대구지방법원 2025타경980. 성주군 선남면 문방리 875-1의 창고 이용 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 창고용지 1,200㎡이고, 감정평가상 기호 2·3 건물은 강파이프조 판넬지붕 단층 창고로 이용 중입니다. 감정가 235,626,600원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 56,573,000원까지 내려왔습니다.
권리의 출발점은 2013.02.01 설정된 선남농업협동조합 근저당입니다. 임차인 최우석의 전입일 2019.04.03은 이보다 늦어 대항력이 없고, 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 승계하지 않습니다. 이후 국의 압류와 임의경매개시결정도 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 권리 인수가 없다는 사실과 가격 메리트는 별개입니다. 창고·토지의 비교 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 오히려 다회 유찰의 원인이 현장 상태, 접근성, 용도 제한, 주소 불일치 또는 수요 부족에 있는지 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경980 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 성주군 선남면 문방리 875-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 창고용지 1,200㎡ · 기호 2·3 창고 이용 중 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 목록 2·3 포함 |
| 소유자 | 황성수 (단독소유, 2013.01.31 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 235,626,600원 / 56,573,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 선남농업협동조합 / 101,591,101원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수는 0원
말소기준은 2013.02.01 선남농업협동조합 근저당입니다. 2020.02.28 해당 근저당의 채권최고액이 120,000,000원으로 변경됐으며, 근저당 자체는 매각으로 소멸합니다. 2024.03.22 국의 압류와 2025.04.21 임의경매개시결정 역시 후순위로 소멸합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최우석 | 2019.04.03 | 5,000,000원 / 400,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 최우석의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없으므로, 경매 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았고, 예상배당에도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 원본 명세서와 배당요구 현황을 대조해야 합니다.
② 가격·유찰 시나리오 — 24.01%라도 시세 판단은 보류
현재 최저가는 56,573,000원으로 감정가 235,626,600원의 24.01%입니다. 그러나 동일하거나 유사한 창고·토지 실거래 자료가 없어, 감정가 대비 비율만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 4회 유찰은 낮아진 가격과 함께 수요·환금성·현장 조건을 보수적으로 봐야 한다는 신호이기도 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 56,573,000원 | 39,000,000원 | 0원 | 16,154,686원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,601,100원 | 38,488,280원 | 511,720원 | 0원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 27,720,770원 | 26,821,796원 | 12,178,204원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려가며 발생하는 미배당은 근저당권자 측 손실 가능액이며, 매수인 인수액과는 구분됩니다. 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,573,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,418,314원 |
| 1. 근저당 · 선남농업협동조합 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,154,686원 |
위 예상배당은 집행비용 1,418,314원과 근저당 채권액 39,000,000원을 기준으로 하며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않은 계산입니다.
④ 현장·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사곡지 남서측 인근이며, 주변은 단독주택·공장·창고·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 대중교통시설 이용 가능성을 포함한 제반 교통사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 기호 2·3은 강파이프조 판넬지붕 단층건물로 창고 이용 중이며, 위생시설과 급배수시설이 설치돼 있습니다.
- 토지 조건. 창고용지 1,200㎡, 완경사·자루형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(일반형)이며, 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역· 공장설립승인지역에 포함됩니다.
- 인접 구역. 농업진흥구역과 농림지역에 접해 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 창고와 토지의 일괄매각이고 4회 유찰된 물건이므로, 실수요자 범위와 재매각 가능성을 보수적으로 점검해야 합니다.
⑤ 특이사항 — 주소·지붕·공매 이력
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 현장조사. 비교 실거래가 없으므로 인근 창고·공장·토지의 실제 매물과 거래 사례를 별도로 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 건물 동일성. 등기·건축물대장·현장 표찰의 도로명주소가 일치하지 않으므로 지번, 배치도와 건물 현황을 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 목록 2·3의 위치·면적·소유관계와 매각 포함 여부를 현황조사서 및 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
- 지붕과 건물 상태. 공부상 칼라강판지붕과 현황상 판넬지붕의 차이, 누수·부식·보수비를 직접 점검하세요.
- 임차인 점유. 최우석은 대항력이 없지만 점유가 계속되는지, 사용 부분과 인도 시기를 확인하세요.
- 채권액 대조. 근저당 채권최고액 변경 120,000,000원, 신청 청구액 101,591,101원, 예상배당의 39,000,000원 사이의 차이를 채권계산서로 확인하세요.
- 세금·배당. 국의 압류와 당해세, 임차인 최우선변제 반영 여부를 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역과 가축사육·배출시설·공장설립 관련 제한이 향후 사용 계획에 맞는지 확인하세요.
- 공매 이력. 한국자산관리공사 공매취소 이후 체납처분과 관련된 추가 절차가 없는지 교차 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장과 가격 검증이 중요하다
권리구조만 보면 말소기준 근저당 이후의 임차인과 압류가 정리되며, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 최우석의 보증금 5,000,000원도 전입일이 말소기준보다 늦어 승계되지 않습니다.
하지만 이 물건의 난도는 권리 인수보다 비주거용 창고·토지의 가치 확인에 있습니다. 감정가의 24.01%까지 내려왔어도 비교 시세가 없고, 이미 4회 유찰됐습니다. 여기에 주소 불일치, 공부와 현황의 지붕 차이, 공매공고 이력, 제시외 건물의 일괄매각 범위와 채권액 대조까지 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 단순하지만, 가격과 현장 검증 없이는 응찰하기 어려운 C등급 물건입니다.
