대전지방법원 2025타경2828. 세종특별자치시 소담동 531 새샘마을8단지 근린생활시설-2동 1층 61호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 사용승인일은 2020.10.27입니다. 소유자 양흥식은 2023.12.26 소유권을 이전받았고 등기부상 거래가액은 619,700,000원입니다. 같은 날 국민은행의 채권최고액 432,000,000원 근저당권이 설정됐으며 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2025.04.11 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유상태는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경2828 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 531 새샘마을8단지 근린생활시설-2동 1층 61호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 1층 61호 |
| 대상면적 | 31.125㎡ |
| 소유자 | 양흥식 · 2023.12.26 소유권이전 · 거래가액 619,700,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 602,000,000원 / 70,825,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 370,996,558원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 경매개시결정은 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 등기부상 핵심은 2023.12.26 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 432,000,000원이며 말소기준권리로, 매각으로 소멸합니다. 2025.04.11 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 과거 한국자산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소된 이력이 있습니다.
② 가격 비교 — 할인율보다 비교 표본의 적합성이 문제
현재 최저매각가는 70,825,000원으로 감정가 602,000,000원의 11.76% 수준입니다. 수치만 보면 할인폭이 매우 크지만, 확인된 실거래 표본은 대상 근린생활시설과 직접 비교하기 어렵습니다. 대상면적은 31.125㎡인데 최근 거래 12건은 84.66㎡~98.66㎡이며 면적 일치 판정도 되지 않았습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.94㎡ | 22 | 744,000,000원 |
| 2026.03 | 98.51㎡ | 41 | 845,000,000원 |
| 2026.02 | 84.66㎡ | 21 | 750,000,000원 |
| 2026.02 | 84.86㎡ | 21 | 720,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 3 | 697,000,000원 |
| 2026.01 | 84.74㎡ | 3 | 697,000,000원 |
| 2026.01 | 98.66㎡ | 41 | 850,000,000원 |
| 2026.01 | 98.38㎡ | 25 | 830,000,000원 |
| 2025.12 | 98.06㎡ | 29 | 805,000,000원 |
| 2025.12 | 98.38㎡ | 8 | 760,000,000원 |
| 2025.11 | 98.51㎡ | 22 | 799,000,000원 |
| 2025.11 | 98.66㎡ | 40 | 950,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 787,250,000원 |
최근 12건 평균은 787,250,000원, 최신 거래는 2026.04의 744,000,000원입니다. 그러나 이 수치들을 대상 31.125㎡ 근린생활시설의 직접 시세로 간주해서는 안 됩니다. 따라서 최저가가 최근 12건 평균의 9.0%라는 계산 역시 가격 메리트 판정 근거로 사용하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,674,850원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 432,000,000원 | 69,150,150원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 70,825,000원 가정 시 국민은행 근저당 채권은 69,150,150원 배당되고 362,849,850원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 70,825,000원 | 69,150,150원 | 362,849,850원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 49,577,500원 | 48,285,105원 | 383,714,895원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 34,704,250원 | 33,679,574원 | 398,320,426원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시청 북동측 인근으로, 근린생활시설이 주를 이루는 행정중심복합도시 내 상업지역입니다. 공동주택과 공공시설도 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 1층 근린생활시설 건물 내 1층 61호이며 사용승인일은 2020.10.27입니다.
- 도로. 대로 등 포장도로에 4면이 접하고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 광로3류·중로1류·중로2류에 접합니다. 절대보호구역·상대보호구역 등도 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 16,899㎡, 공시지가 3,479,000원/㎡이며 주상용으로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용상태를 확인해야 합니다.
- 상권 확인. 6회 유찰의 원인이 단순 가격인지, 임대수요·공실·동선·가시성 등 상가 자체의 환금성 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 비교시세 주의. 최근 거래 12건은 대상 31.125㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 787,250,000원 평균이나 744,000,000원 최신 거래를 대상 호실의 직접 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 배당과 인수 구분. 국민은행 미배당액이 발생해도 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수부담은 별개입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 7회 유찰 시 49,577,500원, 8회 유찰 시 34,704,250원이지만 가격 하락 자체가 환금성 개선을 보장하지는 않습니다.
맺으며 — “11.76%까지 내려왔다는 사실보다 왜 6번 유찰됐는지가 중요하다”
이 물건의 권리구조는 복잡하지 않습니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 예상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 현재 가격이 감정가의 11.76%까지 내려왔고도 6회 유찰됐다는 점은 무시하기 어렵습니다. 더구나 확인된 실거래는 대상 31.125㎡ 근린생활시설과 면적이 맞지 않아 객관적인 직접 비교가격으로 쓰기 어렵습니다. 권리는 통과, 가격 판단은 보류. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 상가수요와 임대·환금성을 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.
