확약 적용 시 인수 0원, 실질취득은 최근 시세의 59.6% — 주안지웰에스테이트 1904호

인천지방법원 2025타경515133. 인천 미추홀구 주안동 ‘주안지웰에스테이트’ 102동 19층 1904호, 전용 23.2701㎡ 오피스텔입니다. 감정가 110,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 53,900,000원입니다. 외형상 감정가의 절반 아래까지 내려왔지만, 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차인 김기현의 보증금이 110,000,000원이고 전입일과 확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞서기 때문입니다.

원칙적인 배당 계산에서는 매각대금 53,900,000원 중 집행비용 1,370,200원을 먼저 빼고 임차인에게 52,529,800원을 배당합니다. 남는 보증금 부족분은 57,470,200원으로, 대항력에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가와 인수를 더한 실질취득은 111,370,200원이어서, 최저가가 내려가도 총부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권등기에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 확약서가 매각절차에 그대로 적용되고 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 하면, 김기현 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원*으로 처리할 수 있습니다. 신고된 실제 임차인은 김기현 1명이며, 보증기관을 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

말소기준권리는 2022.05.12 설정된 을구 1번 국 저당권입니다. 처분청은 동안양세무서장이고 등기 내용상 채권액은 280,000,000원입니다. 이후 이영아 외 근저당권, 국·미추홀구·서울특별시 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 임차권 자체의 등기일이 아니라 임차인의 대항력 취득 시점입니다. 김기현은 2021.12.03 점유를 시작했고, 2021.12.06 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 모두 2022.05.12 말소기준권리보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2024.01.16 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다.

② 시세 비교 — 가격 매력은 확약 적용 때만 성립

주안지웰에스테이트 전용 23.27㎡의 실거래는 최근으로 올수록 하락했습니다. 전체 12건 평균은 95,083,333원이지만 2024.05의 129,000,000원 거래처럼 과거 고가가 포함돼 있어, 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

최신 거래는 2026.07의 88,000,000원, 최근 12개월 6건 평균은 90,500,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 9.2% 낮아진 하락 추세입니다. 확약이 적용되면 실질취득 53,900,000원은 최근 12개월 평균의 59.6%로 가격 여유가 큽니다.

반대로 확약이 적용되지 않으면 실질취득은 111,370,200원으로 올라가 최신 거래 88,000,000원과 최근 평균 90,500,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 최저가 자체가 아니라 확약서가 인수위험을 실제로 제거하느냐에 달려 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)

배당계산상 임차인 보증금 부족분은 57,470,200원입니다. 다만 말소동의 확약서가 실제 적용되면 이 부족분의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 배당 순서와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석바위사거리 북서측 인근으로 오피스텔·상업시설·주상용 부동산이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 남측 경인로에 접하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 시민공원역이 있어 교통여건은 양호한 편입니다.
• 규모·연식. 주안지웰에스테이트는 186세대이며 사용승인일은 2019.10.16입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 34층 건물 중 19층으로 위생·급배수·도시가스·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도. 공부상 오피스텔이며 등기사항전부증명서에는 주택임차권이 등기돼 있습니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며 공시지가는 5,743,000원/㎡입니다.
• 가격 흐름. 동일 면적 최근 실거래가 88,000,000원대까지 내려왔고 최근 거래군이 이전 거래군보다 9.2% 낮아 환금가격은 보수적으로 잡아야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 제출 주체, 적용 대상 임차권, 말소 조건, 낙찰 후 말소 절차를 매각물건명세서와 법원 기록에서 대조해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 적용 시 0원, 미적용 시 57,470,200원으로 자금계획을 각각 계산해야 합니다.
• 임차권 말소 확인. 매각 후 김기현 명의 주택임차권등기가 실제 말소되는 시점과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
• 세금 우선배당 확인. 국·미추홀구·서울특별시 압류 중 당해세 해당액이 있는지 확인해야 합니다.
• 점유·인도 확인. 임차권등기 이후 현재 점유자와 실제 이용상태를 현황조사 및 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
• 하락 시세 반영. 전체 평균 95,083,333원보다 최신 거래 88,000,000원과 최근 12개월 평균 90,500,000원을 우선해 매도가를 보수적으로 산정해야 합니다.
• 오피스텔 비용 확인. 관리비 체납, 부가세·취득 관련 비용, 임대수요와 실제 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역과 실거래 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 확인되면 싼 물건”

현재 최저가 53,900,000원만 보면 감정가의 49%, 최근 12개월 시세의 59.6%라서 매우 낮습니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 110,000,000원이므로, 확약이 없다면 실질취득은 111,370,200원으로 올라가 최근 시세를 웃돕니다.

이 사건의 가치가 생기는 이유는 두 차례 유찰이 아니라 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 조건대로 적용되면 인수는 0원이고, 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸해 가격 여유가 충분합니다. 다만 실거래 추세가 -9.2%인 오피스텔이고, 확약 효력 확인 하나로 손익 구조가 완전히 달라집니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본과 말소 조건이 확인되면 가격 매력은 높고, 확인되지 않으면 입찰을 보류해야 합니다.