109,900,000원
인천지방법원 2025타경514904. 인천 남동구 간석동 ‘프라임뷰’ 5층 503호, 전용 42.87㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 “말소기준 이후 권리는 소멸한다”로 끝나지 않습니다. 임차인 박필연은 2021.01.06 전입·점유를 시작했고, 2020.12.01 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준으로 잡힌 2022.11.24 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항요건을 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
보증금은 205,000,000원으로 현재 최저매각가 109,900,000원보다 큽니다. 배당표상 집행비용 2,338,600원을 먼저 제외하면 임차인에게 107,561,400원이 배당되고, 97,438,600원이 미배당으로 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 미배당 인수가 그만큼 커져 총 부담이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 정확도 규칙상 이 임차인의 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514904 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 78-5 프라임뷰 5층 503호 · 도로명 인천광역시 남동구 용천로201번길 76 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 42.87㎡ · 철근콘크리트구조 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 박재오 · 2021.01.07 소유권이전 · 거래가액 205,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 109,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 205,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 준공 / 세대수 | 2018.06.04 · 12세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2022.11.24 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 남동구 압류, 주택임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차권등기 자체의 접수일은 2023.03.02이지만, 임차인 박필연의 전입·점유는 2021.01.06, 확정일자는 2020.12.01이라 말소기준보다 선행합니다. 따라서 임차권등기가 뒤에 있다는 이유만으로 대항력을 부정하면 안 됩니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박필연 | 5층 503호 42.87㎡ 전부 | 205,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 확약 미반영 룰상 97,438,600원 |
② 시세 비교 — 확약 반영 실질취득은 최근 시세의 76.6%
프라임뷰는 12세대 규모이고, 전용 42.87㎡를 대상으로 한 시세 자료에는 최근 거래 2건이 잡혀 있습니다. 최근 12개월 평균은 143,500,000원, 현재 최저가는 109,900,000원으로 최근 평균의 76.6%입니다. 확약을 반영하면 실질취득도 109,900,000원이므로 이번 사건은 최저가와 실질취득 기준 모두 최근 실거래 평균 아래에 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 46.73㎡ | 2 | 159,000,000원 |
| 2025.10 | 41.21㎡ | 5 | 128,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 143,500,000원 |
최근 거래 범위는 128,000,000원~159,000,000원입니다. 감정가 157,000,000원은 최근 거래 상단에 가깝지만, 1회 유찰된 현재 최저가 109,900,000원은 최근 실거래 최저 128,000,000원보다도 낮습니다. 이 사건에서는 대항력 보증금 때문에 최저가만 보고 싸다고 판단하면 안 되지만, 말소동의 확약을 유효하게 반영하면 실질취득도 최저가와 동일해 가격 메리트가 생깁니다.
③ 예상배당표 (매각가 109,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,338,600원 |
| 1. 임차인 박필연 보증금 | 205,000,000원 | 107,561,400원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 205,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 임차보증금 미배당분 97,438,600원이 발생합니다. 그러나 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석여자중학교 북측 인근. 다세대주택·단독주택·다가구주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주거지역이며 주위 환경은 대체로 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역(인천지하철1호선)이 있어 대중교통 사정도 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물의 5층 503호. 기본 위생·급배수·승강기·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 6미터, 북동측 약 3미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 182.1㎡ · 공시지가 1,362,000원/㎡ · 평지·세로장방형입니다.
- 환금성. 12세대 규모이며 확인된 최근 실거래는 2건입니다. 최근12개월 평균은 143,500,000원, 거래 범위는 128,000,000원~159,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 가장 먼저 확인할 서류입니다. 을구 1번 주택임차권에 정확히 적용되는지, 말소 조건과 절차가 무엇인지 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권 우선순위. 박필연의 전입·점유 2021.01.06, 확정일자 2020.12.01은 말소기준 가압류 2022.11.24보다 앞섭니다. 확약이 없다면 대항력 인수형입니다.
- 배당 부족분 구분. 배당표상 미배당 97,438,600원과 실제 인수액을 혼동하지 마세요. 이 사건은 확약 때문에 실질 인수를 0원으로 본다는 점이 핵심입니다.
- 유찰 시나리오. 현재 1회 유찰 109,900,000원, 2회 유찰 시 76,930,000원, 3회 유찰 시 53,851,000원입니다. 확약이 없다면 각 회차별 인수액은 오히려 증가합니다.
- 세금·집행비용. 국세 및 남동구 압류가 등기돼 있습니다. 실제 배당·인수 여부는 당해세 등 우선채권을 포함해 원본 배당관계로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 주택도시보증공사 확약서를 직접 확인한 뒤 입찰가를 확정하는 것이 안전합니다.
맺으며 — “싼 이유가 임차권이라면, 확약 확인이 먼저다”
표면만 보면 보증금 205,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 확약을 빼고 계산하면 현재 회차에서도 97,438,600원이 미배당되고, 낙찰가가 더 낮아질수록 인수액은 커집니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 그러면 실질취득은 109,900,000원이고, 최근12개월 실거래 평균 143,500,000원의 76.6%입니다.
따라서 결론은 단순합니다. 가격은 매력적이지만, 그 매력은 확약이 유효하다는 전제 위에 서 있습니다. 확약 원본과 말소 조건까지 확인되면 가격 경쟁력이 있는 구조이고, 그 확인이 되지 않으면 대항력 인수형으로 다시 평가해야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 실효성 확인입니다.
