인천지방법원 2026타경500158. 인천 서구 검암동 ‘아침애’ 2층 202호, 전용 40.92㎡의 다세대주택입니다. 현재 최저매각가는 74,480,000원으로 감정가 152,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 등기상 현재 소유자는 조영주이며, 2022년 10월 20일 매매를 원인으로 거래가액 125,000,000원에 취득했습니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로, 청구금액은 122,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 “두 번 유찰돼 싸졌다”로 보면 안 됩니다. 현재 말소기준은 2026.01.12 강제경매개시결정인데, 오상영의 전입일 2022.07.05와 임차권등기 2024.08.20, 조신성의 전입일 2025.02.24, BAKER STEVEN BENJAMIN의 전입일 2025.02.15가 모두 그보다 빠릅니다. 오상영은 보증금과 확정일자가 확인되지만, 나머지 두 사람은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 이들을 대항력 있는 임차인으로 확정해서는 안 되고, 매수인 입장에서는 대항력 가능·미상으로 남겨두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500158 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 검암동 531-10 아침애 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 40.92㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 조영주 (2022.10.20 매매, 거래가액 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 122,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 확약, 나머지 2명은 미상
등기상 과거 근저당권 2건은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 권리는 2026.01.12 강제경매개시결정입니다. 이에 앞서 오상영은 2022.07.05 주민등록을 마치고 2022.03.21 확정일자를 갖췄으며, 2024.08.20 보증금 122,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 기계적 배당 계산으로는 최저가 74,480,000원에서 집행비용을 뺀 72,739,360원을 배당받고 49,260,640원이 남아 매수인 인수로 계산됩니다.
② 임차인 분석
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오상영 | 2022.07.05 | 2022.03.21 | 122,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원* |
| 조신성 | 2025.02.24 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| BAKER STEVEN BENJAMIN | 2025.02.15 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
* 오상영: 배당계산 규칙상 미배당 49,260,640원이 발생하지만, 을구 5번 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 낮지만 표본이 매우 얇다
아침애(531-10)는 총 9세대, 2011.05.18 준공으로 확인됩니다. 전용 40.92㎡ 거래 자료는 1건이며, 2022.10 2층 거래가 125,000,000원입니다. 시세 자료상 최근 12개월 평균도 125,000,000원으로 제시돼 있지만 표시된 개별 실거래 표본 자체는 2022.10 한 건뿐이므로, 가격 비교의 신뢰도는 제한적으로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.10 | 40.92㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 평균 | 40.92㎡ | 1건 | 125,000,000원 |
현재 최저가 74,480,000원은 시세 기준 125,000,000원의 59.6%입니다. 오상영 임차권에 대한 확약만 반영하면 알려진 실질취득액도 최저가와 같은 74,480,000원이므로 숫자만 보면 시세 기준보다 낮습니다. 그러나 조신성·BAKER STEVEN BENJAMIN의 보증금과 우선변제 관계가 확인되지 않은 상태에서 “7,448만원에 확정 취득한다”거나 “시세보다 확실히 싸다”고 단정할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,740,640원 |
| 1. 임차인 오상영 보증금(우선변제) | 122,000,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 122,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 오상영 보증금 부족분은 49,260,640원으로 산출됩니다. 다만 오상영 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인과 관련한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 조신성·BAKER STEVEN BENJAMIN의 미상 권리에는 적용되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 경사스라브지붕 4층 건물의 제2층 제202호입니다.
- 입지. 인천광역시 서구 검암동 은지초등학교 서측 인근으로, 다세대주택·아파트·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 남측으로 폭 약 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·검암2지구 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 1,534,000원/㎡, 토지면적 313.4㎡, 지목은 대이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 환금성. 총 9세대 소규모 다세대로 실거래 표본이 1건에 그치고, 경매 통계상 평균 유찰횟수도 2.0회입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 오상영 확약 원문 확인. 을구 5번 임차권등기 말소동의 확약서의 적용 대상·조건과 실제 말소 절차를 원문으로 대조해야 합니다.
- 조신성 보증금 확인. 전입일 2025.02.24만 확인된 상태이므로 임대차계약서·보증금·점유 여부·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- BAKER STEVEN BENJAMIN 확인. 전입일 2025.02.15만 확인된 상태이므로 동일하게 계약관계와 보증금, 실제 점유를 확인해야 합니다.
- 가격은 권리 확인 뒤. 최저가는 시세 기준의 59.6%지만, 미상 보증금이 확인되기 전에는 실질취득총액을 확정할 수 없습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 9세대이고 실거래 표본이 1건뿐이므로 125,000,000원을 절대적인 현재 시세로 단정하지 말고 보수적으로 접근해야 합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 최우선변제 여부가 최종 부담에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·임대차관계 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.22억 임차권이 끝났다고 권리분석도 끝난 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 오상영 보증금 122,000,000원입니다. 최저가 74,480,000원보다 보증금이 크기 때문에 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 구조가 됩니다. 하지만 을구 5번 임차권에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 오상영 관련 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
문제는 그다음입니다. 조신성과 BAKER STEVEN BENJAMIN은 모두 강제경매개시결정보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 알려진 실질취득액은 74,480,000원이지만, 최종 실질취득총액은 아직 확정할 수 없습니다. 최저가가 시세 기준 125,000,000원의 59.6%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있으나, 실거래 표본도 1건뿐입니다. 이 사건의 승부처는 할인율보다 확약 밖 두 사람의 임대차 실체를 확인하는 데 있습니다.
