인천지방법원 2025타경514910. 해든빌 5층 502호는 전용 65.58㎡ 오피스텔입니다. 소유자 오승훈은 2022.03.29 매매계약 후 2022.04.26 소유권을 이전받았고 거래가액은 218,000,000원입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.02.07 강서세무서장 관련 국 압류입니다. 문제는 그보다 먼저인 2022.04.20 전입·점유를 갖춘 윤혜란입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.29, 보증금은 218,000,000원으로, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.

따라서 확약이 없었다면 현재 최저매각가 103,880,000원만 보고 “감정가의 49%니까 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 배당 시뮬레이션에서는 집행비용 2,254,320원을 제외하고 윤혜란에게 101,625,680원이 배당되며, 남는 116,374,320원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 이 경우 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 규모에 수렴하는 구조입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이라는 예외가 있어, 윤혜란에 대해서는 실질 인수를 0원으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 확약이 핵심

2015.11.05 설정된 농협은행 근저당권 138,000,000원은 2022.04.20 이미 말소됐습니다. 현재 권리판단의 기준은 2023.02.07 압류이며, 이후 2024.09.20 압류, 2025.11.14 압류, 2025.12.19 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 윤혜란은 2022.04.20 전입·점유로 말소기준보다 앞서고, 2024.02.16 보증금 218,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다.

② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 103,880,000원을 기준으로 봐야 한다

해든빌 실거래는 확인된 3건입니다. 전체 평균은 158,000,000원이지만 2022.03의 218,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 128,000,000원, 최신 거래 131,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -41.3%를 우선해서 보는 편이 일관됩니다.

확약을 반영한 실질취득 103,880,000원은 최근 12개월 평균 128,000,000원의 81.2%이고, 최신 거래 131,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 이 사건에서는 “최저가가 싸다”가 아니라, 확약으로 인수액이 0원이 된 뒤의 실질취득가가 최근 거래보다 낮다는 점이 가격 메리트의 근거입니다.

다만 가격을 낙관적으로만 볼 수는 없습니다. 최근 거래 대비 과거 거래 추세가 -41.3%로 크게 하락했고, 확인된 거래 표본도 3건입니다. 즉 103,880,000원이 최근 지표보다 낮은 것은 맞지만, 시장 자체가 내려온 상황이어서 과거 218,000,000원 거래나 전체 평균 158,000,000원을 기준으로 할인폭을 과대평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)

배당 시뮬레이션상 윤혜란의 미배당액은 116,374,320원으로 계산되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 국세·지방세의 당해세 해당 여부와 최우선변제는 위 배당표에 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 해든빌은 50세대, 사용승인일은 2015.10.01입니다.
• 입지. 인천도화초등학교 남동측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 북동측과 남동측으로 폭 약 35미터, 6미터 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 적용되며, 공시지가는 2,386,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이고 대상자는 외국인 등, 용도는 단독·다가구·아파트·연립·다세대로 기재돼 있습니다.
• 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 확인 실거래가 3건, 최근 12개월 지표는 2건에 기반하고 시장 추세가 -41.3%여서 가격 판단의 표본 폭이 좁습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 윤혜란의 룰상 인수액 116,374,320원을 실질 0원으로 만드는 핵심 자료입니다. 적용 대상과 말소 이행 내용을 입찰 전 대조해야 합니다.
• 확약 밖 전입자 2명 확인. 김지혜·신중현은 2025.12.01 전입으로 말소기준 이후지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 명세서와 현황조사 원문에서 임대차 내용을 다시 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당표보다 윤혜란 배당이 줄거나 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
• 가격 기준은 최근 지표로. 전체 평균 158,000,000원보다 최근 12개월 평균 128,000,000원과 최신 거래 131,000,000원을 우선 비교해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 실질취득 103,880,000원이 최근 지표보다 낮더라도 시장 추세가 -41.3%이므로 과거 218,000,000원 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.

맺으며 — “49% 낙찰가”보다 중요한 것은 확약과 하락 추세다

이 물건의 핵심은 감정가 212,000,000원이 103,880,000원까지 내려왔다는 사실 자체가 아닙니다. 원래 구조대로라면 윤혜란의 미배당 보증금 116,374,320원이 매수인에게 넘어가므로 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 하지만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 윤혜란에 대한 실질 인수가 0원이 되면서, 실질취득은 103,880,000원으로 내려옵니다.

이 금액은 최근 12개월 평균 128,000,000원의 81.2%이고 최신 거래 131,000,000원보다 낮습니다. 다만 최근 대비 과거 거래 추세가 -41.3%이고, 보증금·확정일자 미상인 김지혜·신중현은 확약의 대상이 아닙니다. 따라서 이 사건은 확약이 주된 인수위험을 해소한 대신, 하락장·세금 우선순위·확약 밖 임차인 확인이 남아 있는 2회 유찰 오피스텔로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.