110,250,000원
인천지방법원 2026타경500152. 간석동 삼양힐아파트 11층 1101호로, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 전용면적은 78.055㎡이며, 2014.01.21 사용승인된 지하 1층·지상 14층 철근콘크리트 건물의 11층입니다. 현재 소유자는 윤정섭이고, 2021.11.29 매매를 원인으로 2021.12.27 소유권이전등기를 마쳤으며 거래가액은 234,000,000원입니다.
이 사건은 최저가 110,250,000원만 보면 감정가보다 크게 낮아 보이지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 보증금 234,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 강요셉은 확정일자 2021.11.12, 전입·점유 2021.11.29로 말소기준 2022.11.09보다 앞서고 배당요구도 했습니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져, 매수인의 실질취득비용은 사실상 보증금 234,000,000원 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500152 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 49-5 삼양힐아파트 11층 1101호 |
| 도로명 | 인천광역시 남동구 간석로66번길 10 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 전용 78.055㎡ · 제11층 제1101호 |
| 소유자 | 윤정섭 · 2021.11.29 매매 · 거래가액 234,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 110,250,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 먼저다
말소기준은 2022.11.09 남동구 압류입니다. 강요셉의 전입·점유는 2021.11.29로 그보다 약 1년 빠르므로 대항력 有입니다. 확정일자는 2021.11.12이고 배당요구도 이뤄져 우선변제권도 행사 가능합니다. 임차권등기는 2024.01.19에 경료됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유 시점이 말소기준보다 앞선다는 점이 핵심입니다.
말소기준 이후의 분당세무서 압류, 계양세무서 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건과 관련해 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 단계에서 선차감될 수 있어, 실제 배당액과 임차인의 룰상 미배당액은 변동될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 강요셉 제11층 제1101호 78.055㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.11.29 확정 2021.11.12 배당요구 2024.01.19 | 234,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 신고 아님 |
현 최저가 110,250,000원을 전제로 집행비용 2,343,500원을 먼저 차감하면, 임차인에게 배당 가능한 금액은 107,906,500원이고 보증금 중 126,093,500원이 남습니다. 확약이 없다면 이 미배당액은 매수인 인수 위험으로 이어지고, 낙찰가 110,250,000원 + 인수 126,093,500원에 집행비용 차감 구조가 겹치면서 경제적 부담은 사실상 234,000,000원 수준으로 수렴합니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 시에만 1.1025억으로 비교한다
같은 삼양힐의 실거래는 5건 확인되며, 전체 평균은 218,500,000원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신성이 높은 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.11의 219,500,000원 1건이고, 최신 거래도 같은 금액입니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 +0.6%로 하락 추세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 80.12㎡ | 7 | 219,500,000원 |
| 2023.11 | 78.06㎡ | 12 | 177,000,000원 |
| 2023.06 | 80.12㎡ | 7 | 230,000,000원 |
| 2021.12 | 80.12㎡ | 9 | 232,000,000원 |
| 2021.11 | 78.06㎡ | 11 | 234,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 219,500,000원 |
확약이 정상 적용돼 실질 인수가 0원이라면 실질취득 110,250,000원은 최근 12개월 평균 219,500,000원의 50.2%입니다. 이 경우 가격 차이는 분명합니다. 반대로 확약이 없다면 실질취득비용이 보증금 234,000,000원 수준으로 올라가 최신 거래 219,500,000원보다 높아지므로, 가격 메리트가 사라집니다. 따라서 이 사건에서 시세 비교의 전제는 오직 말소동의 확약의 유효한 적용입니다.
④ 예상배당표 (매각가 110,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,343,500원 |
| 1. 임차인 강요셉 보증금 | 234,000,000원 | 107,906,500원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 미배당액은 126,093,500원입니다. 다만 매각물건명세서상 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 정상 적용되는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정해 분석하면 안 되는 물건입니다.
- 입지. 신명여자고등학교 남동측 인근으로 오피스텔·아파트·다세대주택과 소규모 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 인천1호선 간석오거리역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 2014.01.21 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층. 승강기·도시가스·주차장 및 기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며 공시지가는 1,919,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 총 52세대 소규모 단지이고 경매 통계상 평균 유찰 2.0회, 매각률 0.0%로 가격 할인과 별개로 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 을구 7번 강요셉 임차권등기에 대한 말소동의 범위, 조건, 낙찰자에 대한 잔존보증금 청구 포기 여부를 직접 확인하세요.
- 임차권 인수 계산. 확약 미적용 시 현 회차 룰상 인수액은 126,093,500원입니다. 유찰될수록 인수액은 증가해 총부담이 낮아지지 않습니다.
- 세금 압류. 남동구·분당세무서·계양세무서 관련 압류가 있으므로 당해세 해당 금액과 배당 우선순위를 확인하세요.
- 명도·점유. 임차권등기가 되어 있으므로 현재 실제 점유상태를 현황조사와 현장 확인으로 대조하세요.
- 오피스텔 환금성. 최근 거래가 219,500,000원이더라도 52세대 규모와 경매 매각률 0.0% 통계를 감안해 처분기간과 매수층을 별도로 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “1.10억 물건”인지 “2.34억 인수형”인지는 확약서가 가른다
이 사건은 겉보기 최저가보다 권리구조가 훨씬 중요합니다. 강요셉은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 보증금은 234,000,000원입니다. 확약이 없다면 현 회차 미배당 126,093,500원을 매수인이 떠안을 수 있어 낙찰가가 내려가도 실질부담은 보증금 수준으로 수렴합니다.
반대로 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 강요셉 임차권에 정상 적용되면 이 인수위험은 실질 0원이 되고, 실질취득은 최저가와 같은 110,250,000원입니다. 이는 최신 거래 219,500,000원의 50.2% 수준으로 가격 차이가 큽니다. 다만 국세·지방세 압류와 소규모 오피스텔의 환금성, 그리고 무엇보다 확약 원문의 효력 확인을 통과해야만 그 가격 차이를 실제 매력으로 볼 수 있습니다.
