준 실거래 111,000,000원의 53.0%입니다. 그리고 말소동의 확약을 반영하면 실질취득도 58,800,000원이므로 비교 기준이 바뀌지 않습니다. 다만 실거래 표본이 1건뿐이고 그 거래월이 2021.10이므로, 이 수치만으로 현재 시장가격보다 “확실히 싸다”고 단정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 강혜숙 보증금 | 111,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 근저당권 · 황용호 | 200,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 111,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차인 미배당액은 53,658,400원입니다. 그러나 이 사건에는 해당 임차권에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 확약은 강혜숙 임차권에 대해서만 작동하는 판단입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택 중 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호입니다.
- 입지. 상인천여자중학교 서측 인근으로, 유사 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철 1호선·2호선 인천시청역과 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 4m 내외 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 247.0㎡, 평지·정방형, 다세대주택 부지로 이용 중이며 공시지가는 1,533,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이며 동일 면적 실거래 표본은 1건입니다. 제공된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약 원문 확인. 이 사건에서 실질 인수 0원의 근거는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 확약 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 배당 구조 확인. 현재 최저가 가정 시 임차인 배당액 57,341,600원, 미배당 계산액 53,658,400원입니다. 확약이 없으면 이 숫자가 핵심 인수 리스크가 됩니다.
- 현재 시세 재검증. 제공된 동일 면적 실거래는 2021.10의 111,000,000원 1건입니다. 최근 현장 매물·거래 수준을 별도로 확인하지 않고 53% 할인만 보고 판단하면 안 됩니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 권리 문제 외에도 소규모 다세대의 수요·매도성·건물 상태가 응찰 저조에 영향을 주는지 현장 확인이 필요합니다.
- 관리·점유 상태 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 현황과 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 인수형”이 확약으로 구조가 바뀐 사건
표면적으로는 보증금 111,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 58,800,000원으로는 보증금을 전액 배당할 수 없어 53,658,400원의 미배당액이 생기는 전형적인 인수형 구조입니다. 원래라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 수렴하므로 “최저가가 5,880만원이라 싸다”는 분석은 틀립니다.
하지만 이 사건에는 바로 그 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이를 반영하면 강혜숙 임차인에 대한 실질 인수액은 0원이고, 실질취득액도 현재 최저가와 같은 58,800,000원입니다. 다만 비교 가능한 동일 면적 실거래는 2021.10의 111,000,000원 한 건뿐이며, 건물은 8세대 소규모 다세대이고 현재까지 2회 유찰됐습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 “대항력 임차인이 있느냐”가 아니라 “확약이 실제 매각조건에서 확실히 작동하느냐, 그리고 5,880만원이 현재 현장시세에서도 충분히 낮은가”입니다.
