* 인수액은 제시된 배당 시뮬레이션에 따른 확약 효력 확인 전 위험금액입니다. 주택도시보증공사의 말소동의가 잔여 보증금 인수까지 해소하는지 확인되지 않았으므로 실제 매수인 부담은 확정할 수 없습니다. 실질취득 약 2.17억은 대항력에 따른 보증금 인수를 가정한 기준액이며, 집행비용 등으로 실제 합산액은 달라집니다.

인천지방법원 2025타경514931. 부평구 삼산동 보광팰리스 7층 702호입니다. 감정평가서상 주거용으로 이용 중인 오피스텔로, 감정가 207,000,000원에서 2회 유찰되어 최저매각가는 101,430,000원입니다. 단순히 최저가만 보면 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 물건에는 낙찰가보다 큰 임차보증금이 있습니다.

실제 임차인 송지유는 2022년 4월 전입신고와 2022년 3월 확정일자를 갖추었고, 말소기준권리인 2023년 국민건강보험공단 압류보다 먼저 대항력을 취득한 것으로 분석됩니다. 보증금 217,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 승계될 수 있다는 뜻입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이지 별도의 실제 임차인으로 합산할 대상이 아닙니다.

다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 따라서 단순한 보증금 인수형 경매로 확정하는 것도, 반대로 말소동의만 보고 인수액을 0원으로 확정하는 것도 부정확합니다. 확약서의 구체적인 효력 범위가 입찰 판단을 좌우합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 과거 수산업협동조합중앙회의 근저당권과 인주새마을금고 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 분석에서 중요한 말소기준권리는 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 강제경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸 예정입니다.

다만 송지유의 임차보증금은 별도로 검토해야 합니다. 보증금 217,000,000원이 최저가 101,430,000원을 초과하기 때문에 우선배당을 받더라도 부족액이 발생합니다. 확약서에 의한 대항력 및 보증금 잔액 청구 처리까지 확인되지 않는다면 이 부족액은 매수인 인수 위험으로 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인은 송지유 1명

배당요구일 2024.04.19 · 을구 6번 주택임차권등기 · 보증금 217,000,000원. 인수 위험금액은 현재 회차 배당 추정에 근거하며, 말소동의 확약서의 효력에 따라 달라질 수 있습니다.

③ 말소동의 확약서 — 인수 해소 여부를 가르는 문서

확약서 원문과 매각물건명세서의 인수조건을 대조하여 낙찰자의 잔여 보증금 부담이 실제로 해소되는지 확인해야 합니다. 대항력 포기 및 잔여 보증금 청구권까지 유효하게 해소되는 것이 확인되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 재평가할 수 있습니다. 반대로 말소동의의 효력이 등기 말소에만 한정된다면 보증금 인수 위험은 별도로 남습니다.

주택도시보증공사의 청구액과 송지유의 보증금은 모두 217,000,000원으로 기재되어 있습니다. 보증기관의 신청채권을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 실제 임차인은 송지유 1명입니다. 다만 보증기관이 보유한 권리의 구체적인 대위·승계 범위는 확약서와 관련 서류의 확인 대상입니다.

④ 가격 분석 — 최저가 할인율보다 실질취득을 보라

감정가는 207,000,000원, 최저가는 101,430,000원입니다. 2회 유찰되어 감정가의 49% 수준까지 내려왔지만, 임차보증금 인수 가능성을 함께 계산해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 101,430,000원 가정)

제시된 배당 추정 기준. 집행비용 2,220,020원을 제외한 99,209,980원이 임차인에게 배당되고 소유자 잔여금은 없습니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원입니다. 임차보증금과 신청채권자 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 미반영이며 실제 배당순위 및 금액은 변동될 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 부담은 남는다

* 각 회차 잠재 인수액은 제시된 시나리오상 금액입니다. 매수인에게 보증금 잔액이 승계되는 경우에 해당하며, 확약 효력 확인 후 달라질 수 있습니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 낙찰가와 잠재 인수액의 합계는 보증금 원금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 향후 유찰 여부 및 매각기일은 확정된 것이 아닙니다.

현재 회차에서 3회 유찰 시나리오로 내려가면 최저가는 71,001,000원이지만 잠재 인수액은 147,677,018원으로 증가합니다. 4회 유찰 시나리오에서는 최저가가 49,700,700원까지 하락해도 잠재 인수액은 168,593,913원에 이릅니다.

대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 최저가가 내려가는 만큼 인수액이 증가하는 것이 핵심입니다. 따라서 확약의 효력이 불확실한 상태에서 추가 유찰만을 기다려 가격 메리트를 확보한다는 접근은 성립하지 않습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 삼산동 소재 인천한길초등학교 남서측 인근입니다. 주위에 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 지상 9층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
• 이용상태. 오피스텔로서 주거용으로 이용 중입니다. 일반 아파트와 동일한 환금성을 전제해서는 안 되며 개별 이용상태와 매수 수요를 확인해야 합니다.
• 접근성. 북측 및 남동측으로 폭 약 10미터 및 12미터 내외의 도로에 각각 접합니다.
• 토지·규제. 삼산동 132-1 및 132-5는 제3종일반주거지역이며 상대보호구역, 과밀억제권역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당합니다. 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있어 이후 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 내부 상태와 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔로 이용 중이나 최근 실거래 가격 및 거래량에 대한 확인 근거가 없어 현재 시장가격이나 매도 용이성을 확정적으로 평가할 수 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의가 대항력 포기 및 미배당 보증금의 매수인 면책까지 포함하는지 확인해야 합니다. 말소동의만으로 인수액 0원을 확정하지 않습니다.
• 실제 임차인과 권리 승계 확인. 송지유의 임차보증금 217,000,000원과 보증기관 청구액 217,000,000원을 중복 합산하지 말고, 보증기관의 대위·승계 범위와 잔액 청구 가능성을 확인해야 합니다.
• 보증금 부족액 확인. 현재 회차 예상배당은 99,209,980원이며 부족액은 117,790,020원입니다. 확약 효력이 확인되기 전에는 해당 금액을 인수 위험으로 관리해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 검토. 최저가 101,430,000원만으로 감정가 대비 할인율을 판단하지 말고, 인수 가능액 및 부대비용을 포함해 계산해야 합니다.
• 실거래 원본 확인. 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인하여 실질취득 부담이 실제 시장가격보다 낮은지 판단해야 합니다. 2022년 거래가 217,000,000원을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실점유자, 퇴거 여부 및 인도 절차를 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 실거주를 단정할 수 없습니다.
• 세금·관리비 확인. 국의 압류 및 국민건강보험공단 압류가 존재하므로 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다. 미납 관리비 중 매수인 승계 가능 항목도 확인 대상입니다.
• 매각 진행상태 확인. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 현재 매각 결과와 매각허가·대금납부·차기 기일 등 진행상태를 법원 원본에서 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 말소동의 확약서 원문을 상호 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.01억 ≠ 실질취득 1.01억”

이 사건의 핵심은 명확합니다. 감정가 207,000,000원인 주거용 오피스텔이 2회 유찰되어 최저가 101,430,000원까지 내려왔지만, 실제 임차인 송지유의 보증금은 217,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 미배당액 117,790,020원이 매수인에게 승계된다면 실질취득은 보증금 2.17억 수준에 비용이 더해지는 구조입니다.

다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서는 중요한 권리 해소 요소입니다. 확약서가 대항력 포기와 잔여 보증금의 매수인 면책까지 유효하게 보장한다면 인수액을 0원으로 재평가할 수 있습니다. 그러나 현재 확인되는 것은 말소동의 제출 사실이므로 확약의 범위와 효력을 확인하기 전에는 인수 위험을 해소된 것으로 단정할 수 없습니다.

최근 실거래를 통한 현재 시세 검증도 이루어지지 않았습니다. 최저가 할인율은 크지만, 실질취득의 가격 경쟁력은 확인되지 않았으며 2회 유찰 상태에서 추가 유찰만으로 경제적 부담이 개선되는 구조도 아닙니다. 결론은 확약서의 인수 해소 효력 확인과 실질취득 기준의 시세 검증이 선행되어야 한다는 것입니다.