청주지방법원 2026타경50021. 진천군 덕산읍 화상리 569-53의 토지와 숙박시설이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가 이용상태는 기호 (5)~(8) 모두 숙박시설이고, 일괄매각에 제시외 건물 등이 포함됩니다. 토지는 2,510㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 계획관리지역입니다. 감정가 4,965,935,650원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 2,433,309,000원입니다.
등기만 보면 기준점은 명확합니다. 2024.12.04 서대전농업협동조합 근저당 4,004,000,000원이 말소기준권리이고, 이후 강제경매개시결정·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 바깥의 점유입니다. 현황조사상 THAPA DOL BAHADUR의 전입일이 2022.10.04로 말소기준보다 빠른 반면 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이 점유자를 단순히 ‘인수 0원’으로 처리하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50021 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 덕산읍 화상리 569-53 · 충청북도 진천군 덕산읍 귀농2길 63-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 기호 (5)~(8) 숙박시설 이용 |
| 토지 | 2,510㎡ · 지목 대 · 상업용 · 계획관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 노경보 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 4,965,935,650원 / 2,433,309,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 차인혜 / 405,297,595원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 등 포함 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유를 먼저 봐야 한다
등기부에는 과거 푸른새마을금고·오명훈·김우섭·이세중·장성식·제천단양축산업협동조합·국민은행· 케이비저축은행 관련 근저당과 김금자의 전세권 등이 있었지만 해당 권리들은 이미 말소돼 현재 인수 문제로 연결되지 않습니다. 현재 말소기준은 을구 20번 서대전농업협동조합 근저당입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 확인이 선행
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| THAPA DOL BAHADUR | 2022.10.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사된 점유입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 약 2년 앞서지만, 보증금 자체가 미상이라 낙찰가와의 관계를 계산할 수 없습니다. 만약 대항요건을 갖춘 임차인이고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못한다면 미배당분이 매수인에게 남을 수 있으므로, 현재 최저가 2,433,309,000원만을 실질취득가격으로 보는 것은 위험합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘49%니까 싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 2,433,309,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 1,703,316,300원(감정가 34%), 4회 유찰 시 1,192,321,410원 (감정가 24%)입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 충분하다’고 판단할 근거는 없습니다. 여기에 숙박시설이라는 용도와 토지 일괄매각, 선순위 전입자의 보증금 미상까지 겹칩니다. 입찰가격 판단은 반드시 숙박시설의 수익성·건물 상태·토지가치와 임차보증금 확인 이후에 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,433,309,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 26,733,090원 |
| 2. 근저당 · 서대전농업협동조합 | 4,004,000,000원 | 2,406,575,910원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 차인혜 | 405,297,595원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 충북신용보증재단 | 49,700,000원 | 0원 |
| 5. 임의경매개시결정 · 서대전농업협동조합 | 405,297,595원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 총 채권액 4,864,295,190원 중 채권자 배당액은 2,406,575,910원, 미배당은 2,457,719,280원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, THAPA DOL BAHADUR의 보증금이 확인되지 않아 실제 임차인 관련 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 산수일반산업단지 동측 인근으로 공장·창고시설, 단독주택, 농경지가 혼재하며 제반환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 기호 (5)~(8)은 숙박시설로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·주차 설비가 되어 있습니다.
- 건물. 기호 (5), (7)은 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 2층, 기호 (6), (8)은 단층이며 사용승인일은 2014.04.15입니다.
- 토지. 2,510㎡, 계획관리지역·성장관리계획구역이며 공시지가는 173,100원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되고, 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일반 주택이 아니라 숙박시설과 토지가 결합된 물건이어서 매수층과 활용방안 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. THAPA DOL BAHADUR의 보증금과 임대차계약, 실제 점유 여부를 확인해야 합니다. 현재는 인수액 산정이 불가능합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부에 따라 배당 및 미배당 인수 가능성이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물 등의 실제 매각 포함 범위를 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 숙박시설 운영성 확인. 현재 숙박시설 이용 상태, 영업·점유 구조, 내부 상태와 설비를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 말고 토지·건물 가치와 수익성을 별도로 검증해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임대관계가 확인되지 않은 상태이므로 실제 사용주체와 명도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 보증금이다
이 물건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 4,965,935,650원에서 두 차례 유찰돼 2,433,309,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서 더 중요한 숫자는 2022.10.04입니다. 점유자의 전입이 말소기준 2024.12.04보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 미상입니다.
따라서 현재 단계의 결론은 “등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 전입 점유의 인수위험은 미확정”입니다. 숙박시설·토지라는 물건 특성, 2회 유찰, 실거래 시세 부재까지 감안하면 감정가 대비 할인만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다. 보증금 확인 전에는 실질취득가도 확정할 수 없고, 가격 메리트도 확정할 수 없습니다.
