53,900,000원
인천지방법원 2026타경500328. 인천 서구 청라동 서후센타시아 9층 909호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 구분건물입니다. 현재 소유자 진석환은 2022년 5월 17일 매매계약을 원인으로 2022년 6월 20일 소유권을 취득했고, 등기부상 거래가액은 90,000,000원입니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 무임차 물건과 정반대입니다. 임차인 이도현은 임대차계약일과 확정일자가 2022년 5월 12일이고, 2022년 6월 17일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 이후 2024년 7월 15일 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 제공된 비교 기준일인 2026년 1월 15일 강제경매개시결정보다 앞서므로, 확약이 없다면 미배당 보증금은 매수인이 승계하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 161-2 서후센타시아 제9층 제909호 도로명: 인천광역시 서구 중봉대로612번길 16 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 14층 건물 중 9층 |
| 임차 범위 | 제9층 제909호 26.8400㎡ 전부 |
| 소유자 | 진석환 (2022.05.17. 매매 · 2022.06.20. 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 53,900,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약
임차권등기는 강제경매개시결정일보다 먼저 설정됐습니다. 임차인은 전입신고와 점유를 갖추고 보증금 및 확정일자도 확인되므로 대항력 있음, 배당요구와 확정일자를 근거로 우선변제권 행사 가능으로 판단됩니다. 현재 최저가 53,900,000원에서는 집행비용을 뺀 52,529,800원만 임차인에게 배당되고, 47,470,200원이 미배당됩니다.
임차인 분석
| 임차인 / 범위 | 계약·전입·확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 이도현 909호 26.8400㎡ 전부 주거 임차권등기 | 계약 2022.05.12 전입·점유 2022.06.17 확정 2022.05.12 배당요구 2024.07.15 | 100,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 0원* |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자로 표시된 별도 항목은 없습니다. *말소동의 확약 반영 전 현재 회차 룰상 인수액은 47,470,200원입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 110,000,000원이고 2회 유찰된 현재 최저매각가는 53,900,000원으로 감정가의 49%입니다. 표면 할인율은 크지만, 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래가가 확인되지 않아 시세보다 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다.
확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 최저가와 같은 53,900,000원*입니다. 반대로 확약을 배제하면 실질취득은 101,370,200원으로 보증금 100,000,000원 부근까지 올라갑니다. 이 사건의 가격 경쟁력은 할인율보다 확약서가 실제로 인수위험을 제거하는지에 좌우됩니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 전 실질취득 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 49% | 53,900,000원 | 47,470,200원 | 101,370,200원 | 53,900,000원* |
| 3회 유찰 시 34% | 37,730,000원 | 63,349,140원 | 101,079,140원 | 37,730,000원* |
| 4회 유찰 시 24% | 26,411,000원 | 74,464,398원 | 100,875,398원 | 26,411,000원* |
확약 미반영 시 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 늘어 실질취득액은 보증금 100,000,000원 부근에 고정됩니다. 확약 반영 시 해당 인수액만 실질 0원*으로 처리됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 53,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,370,200원 |
| 1. 임차인 이도현 보증금(우선변제) | 100,000,000원 | 52,529,800원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,370,200원을 우선 공제하면 임차인에게 52,529,800원이 배당되고, 임차보증금 부족분은 47,470,200원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 청구액 100,000,000원 전액이 미배당으로 계산됩니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 임차권등기에는 909호 전체를 주거 용도로 사용한 것으로 표시돼 있습니다.
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 청라지구대 북서측 인근으로, 주변에 업무시설·근린생활시설·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 내 9층이며, 급·배수·소방·승강기·난방 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 20m, 남측 약 15m 포장도로를 통해 출입합니다. 토지는 평지의 세로장방형이며 업무시설·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역에 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 공시지가. 3,864,000원/㎡이며 토지면적은 1,925.6㎡입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔은 아파트와 수요층·금융조건·임대수익 판단 방식이 다릅니다. 확인된 실거래 비교 없이 감정가 할인율만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사가 제출한 확약의 대상이 을구 1번 이도현 임차권 전부인지, 매수인 인수분까지 조건 없이 제거하는 내용인지 원문을 대조하세요.
- 최신 매각물건명세서. 확약 제출 사실과 인수권리 기재가 매각기일 기준으로 유지되는지 확인하세요.
- 최신 등기부. 2024.07.15. 임차권등기와 2026.01.15. 강제경매개시결정 이후 추가 권리변동이 있는지 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 여부와 현재 실제 점유 상태는 별개일 수 있으므로 현장 점유자, 출입 가능 여부, 잔존물 상태를 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 건물과 인근 오피스텔의 최근 12개월 실거래·매물·보증금·월세·공실률을 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관련 서류로 확인하세요.
- 용도 확인. 감정상 업무시설 이용과 임차권등기상 주거 사용이 함께 나타나므로 건축물대장·전입·실제 이용 상태를 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약 한 장이 중요하다
이 사건은 감정가 110,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 53,900,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금은 100,000,000원이고, 확약이 없다면 현재 회차에서 47,470,200원을 매수인이 인수해 실질취득액이 101,370,200원이 됩니다. 낙찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 부근에 머무는 구조입니다.
반전은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 이도현 임차권의 인수는 실질 0원*, 현재 회차 실질취득액은 53,900,000원*입니다. 다만 실거래 비교가 없어 이 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 권리의 승부처는 확약 원문, 가격의 승부처는 별도의 오피스텔 시세 조사입니다.
