인천지방법원 2025타경514974. 인천 계양구 작전동의 다세대주택 2층 202호입니다. 감정평가상 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제202호이고, 임차권등기 범위는 36.77㎡ 전부입니다. 현재 소유자는 손재현이며, 2021.10.22 매매를 원인으로 2021.10.25 소유권을 이전받았고 등기된 거래가액은 100,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 서상옥의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2021.09.25, 확정일자는 2021.09.27, 전입 및 점유개시는 2021.10.19입니다. 현존 말소기준으로 잡힌 강제경매개시결정은 2025.12.23이므로 임차인의 전입이 훨씬 앞서 대항력 있는 임차권에 해당합니다. 원칙대로라면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 점이 결정적인 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514974 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 작전동 707-15 에이-6동 2층202호 |
| 도로명 | 인천광역시 계양구 아나지로396번길 6-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 2층 202호 · 임차권 범위 36.77㎡ 전부 |
| 소유자 | 손재현 (2021.10.22 매매, 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 27,930,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약서가 핵심
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서상옥 2층 202호 36.77㎡ 전부 | 전입 2021.10.19 확정 2021.09.27 | 100,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 서상옥은 전입일이 말소기준일보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 갖춰, 원칙적으로는 배당 후 부족액을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 현재 최저가 27,930,000원을 가정한 배당표에서는 집행비용 902,740원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 27,027,260원이 배당되고, 보증금 중 72,972,740원이 남습니다.
② 가격 구조 — 49%까지 내려왔지만 ‘시세 할인’ 판단은 별개
감정가는 57,000,000원이고 현재 회차 최저매각가는 27,930,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰된 상태이며, 시나리오상 3회 유찰 시 19,551,000원, 4회 유찰 시 13,685,700원까지 낮아집니다.
다만 이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 수치가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단해서는 안 됩니다. 특히 다세대주택은 개별 동·층·노후도·내부상태에 따라 가격 차이가 커서, 최저가 자체보다 실제 거래 가능 가격 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 27,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 902,740원 |
| 1. 임차인 서상옥 보증금 | 100,000,000원 | 27,027,260원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기계적 배당 계산상 임차인 미배당 보증금은 72,972,740원입니다. 다만 매각물건명세서의 말소동의 확약서 제출을 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안남고등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트와 다세대주택 등이 분포하는 주거지대입니다. 감정평가상 전반적인 주거환경은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가 당시 다세대주택으로 이용 중이며, 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제202호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 냉난방시설, 소화설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하며 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 사건 권리분석의 결론을 좌우합니다. 확약의 당사자·대상 임차권·말소 조건이 실제 매수인 인수 해소로 연결되는지 원문을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 상태 확인. 을구 5번 주택임차권이 현재 등기돼 있으므로, 매각 후 말소 절차와 필요 서류가 확약 내용대로 진행되는지 확인해야 합니다.
- 보증금 배당 구조 확인. 현재 최저가 기준 기계적 계산상 서상옥에게 27,027,260원이 배당되고 72,972,740원이 남는 구조입니다. 이 금액이 확약 미반영 시 인수위험의 크기입니다.
- 가격은 별도 검증. 27,930,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 다세대 실제 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 권리 외에도 노후도·내부상태·수요·명도·환금성 등 시장 요인이 유찰에 영향을 줬는지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만 확약서가 결론을 바꾼다”
표면만 보면 보증금 100,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 27,930,000원에서는 미배당 보증금 72,972,740원이 남는 전형적인 대항력 인수형입니다. 이 구조라면 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정되는 것이 원칙입니다.
하지만 이 사건은 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 있어 해당 임차권의 실질 인수를 0원*으로 보는 예외가 적용됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 낙찰가 27,930,000원 수준으로 정리됩니다. 다만 최근 실거래 수치가 없어 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없고, 2회 유찰된 다세대주택이라는 점까지 감안하면 권리 해소와 가격 매력은 별개의 문제로 봐야 합니다.
＊확약을 반영하지 않은 기계적 배당 계산에서는 임차인 미배당 보증금 72,972,740원이 매수인 인수로 계산됩니다. 본 리포트의 실질 인수 0원 판단은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실을 해당 임차권에 적용한 것입니다.
