청주지방법원 2026타경34. 청주시 상당구 용암동 중흥마을마이빌아파트 509동 12층 1204호입니다. 소유자 정인숙은 2017년 3월 9일 이 물건을 거래가 141,300,000원에 취득했고, 같은 날 주식회사하나은행 앞으로 채권최고액 120,890,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 농협은행주식회사와 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

가격은 감정가 170,000,000원에서 한 차례 유찰돼 119,000,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균 156,041,666원의 76.3%이고, 최신 거래 148,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 신건 감정가가 시세보다 높았던 사례와 달리, 현재 회차는 최근 시세 아래에 진입한 가격대입니다. 다만 이 장점은 임차인의 전입일과 확정일자를 확인해 인수 가능성을 배제했을 때 비로소 완성됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차인은 확인 필요

등기부상 현재 경매의 말소기준은 2017.03.09. 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 농협은행주식회사 가압류 21,417,697원, 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 11,795,773원, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 근저당권·전세권 등은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단 대상이 아닙니다.

현재 자동 배당 시나리오는 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 다만 전입일이 확인되지 않은 상태에서 이를 확정 인수액으로 받아들이면 안 됩니다. 선순위 대항력이 확인되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 구조라면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서를 함께 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세의 76.3%

중흥마을마이빌아파트는 856세대, 2003.07.09. 준공 단지입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 156,041,666원, 최신 거래는 2026.07.의 148,000,000원입니다.

최근 거래 범위는 140,000,000원~180,000,000원이고 현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균의 76.3%입니다. 자동 시나리오상 인수액 0원을 적용하면 실질취득도 119,000,000원으로 동일해, 가격만 놓고 보면 최근 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 임차인 권리가 확인돼 인수액이 생기면 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 최저가와 실제 인수액을 합한 실질취득액으로 다시 계산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)

채권 총액 154,103,470원 중 채권자 예상배당은 116,534,000원이며, 미배당 합계는 37,569,470원입니다. 신청채권자 청구액 109,851,762원은 현재 회차 시나리오상 충족되는 것으로 계산됐습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 청석고등학교 북동측 인근으로 아파트 등 공동주택, 단독주택, 상가주택, 근린생활시설이 혼재하는 공동주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있으며, 간선도로가 통과해 일반적인 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식조 철근콘크리트 슬래브지붕 12층 건물의 12층 1204호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(용암2택지개발지구), 공동주택용 주거용지이며 공시지가는 919,800원/㎡입니다.
• 도로·형상. 대체로 사다리형 평지의 아파트 건부지로, 북서측 중로와 북동측 소로를 통해 진·출입합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 856세대 단지로 최근 12건의 거래가 확인되지만 거래가는 140,000,000원부터 180,000,000원까지 차이가 있어 층·상태별 가격 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전입일 확인. 장익현의 전입신고일이 말소기준일 2017.03.09.보다 빠른지 전입세대확인서와 현황조사 원본으로 확인하세요.
• 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 종기 내 신고 여부, 실제 배당 가능액을 매각물건명세서와 문건접수 내역으로 대조하세요.
• 실질취득 재계산. 임차인 인수액이 확인되면 최저가 119,000,000원에 인수액을 더한 금액으로 최근 평균 156,041,666원·최신 거래 148,000,000원과 비교하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 83,300,000원, 3회 유찰 시 58,310,000원 시나리오가 제시돼 있으므로 자금계획과 경쟁 강도를 함께 검토하세요.
• 점유·명도. 전체 점유 임차인이 조사된 만큼 인도 조건과 이사 협의 가능성을 입찰 전에 확인하세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세는 배당표에 반영되지 않았으므로 관리사무소와 관할 기관을 통해 별도 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·문건접수·실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격, 권리는 확인 조건부”

현재 최저가 119,000,000원은 최근 12개월 평균 156,041,666원의 76.3%로, 가격 측면에서는 분명한 여유가 있습니다. 하나은행 근저당 이후 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸해 등기 구조는 단순합니다. 그러나 장익현의 전입신고일과 확정일자가 미상이라 대항력을 확정할 수 없고, 자동 시나리오의 인수 0원도 원본 확인 전에는 조건부 수치입니다. 따라서 결론은 가격은 합격, 권리는 확인 조건부입니다. 전입일이 말소기준일 이후로 확인되고 별도 인수액이 없다면 1회 유찰 가격의 장점이 살아나지만, 선순위 대항력이 확인되면 실질취득액을 다시 계산해야 합니다.