인천지방법원 2025타경515129. 주안동 미성빌라 비동 지하층101호, 전용 34.11㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강샛별이고 2022.03.29. 거래가 56,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이번 사건에서 권리분석의 중심은 등기부상 오래된 근저당이 아니라 2023.03.06. 국의 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시돼 있고, 이후의 강제경매개시결정과 압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 임차권등기가 말소된다는 사실만 보고 끝낼 수 없다는 점입니다. 서민찬의 임대차계약일은 2021.12.28., 전입 및 점유개시일은 2022.01.12.로 말소기준인 2023.03.06.보다 빠릅니다. 확정일자도 2021.12.28.이고 배당요구도 이루어져 있어, 매각대금에서 우선변제를 받되 부족한 보증금은 원칙적으로 매수인에게 승계될 수 있습니다. 현재 최저가에서는 그 룰상 부족분이 37,200,918원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515129 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 688-12 미성빌라 비동 지하층101호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 인주대로251번길 76-35 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 34.11㎡ · 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 지하층101호 |
| 소유자 | 강샛별 (2022.03.29. 매매 · 거래가 56,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 57,000,000원 / 19,551,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 56,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 소멸해도 대항력은 별개
말소기준권리는 2023.03.06. 인천세무서장 처분의 국 압류입니다. 이후 2025.12.31. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2026.02.04. 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 을구 11번 주택임차권 역시 등기 순위만 보면 말소기준 이후라 소멸 대상이지만, 서민찬의 전입·점유는 2022.01.12.이므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 즉 “임차권등기 말소”와 “보증금 승계 여부”는 같은 문제가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 서민찬 | 제지하층 제101호 34.11㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 56,000,000원 | 2022.01.12. / 2021.12.28. | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
서민찬은 2021.12.28. 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2022.01.12. 전입·점유를 시작했습니다. 2024.08.06. 임차권등기가 이루어졌고 배당요구도 접수돼 있습니다. 보증금은 56,000,000원입니다. 현재 최저가 19,551,000원을 전제로 한 배당 계산에서는 집행비용 751,918원을 먼저 빼고 임차인에게 18,799,082원이 배당돼, 미배당 37,200,918원이 남습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 19,551,000원 | 37,200,918원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 13,685,700원 | 42,960,643원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 9,579,990원 | 46,992,450원 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최저가 43.4%지만 하락 추세도 크다
미성빌라는 15세대, 1990.10.24. 사용승인된 다세대주택입니다. 전체 실거래 11건 평균은 73,818,181원이지만, 이 수치에는 2021년 108,000,000원·99,000,000원·98,000,000원 등 과거의 높은 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 메리트 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 45,000,000원과 최신 거래 45,000,000원, 그리고 최근 대비 과거 추세 -43.9%를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.04 | 37.11㎡ | -1 | 45,000,000원 |
| 2024.02 | 37.11㎡ | -1 | 45,000,000원 |
| 2023.04 | 34.41㎡ | 2 | 82,000,000원 |
| 2023.02 | 34.41㎡ | 2 | 79,000,000원 |
| 2022.03 | 34.11㎡ | -1 | 56,000,000원 |
| 2022.01 | 34.11㎡ | -1 | 56,000,000원 |
| 2021.12 | 37.28㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2021.10 | 37.41㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2021.09 | 37.28㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2021.09 | 37.41㎡ | 2 | 72,000,000원 |
| 2021.08 | 37.28㎡ | 2 | 99,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 45,000,000원 |
현재 실질취득 19,551,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 45,000,000원의 43.4%입니다. 숫자만 놓고 보면 최근 거래보다 낮지만, 동시에 최근 거래군이 과거 거래군보다 -43.9% 내려온 하락 추세이고, 해당 물건은 이미 3회 유찰됐습니다. 특히 최신 확인 거래인 2024.04. 거래도 지하층이지만 전용 37.11㎡로 대상 34.11㎡와 면적 차이가 있습니다. 따라서 “감정가 대비 싸다”보다 확약의 실제 효력과 지하층 환금성, 하락 추세가 할인폭보다 더 중요한지를 함께 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,551,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 751,918원 |
| 1. 임차인 서민찬 보증금(우선변제) | 56,000,000원 | 18,799,082원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 56,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 서민찬 보증금 중 37,200,918원이 미배당되어 원칙적으로 매수인 인수액이 됩니다. 그러나 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 집행비용은 매각가의 3.8% 추정치이며 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 대상은 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제지하층 제101호입니다.
- 입지. 인천용일초등학교 북동측 인근으로, 부근은 동류형 공동주택과 소규모 근린생활시설이 형성된 공동주택지대입니다.
- 교통. 대상까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 대체로 무난합니다.
- 도로. 북측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,152,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 외벽 돌붙임 등, 내벽 벽지도배 등, 하이새시 창호이며 기본적인 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 지표. 미성빌라는 15세대이고 경매 통계상 평균 유찰횟수는 3.0회, 매각률은 0.0%로 제시돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 서민찬 임차권에 대해 실제로 어떤 조건에서 말소동의가 이행되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 구조 재확인. 전입·점유 2022.01.12., 말소기준 2023.03.06.이므로 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인 승계형입니다.
- 배당액과 승계액을 분리. 현재 예상배당은 임차인 18,799,082원, 룰상 미배당은 37,200,918원입니다. 실질 0원은 확약 효과이지 배당으로 전액 변제되는 구조가 아닙니다.
- 시세는 최신 거래 우선. 전체 평균 73,818,181원보다 최신 거래 45,000,000원·최근 12개월 평균 45,000,000원과 -43.9% 하락 추세를 우선 확인해야 합니다.
- 지하층·소규모 다세대 환금성. 대상은 15세대 미성빌라의 지하층101호이고 이미 3회 유찰됐습니다. 최저가 할인폭만으로 환금성을 판단하지 않아야 합니다.
- 현장 점유 확인. 감정 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계는 확인되지 않았습니다. 서민찬 임차권 외 실제 점유관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “싸 보이는 이유와 확약의 효력을 분리해서 봐야 한다”
이 사건을 최저가 19,551,000원만 보면 감정가 57,000,000원에서 3회 유찰된 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 원래 권리구조는 보증금 56,000,000원의 대항력 임차인이 있어, 현재 회차에서도 37,200,918원을 매수인이 승계할 수 있는 전형적인 인수형입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수액이 커지기 때문에 확약이 없다면 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
이번 사건의 방향을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 해당 확약을 서민찬 임차권에 적용하면 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 최저가와 같은 19,551,000원이 됩니다. 이 금액은 최근 12개월 평균과 최신 거래 45,000,000원의 43.4%입니다. 다만 최근 거래 추세가 -43.9%이고, 15세대 규모·1990.10.24. 준공·지하층·3회 유찰이라는 환금성 요인이 겹칩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 단순한 “최저가 할인율”이 아니라 확약서의 실제 이행 조건을 확인한 뒤, 하락 추세와 지하층 환금성을 현재 가격에 얼마나 반영할지에 있습니다.
