대전지방법원 2025타경3501. 세종 종촌동 메가시티 2층 214비호로, 공부상 판매시설이지만 현재는 인접한 사건외 214에이호와 함께 “스키마 스터디카페”로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자는 주식회사하오이며, 2018년 3월 27일 설정된 우암새마을금고 근저당권 226,200,000원이 말소기준권리입니다. 이후 세종특별자치시 압류, 남세종농업협동조합 가압류, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 가격은 강하게 내려왔습니다. 감정가 511,000,000원에서 5회 유찰돼 현재 최저가는 85,884,000원, 감정가의 16.81%입니다. 다만 상가·근린시설은 아파트처럼 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 이 물건은 특히 별개 등기인 214에이호와 내부 경계벽을 제거해 하나의 점포처럼 사용 중이므로, 낙찰 후 독립 점포로 사용할 수 있는지와 경계 복원·인도 범위를 먼저 확정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3501 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 종촌동 672 메가시티 2층 214비호 · 도로명 도움1로 106 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 공부상 판매시설 · 현황 스키마 스터디카페 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하 3층 및 지상 8층 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사하오 · 2014.06.16 매매 원인, 2018.02.13 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 511,000,000원 / 85,884,000원 (5회 유찰, 감정가 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 우암새마을금고 / 178,570,310원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 핵심은 점유와 구조
말소기준은 2018.03.27 우암새마을금고 근저당권입니다. 2019년 세종특별자치시 압류와 2024년 국민건강보험공단 압류, 2024년 우암새마을금고의 선행 경매개시결정은 각각 해제·취하돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 남은 세종특별자치시 압류, 남세종농업협동조합 가압류, 2025년 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 점유자 1명, 대항력은 없음
조사된 실제 임차인은 세종도시개발 주식회사 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자로 조사됐으며, 전입일은 2018.04.30로 말소기준권리인 2018.03.27보다 늦습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 세종도시개발 주식회사 | 2018.04.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 보증금이 확인되지 않더라도 그 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 배당순위와 명도 협의 범위는 매각물건명세서 및 임대차 원본으로 다시 확인해야 합니다.
③ 최대 변수 — 214에이호와 경계벽이 제거됐다
매각물건명세서에는 214비호와 사건외 214에이호가 호실 구분 없이 스키마 스터디카페로 이용되고, 일괄 이용을 위해 경계벽이 제거돼 구조 및 이용상의 독립성이 다소 훼손된 상태라고 적혀 있습니다. 이번 매각 대상은 214비호이므로, 인접한 214에이호의 소유권까지 함께 취득하는 것은 아닙니다.
- 매수인 인수권리 해당 없음
- 법정지상권 해당 없음
- 말소기준 이후 압류·가압류 소멸
- 임차인 전입일이 말소기준보다 늦음
- 214비호의 독립 출입 가능 여부
- 경계벽 복원 필요 여부와 범위
- 전기·냉난방·소방설비의 호실 분리 여부
- 214에이호 점유자와의 인도 경계
④ 예상배당표 (매각가 85,884,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,945,912원 |
| 1. 근저당 · 우암새마을금고 | 226,200,000원 | 83,938,088원 |
| 2. 가압류 · 남세종농업협동조합 | 790,929,251원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,017,129,251원 중 채권자 예상배당은 83,938,088원이며, 총 미배당은 933,191,163원입니다. 신청채권자의 청구액 178,570,310원도 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 85,884,000원 | 83,938,088원 | 933,191,163원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 60,118,799원 | 58,636,661원 | 958,492,590원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 42,083,159원 | 40,925,662원 | 976,203,589원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종촌중학교 동측 근거리에 있으며, 대규모 아파트단지와 근린생활시설·공공시설이 형성된 성숙 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 위생·급배수·소방·승강기·에스컬레이터·지하주차장·냉난방설비가 설치된 지하 3층, 지상 8층 건물입니다.
- 토지·도로. 상업용 건부지로 이용 중이며 남측 중로에 접합니다. 공시지가는 3,540,000원/㎡입니다.
- 용도규제. 근린상업지역·특화경관지구·지구단위계획구역이며, 중로1류와 접하고 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 집합건축물대장상 판매시설이지만 현황은 스터디카페입니다. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 5회 유찰된 근린시설이고 별도 등기인 인접 호실과 통합 이용 중이어서, 독립 사용 가능성과 재임대 조건을 확인하지 않으면 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 214에이호 권리관계 확인. 매각 대상 밖인 214에이호의 소유자·점유자와 스터디카페 운영 관계를 확인해야 합니다.
- 경계 복원 가능성 확인. 집합건축물대장 도면과 현장 실측을 대조해 214비호의 전유부분 경계와 독립 출입 가능 여부를 확인하세요.
- 설비 분리 확인. 전기계량기, 냉난방, 소방, 급배수, 출입구가 두 호실에 걸쳐 있는지 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 세종도시개발 주식회사의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 매각물건명세서 및 계약서로 대조하세요.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 동일 건물·인근 상가의 보증금, 월세, 공실률과 관리비를 현장에서 조사해 수익가치로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 낮은 최저가만 보지 말고 호실 결합, 점유, 업종 제한, 관리비 체납과 공실 가능성이 반복 유찰에 영향을 줬는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 집합건축물대장 도면을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 그러나 독립된 한 칸인지부터 확인”
이 물건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 우암새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류는 소멸하며 조사된 임차인의 전입일도 말소기준보다 늦습니다. 따라서 권리상 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 입찰 판단의 중심은 권리 순위가 아니라 214비호 자체의 독립성입니다. 인접한 사건외 214에이호와 경계벽을 없애 하나의 스터디카페로 이용 중이므로, 낙찰자가 취득하는 214비호만 별도로 점유·사용·임대할 수 있는지 확인되지 않으면 최저가 85,884,000원의 의미도 달라집니다. 비교 실거래도 없어 감정가의 16.81%라는 비율만으로는 가격 메리트를 입증할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 물리적 분리와 환금성 검증 난도는 높은 물건입니다.
