인천지방법원 2025타경514838. 디자인타운 101동 4층 401호는 감정평가상 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중인 전용 56.6㎡ 물건입니다. 권리분석의 핵심은 가격보다 먼저 안병철의 주택임차권입니다. 임대차계약은 2020.04.19, 전입·점유개시는 2020.06.03이고 보증금은 170,000,000원입니다. 현재 말소기준권리는 2022.01.26 압류이므로 전입이 더 빠르며, 매수인에게 대항할 수 있는 구조입니다.
그대로라면 현재 매각가 110,250,000원에서 집행비용 2,343,500원을 제외한 107,906,500원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 62,093,500원이 남습니다. 낙찰가와 그 미배당액을 합치면 단순히 최저가만 보고 49%짜리 물건으로 평가해서는 안 되는 유형입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권의 인수액은 실질 0원으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514838 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1098-11 디자인타운 101동 4층401호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타(도시형생활주택-단지형다세대주택) · 전용 56.6㎡ · 5층 건물 내 4층 401호 |
| 소유자 | 주식회사대성하우징 · 2020.06.10 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차권
등기부에는 2015년 여수수산업협동조합·옹진수산업협동조합 근저당과 농협은행 근저당이 있었지만 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2022.01.26 압류입니다. 안병철의 전입·점유개시는 2020.06.03으로 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2022.06.16 주택임차권등기가 이뤄졌고, 2022.09.08에는 확정일자가 2020.04.27로 경정됐습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 안병철 | 170,000,000원 | 2020.06.03 | 2020.04.21 2022.09.08 경정: 2020.04.27 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후 현재 실질취득 49%
디자인타운101동,102동의 면적 매칭 실거래는 4건이며 전체 평균은 214,500,000원입니다. 최신 거래는 2024.03의 225,000,000원, 최근 12개월 평균도 225,000,000원으로 집계돼 있습니다. 현재 최저가 110,250,000원은 최근 12개월 평균의 49.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.03 | 58.37㎡ | 5 | 225,000,000원 |
| 2021.09 | 58.75㎡ | 5 | 258,000,000원 |
| 2021.08 | 58.48㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2021.07 | 59.71㎡ | 2 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 214,500,000원 |
최근 가격지표는 이전 거래군 대비 +6.6%이고, 최신 거래도 225,000,000원입니다. 확약을 반영하면 현재 실질취득액 110,250,000원은 이 최신 거래와 최근 12개월 평균을 크게 밑돕니다. 다만 최근 12개월 표본은 1건이므로, 실거래 비교는 개별 호수의 상태와 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차인 안병철 보증금 | 170,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 안병철 보증금 부족분은 62,093,500원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차권의 실질 매수인 인수는 0원으로 반영했습니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약이 유지되면 최저가 하락이 그대로 반영
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차인 미배당·인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 (49%) | 110,250,000원 | 62,093,500원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 (34%) | 77,175,000원 | 94,614,150원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 (24%) | 54,022,500원 | 117,349,905원 | 0원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형입니다. 즉 낮은 최저가 자체는 경제적 이득으로 연결되지 않습니다. 이 사건은 확약이 존재하기 때문에 그 구조가 달라지며, 확약이 실제 매각·말소 단계까지 유효하게 적용되는지 원문 확인이 가장 중요한 체크포인트입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 이용 중이며, 5층 건물 내 4층 401호입니다.
- 입지. 당하초등학교 남서측 인근으로 공동주택·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 인천지하철2호선 독정역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 5차선 도로와 북동측 폭 약 8미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(당하지구)이며 공시지가는 2,442,000원/㎡입니다.
- 토지. 토지면적 730.0㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형이며 중로각지입니다.
- 규제. 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함돼 있습니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래표본. 디자인타운101동,102동은 18세대이고 준공일은 2015.08.20이며, 면적 매칭 실거래는 4건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 안병철의 을구 6번 임차권등기에 실제로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 안병철은 전입·점유가 말소기준권리보다 빠른 대항력 임차인입니다. 확약 이행 전에는 룰상 62,093,500원의 미배당 위험이 존재합니다.
- 확정일자 경정 확인. 등기에는 최초 확정일자 2020.04.21과 2022.09.08 경정된 2020.04.27이 함께 나타납니다.
- 가격 비교. 확약 반영 현재 실질취득은 110,250,000원으로 최근 12개월 평균 225,000,000원의 49.0%입니다.
- 표본 수 확인. 최근 12개월 실거래 표본은 1건이므로 개별 호수 상태와 실제 현장 가격을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘확약의 효력’을 확인할 물건
표면적인 숫자만 보면 감정가 225,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 110,250,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 225,000,000원의 49.0%입니다. 하지만 이 물건은 원래 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 임차권이 있는 구조입니다. 현재 회차만 놓고 보면 미배당 보증금은 62,093,500원이고, 확약이 없다면 이를 매수인이 떠안을 가능성이 있습니다.
결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약을 반영하면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이 되고, 현재 실질취득은 110,250,000원으로 내려갑니다. 따라서 이 사건의 핵심은 단순히 “49%까지 유찰됐다”가 아니라, 확약서가 실제로 해당 임차권을 완전히 말소시키는 조건인지 확인한 뒤 가격을 판단하는 것입니다.
