대구지방법원 2025타경1761. 달성군 하빈면 동곡리 213 일대 토지와 창고·주택 등을 함께 매각하는 사건입니다. 건물 이용상태는 1층 창고·2층 주택, 별도 창고, 부속사, 변소로 조사됐고, 제시외 건물도 일괄매각 대상에 포함됩니다. 감정가는 796,862,150원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 273,323,000원, 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다.

권리구조의 출발점은 2017년 1월 10일 설정된 동고령농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 689,000,000원이고, 이 근저당권이 말소기준이 됩니다. 이후의 국세 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 신청채권자의 청구액은 695,275,032원이지만, 제공된 배당 시나리오는 근저당 채권최고액 689,000,000원을 기준으로 산정돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

과거 2003년 임의경매 낙찰로 신각구와 정찬복이 각 지분을 취득했고, 2017년 1월 10일 정찬복 지분 전부가 이전되면서 신각구 단독소유가 됐습니다. 같은 날 설정된 동고령농업협동조합 근저당권이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 2020년 국세 압류와 2025년 경매개시결정은 모두 후순위로 매각 시 소멸합니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 확인 대상 2건

실제 확인 대상은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 두 점유자 모두 2017년 1월 10일 말소기준권리보다 늦게 전입하거나 등록돼 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 분석상 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부, 실제 점유 부분은 확인되지 않으므로 매각물건명세서 원본과 현장 점유를 다시 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다

현재 최저가는 감정가의 34.3%로 내려왔습니다. 그러나 동일하거나 유사한 창고·주택·토지의 최근 거래 비교자료가 제시되지 않아, 273,323,000원이 실제 시세보다 낮은지 여부는 판단을 보류해야 합니다. 세 차례 유찰됐다는 사실은 큰 할인처럼 보이는 동시에, 시장이 감정가와 물건 조건을 보수적으로 평가했다는 신호이기도 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 273,323,000원 가정)

현재 회차에서 동고령농업협동조합 근저당의 미배당액은 420,303,522원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 현황·토지 체크 — 이 사건의 진짜 핵심

• 통행. 목록1 토지는 지적도상 맹지이나 목록3 토지를 이용해 통행하는 것으로 기재돼 있습니다. 감정평가상 차량 접근은 가능하고 교통 사정은 보통입니다.
• 공부와 현황 차이. 목록2 건물의 공부상 용도는 우사 216㎡이지만 현재는 창고로 이용되고 있습니다.
• 분할 이력. 목록3 토지는 토지대장상 2021.02.16. 215-6번지 2㎡가 분할됐습니다.
• 일괄매각. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 제시외 건물의 위치·구조·사용자와 평가 반영 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 조건. 동곡리 213 토지는 면적 908㎡, 지목 대, 평지의 사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사됐습니다.
• 이용계획. 제1종일반주거지역과 제1종지구단위계획구역에 포함되고, 공장설립제한지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역 및 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 주변 환경. 동곡초등학교 북서측 인근으로 농가주택, 농경지와 임야 등이 형성된 지역입니다.
• 건물 상태. 주택 부분에는 난방설비가 있고 수전·위생·급배수 설비가 설치돼 있으며, 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 통행권과 경계 확인. 목록1의 맹지 표시, 목록3을 통한 통행 현황과 215-6번지 2㎡ 분할 부분을 지적도·토지대장·현장 측량으로 확인하세요.
• 우사에서 창고로의 사용 변경. 공부상 우사 216㎡와 현황 창고의 차이가 인허가·세금·담보평가·향후 매각에 미치는 영향을 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치, 면적, 구조, 소유관계와 감정평가 반영 여부를 대조하세요.
• 점유 부분 특정. 장성섭과 주식회사 마트가 현재 어느 건물 또는 공간을 사용하고 있는지, 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 배당요구·최우선변제 확인. 두 점유자의 확정일자와 배당요구 여부, 소액임차인 해당 가능성을 매각물건명세서 원본으로 확인하세요.
• 가격 검증. 인근 창고·주택·토지의 최근 거래와 임대수익, 철거·보수비, 도로 조건을 반영해 273,323,000원의 적정성을 별도로 산정하세요.
• 규제 검토. 제1종지구단위계획구역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역과 상대보호구역이 계획한 사용 목적에 미치는 영향을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장과 지적도를 직접 대조하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다

등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고, 두 점유자도 대항력이 없어 매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 권리분석만 놓고 보면 비교적 명확한 사건입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 물건 자체입니다. 세 번 유찰돼 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 목록1의 맹지 표시와 목록3을 통한 통행, 우사 216㎡의 창고 이용, 토지 분할, 제시외 건물 포함이라는 조건이 한꺼번에 겹쳐 있습니다. 유사 거래 비교 없이 할인율만 보고 응찰하면 실제 사용성과 환금성을 잘못 평가할 수 있습니다. 권리는 통과, 가격과 현황은 정밀 실사 후 판단이 이 사건의 결론입니다.