대구지방법원 2025타경1341. 고령군 성산면 사부리의 공장·사무실과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장과 사무실·화장실 등으로 이용되고, 토지는 공장용지·공업용으로 조사됐습니다. 소유자 손점태는 2023.12.15. 소유권을 이전받았고, 등기상 거래가액은 629,130,000원입니다.
말소기준권리는 같은 날 설정된 주식회사국민은행 근저당권 948,000,000원입니다. 이후 등기된 케이비국민카드·기술보증기금·농업협동조합중앙회·농협은행의 가압류와 국·고령군의 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 신청채권자의 청구액은 813,869,396원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경1341 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 성산면 사부리 205-5 · 경상북도 고령군 성산면 도룡길 30-41 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 · 사무실·화장실 등 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 1,868㎡ · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 손점태 (2023.12.15. 소유권이전 · 원인 2023.11.20. 매매 · 거래가액 629,130,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 986,626,070원 / 483,446,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 813,869,396원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 목록3 지분매각 · LPG 공급설비는 평가 및 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
2021.06.11. 설정됐던 금호농업협동조합 근저당권 2건은 2023.12.15. 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이며, 그 이후의 가압류 4건·경매개시결정·압류 2건은 매각으로 소멸합니다.
② 핵심 위험 — 유치권 신고 2건의 성립 여부
| 신고인 | 신고 내용 | 신고 금액 | 자료상 상태 |
|---|---|---|---|
| MS가스 대구영업소 대표 전청민 | 가스탱크 시설비용 | 60,000,000원 | 2026.01.29. 유치권 신고 · 성립 여부 불분명 |
| 우연수 상호 해송건업 | 공장 내부시설비용 | 30,340,000원 | 2026.02.06. 유치권 신고 · 성립 여부 불분명 |
| 합계 | 유치권 신고액 | 90,340,000원 | 성립·대항 여부 별도 확인 필요 |
특히 LPG 공급설비는 철거·이전이 용이한 설비로 보아 평가와 매각에서 제외됐습니다. 유치권 신고 중 하나가 바로 가스탱크 시설비용과 관련돼 있으므로, 탱크의 소유관계·설치 위치·현재 점유와 실제 매각대상 포함 여부를 함께 대조해야 합니다.
③ 가격과 배당 — 할인율보다 미배당 규모가 크다
감정가는 986,626,070원, 2회 유찰된 최저매각가는 483,446,000원으로 감정가의 49%입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 공장·토지는 건물 상태, 진입로, 토지 경계, 인허가와 이용 가능성에 따라 가치 차이가 크므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 483,446,000원 | 476,211,540원 | 786,783,334원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 338,412,200원 | 332,874,429원 | 930,120,445원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 236,888,539원 | 232,772,099원 | 1,030,222,775원 |
④ 예상배당표 (매각가 483,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,234,460원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 948,000,000원 | 476,211,540원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 25,486,993원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 238,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 31,378,480원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행주식회사 | 20,129,401원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,262,994,874원 중 476,211,540원이 배당되고, 786,783,334원이 미배당되는 계산입니다. 신청채권자의 청구액 813,869,396원도 전액 충족되지 않습니다. 국·고령군 압류액, 당해세와 최우선변제 등은 반영 결과에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 토지·건물 현황
- 위치. 경상북도 고령군 성산면 사부리 소재 사부골 마을 남서측 인근이며, 주변은 소규모 공장·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 간선도로가 인근에 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호 2-가는 일반철골구조 판넬지붕 단층 공장으로 H-Beam 주기둥, 판넬 마감, 칼라하드너 바닥, 하이샷시 창호 구조입니다.
- 부속 건물. 기호 2-나는 사무실·화장실 등으로 이용되며, 감정평가상 경량철골구조 판넬지붕 단층입니다. 제시목록에는 일반철골구조, 건축물대장에는 경량철골구조로 기재돼 있습니다.
- 설비. 급·배수설비와 위생설비가 설치돼 있습니다. LPG 공급설비는 철거·이전이 용이한 것으로 보아 평가와 매각에서 제외됐습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·보전관리지역·성장관리계획구역이며, 가축사육제한구역과 조례로 정한 지역에 포함됩니다.
- 토지 현황. 토지면적은 1,868㎡, 공시지가는 136,300원/㎡입니다. 지형은 완경사·부정형이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부 차이. 목록3 토지는 공부상 지목이 대이나 현황은 도로입니다.
- 경계. 울타리로 구획된 공장부지 일부가 타지번인 사부리 산95번지에 있고, 목록1 토지 동측 경계 일부는 조성되지 않은 부분일 가능성이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 점유 확인. MS가스 대구영업소와 해송건업의 실제 점유 장소·시작 시점·공사계약·채권 발생 근거를 현장에서 대조해야 합니다.
- 배제신청 진행 확인. 2026.06.04. 제출된 유치권배제신청서와 유치권 신고에 관한 법원의 판단·추가 제출서류를 확인해야 합니다.
- 매각 제외 설비. LPG 공급설비와 가스탱크가 매각목적물에서 제외되는 범위, 철거 시 공장 운영에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 지분매각. 목록3이 지분매각이므로 지분비율·사용관계·도로 기능과 공유관계를 원본 문서에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 사부리 산95번지와 목록1 동측 경계를 현황측량하고, 울타리·포장·건축물의 실제 위치를 확인해야 합니다.
- 현황도로. 공부상 대이지만 현황도로인 목록3 토지의 이용 가능성과 공장 진입에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유 조사. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 소유자·사업자·시설업체의 실제 점유관계를 조사해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만 근거로 응찰하지 말고, 인근 공장용지·건물 상태·설비 제외분을 별도로 평가해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·유치권 신고서·배제신청서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현장 위험 0원”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 정리가 선명합니다. 국민은행 근저당 이후의 가압류·압류는 소멸하고, 신고된 임차인도 없어 권리 기준 실질취득액은 최저가인 483,446,000원입니다. 그러나 공장 경매의 핵심은 등기부 바깥에 있습니다.
유치권 신고액은 합계 90,340,000원이고 성립 여부는 불분명합니다. 여기에 목록3 지분매각, 현황도로, 타지번이 섞인 부지 경계, 매각 제외 LPG 설비까지 겹칩니다. 감정가의 49%라는 할인율은 눈에 띄지만 실거래 비교자료가 없어 가격이 싸다고 단정할 수도 없습니다. 결론은 등기 권리는 통과, 현장조사와 가격 검증은 보류입니다. 유치권 점유와 토지 경계를 직접 해소할 수 있을 때만 입찰가를 산정해야 합니다.
