인천지방법원 2025타경514966. 인천 서구 당하동 백산아르빌3차 가동 303호, 전용 47.61㎡의 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가보다 낮아진 최저가가 아니라 김부현 임차권을 실제로 인수하는지입니다. 김부현은 2021.08.27. 전입·점유를 갖췄고, 2021.07.09. 확정일자를 받은 뒤 2023.09.26. 보증금 138,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.05.12. 서구 압류보다 앞서므로, 확약이 없다면 매각으로 소멸하지 않는 대항력 임차권입니다.
현재 최저가 102,200,000원에서 집행비용 2,230,800원을 먼저 제외하면 임차인에게 99,969,200원이 배당되고, 보증금 중 38,030,800원이 남습니다. 일반적인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 138,000,000원 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출돼 해당 임차권 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514966 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 당하동 1084-7 백산아르빌3차 제가동 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 서구 청마로 71 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.61㎡ · 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 중 3층 |
| 소유자 | 손재현 (2021.09.29. 거래가 138,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 102,200,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 138,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*
김부현의 전입·점유일은 2021.08.27., 확정일자는 2021.07.09.이며, 2023.09.26. 주택 전부에 관해 임차보증금 138,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025.05.12. 압류보다 앞선 권리이므로 원칙상 매수인이 미배당 보증금을 인수합니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김부현 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2021.06.30. 확정 2021.07.09. 전입·점유 2021.08.27. 배당요구 2023.09.26. | 138,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 | 룰상 38,030,800원 실질 0원* |
김부현은 보증기관의 중복 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 보증금은 한 번만 계산합니다. * 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 이행된다는 전제입니다.
② 시세 비교 — 74.1%지만 ‘싸다’고 확정하기 어렵다
백산아르빌3차는 2011.02.16. 사용승인된 19세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 전용면적 47.61㎡의 확인 가능한 실거래는 2021.09. 3층 138,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 47.61㎡ | 3 | 138,000,000원 |
| 평균 | 47.61㎡ | 1건 | 138,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 102,200,000원은 거래표본 138,000,000원의 74.1%입니다. 수치상 차이는 크지만, 해당 거래는 본건의 층·면적과 같고 소유자 손재현의 2021.09.29. 취득가 138,000,000원과도 일치합니다. 따라서 사실상 본건 자체의 과거 취득가격 1건에 가까우며, 현재의 독립적인 시세를 입증하는 표본으로는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,230,800원 |
| 1. 임차인 김부현 보증금 | 138,000,000원 | 99,969,200원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 138,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 김부현 보증금의 미배당액은 38,030,800원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수액이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 이행을 전제로 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 백석초등학교 남동측 인근으로, 주변에 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천2호선 독정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물의 3층으로, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·위생설비를 갖췄습니다.
- 도로. 남서측으로 폭 약 20m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·당하지구 지구단위계획구역·성장관리권역이며, 중로1류에 접합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 1㎡당 1,348,000원이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 19세대 규모의 다세대주택이고 확인되는 동일면적 거래가 1건뿐이라, 아파트처럼 표준화된 시세와 빠른 매각을 전제하기 어렵습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 김부현 임차권등기 전부를 대상으로 하는지, 조건부인지, 낙찰 후 어떤 절차로 말소되는지 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 을구 순위 6번 주택임차권등기의 인수 문구와 확약서 제출 문구를 최신 원본으로 다시 대조하세요.
- 현점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자·열쇠 인도·명도 필요 여부를 현황조사서와 현장 방문으로 확인하세요.
- 가격 과신 금지. 최저가가 과거 거래가의 74.1%라는 이유만으로 현재 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 인근 다세대의 현재 매물·실거래·수리 상태를 별도로 확인하세요.
- 환금성 검토. 19세대 다세대주택은 거래 빈도와 대출 조건이 제한될 수 있으므로 예상 매도기간과 금융기관 담보평가를 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세가 실제 배당 및 추가 부담에 영향을 주는지 관계기관에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 ‘확약 확인’, 가격은 ‘판단 유보’
이 물건은 확약서 하나가 경제성을 완전히 바꿉니다. 확약이 없으면 대항력 임차인의 미배당 보증금을 떠안는 전형적인 인수형이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 102,200,000원입니다.
다만 가격을 뒷받침하는 거래는 2021.09. 138,000,000원 1건뿐이고, 본건 소유자의 취득가와 일치합니다. 1회 유찰과 74.1%라는 숫자는 눈에 띄지만, 현재 시세와 환금성을 입증하기에는 표본이 너무 얇습니다. 결론은 확약서 원문과 말소 절차가 확인되면 권리상 검토 가능, 가격 메리트는 현재 매물조사 후 판단입니다.
