인천지방법원 2026타경500178. 부평구 청천동 더원스테이트 1동 605호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현 소유자 윤정섭은 2021.10.25. 매매를 원인으로 2021.11.15. 소유권을 취득했고, 등기부 기재 거래가액은 230,000,000원입니다. 이후 압류가 이어졌으며 주택도시보증공사가 2026.01.12. 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 출발점은 2022.11.07. 부평구 압류입니다. 그러나 임차인 노경민은 그보다 앞선 2021.10.25. 주민등록과 점유를 갖추었고, 확정일자는 2021.09.16.입니다. 따라서 확약을 제외한 원칙적 계산에서는 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차인으로, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500178 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 379-8 더원스테이트 1동 6층 605호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 부평북로 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 철근콘크리트조 13층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 윤정섭 (2021.10.25. 매매, 2021.11.15. 소유권이전 · 거래가액 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 95,060,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 임차인의 대항력이 말소기준보다 빠르다
말소기준은 2022.11.07. 부평구 압류입니다. 이후 분당세무서장·계양세무서장의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 2023.11.23. 등기된 주택임차권은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 등기일만 볼 것이 아니라, 그 안에 기재된 주민등록일자와 점유개시일자 2021.10.25.를 봐야 합니다. 이 날짜가 말소기준보다 앞서므로 보증금 미배당분은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노경민 6층 1동605호 66.7856㎡ 전부 주거·임차권등기 | 230,000,000원 | 2021.10.25. | 2021.09.16. | 있음 | 있음 | 승계 아님 |
노경민은 임대차계약일자와 확정일자가 2021.09.16., 주민등록일자와 점유개시일자가 2021.10.25.이며 2023.11.23. 임차권등기와 배당요구를 마쳤습니다. 보증금은 230,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다.
* 룰상 미배당 인수액은 137,051,080원입니다. 실질 인수 0원 판단은 제출된 말소동의 확약서가 해당 임차권 전부에 유효하고, 매각·배당 이후 실제 말소까지 이행된다는 전제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,111,080원 | - |
| 1. 임차인 노경민 보증금 | 230,000,000원 | 92,948,920원 | 137,051,080원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당표는 현재 최저가를 전액 매각대금으로 가정한 계산입니다. 국세·지방세가 당해세로 우선 배당되면 임차인 예상배당은 감소하고 룰상 미배당액은 증가할 수 있습니다. 다만 제출된 말소동의 확약서가 이행되면 해당 미배당분의 매수인 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 콘크리트지붕 13층 건물 내 6층 605호입니다.
- 주위환경. 북인천여자중학교 남측 인근으로 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 분포하는 준공업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 소화설비와 승강기 시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 준공업지역, 중로1류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 노경민 임차권의 보증금 전부와 등기 전부를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 말소 절차 확인. 확약서 제출만으로 끝내지 말고 매각대금 납부 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다.
- 인수액 이중 계산. 확약 이행 시 인수 0원*, 미이행 시 현재 회차 기준 137,051,080원이라는 두 시나리오로 자금계획을 나눠야 합니다.
- 세금 우선순위. 부평구·분당세무서장·계양세무서장 압류의 체납세액과 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정된 주거용 오피스텔이므로 현재 점유 상태와 인도 일정을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가는 감정가의 49%이지만 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 확약서 원문을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 가격은 ‘확약 확인 전후’로 나뉜다
이 물건은 감정가 194,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 95,060,000원까지 내려왔습니다. 그러나 선순위 임차인의 보증금이 230,000,000원이므로 확약을 제외한 통상 계산에서는 137,051,080원을 인수하게 됩니다. 낮은 최저가만 보면 안 되는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다.
반전은 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 노경민 임차권 전부에 대해 유효하게 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*이 되고, 실질취득은 현재 낙찰가 95,060,000원 기준으로 정리됩니다. 반대로 범위가 제한되거나 말소가 이행되지 않으면 룰상 부족분이 다시 살아납니다.
결론은 ‘권리 안전’도 ‘인수 확정’도 아닌 조건부 안전형입니다. 확약서 원문과 이행 절차가 명확하면 주된 인수 위험은 해소되지만, 그 확인 전에는 137,051,080원의 잠재 인수를 배제할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류가 남아 있으므로, 최저가 49%라는 숫자보다 확약과 세금 확인이 먼저입니다.
