의정부지방법원 2024타경86221. 고양시 일산서구 덕이동 하나빌리지 4층 403호, 전용 50.39㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “4번 유찰돼 8,673만원”이 아닙니다. 임차인 정민지의 전입은 2020.03.19, 임차권 경정등기상 점유개시는 2020.03.18이며, 말소기준인 2023.10.18 국 압류보다 빠릅니다. 보증금도 252,000,000원이라 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 매수인의 총 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.
그런데 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 을구 순위 1번 주택임차권의 양수인 주택도시보증공사가 2025.05.16 확약서를 제출해, 보증금 전액을 배당금에서 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 정민지 임차권에 대해서는 배당표상 계산되는 미배당 167,231,140원을 그대로 매수인 실질 인수액으로 잡지 않고 0원*으로 반영합니다. 이 확약이 적용되는 임차권 외에 별도의 실명 임차인은 확인되지 않으며, 을구 1-2번은 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 경정등기입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경86221 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 송포백송길 59-8, 4층403호 (덕이동,하나빌리지) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 50.39㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 제4층 제403호 |
| 소유자 | 김은규 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 86,730,000원 (4회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 261,947,561원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 현재 이용상태 | 다세대주택 · 현재 공실상태 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*
말소기준은 2023.10.18 갑구 7번 국 압류입니다. 정민지의 전입과 점유는 이보다 앞서 대항력이 있으며, 임차권등기 보증금은 252,000,000원입니다. 임차권 경정내용에는 1차 보증금 240,000,000원·계약일 2020.02.24·점유개시 2020.03.18·확정일자 2020.03.06, 2차 보증금 252,000,000원·계약일 2022.02.05·확정일자 2022.02.07이 기재돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정민지 | 건물전부 · 전입 2020.03.19 경정등기상 점유개시 2020.03.18 | 252,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | HUG 양수·확약 |
* 배당모형상 정민지 보증금 미배당액은 167,231,140원이지만, 2025.05.16 제출된 확약서에 따라 해당 임차권의 실질 인수는 0원으로 평가했습니다.
② 시세 비교 — 최근 시세는 1.6억, 다만 -5.9% 하락
하나빌리지101동은 11세대, 사용승인일은 2018.03.21입니다. 전용 50.39㎡와 면적이 매칭되는 실거래 표본은 3건이며, 가격 판단에서는 과거 거래를 섞은 전체 평균 166,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 것이 안전합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 51.7㎡ | 4 | 160,000,000원 |
| 2022.05 | 50.39㎡ | 1 | 175,000,000원 |
| 2021.11 | 51.7㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 160,000,000원 |
최신 거래와 최근 12개월 평균은 모두 160,000,000원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가 86,730,000원은 최근 시세의 54.2%입니다. 따라서 확약의 효력이 전제된다면 가격 자체는 최근 실거래보다 크게 낮습니다. 다만 최근 거래는 이전 거래군보다 -5.9% 하락했고 최근 12개월 표본도 1건뿐이므로, 1.6억원을 확정 시세처럼 단정해선 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,961,140원 |
| 1. 임차인 정민지 보증금 | 252,000,000원 | 84,768,860원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 261,947,561원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정민지 보증금 부족분은 167,231,140원입니다. 다만 해당 임차권은 주택도시보증공사의 2025.05.16 확약서로 실질 인수 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양예술고등학교 서측 인근. 근린생활시설, 다세대주택, 창고시설, 소규모 공장이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 주변 대중교통 운행빈도를 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·성장관리구역(복합zone)·과밀억제권역·역사문화환경보존지역(송포의백송) 등에 해당하며, 토지거래계약에관한허가구역(2025.08.26, 외국인등 대상)입니다.
- 토지. 대체적으로 부정형의 685.0㎡ 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중이며 공시지가는 775,700원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물로, 외벽은 파벽돌 및 치장벽돌쌓기, 내부는 벽지도배 및 타일붙임, 샤시 창호이며 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 단지, 실거래 3건, 최근 12개월 거래 1건이며 단지 경매 낙찰률 14.29%·평균 유찰 3.3회로 거래·경매 유동성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 이 사건의 가치판단은 2025.05.16 주택도시보증공사의 임차권등기 말소 확약이 실제 매수인에게 적용돼 인수 0원으로 귀결되는지에 달려 있습니다.
- 임차권 경정내용 확인. 을구 1-2번은 기존 정민지 임차권의 보증금·계약일·점유개시일·확정일자를 경정한 등기이므로 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
- 누수 현장 확인. 2025년 여름 집중호우로 건물 전반 누수와 내부 인테리어 훼손이 확인됐습니다. 감정가에 복구비용이 반영됐더라도 현재 상태는 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 시세 보수 적용. 최신 거래는 160,000,000원이지만 최근 추세가 -5.9%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 과거 175,000,000원 거래나 전체 평균 166,666,666원을 단독 기준으로 가격을 올려 잡지 않는 편이 안전합니다.
- 환금성 반영. 11세대·실거래 3건·낙찰률 14.29%·평균 유찰 3.3회라는 특성을 재매각 기간과 가격에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·감정평가서와 현재 현장상태를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8,673만원”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건을 확약 없이 보면 결론은 완전히 달라집니다. 정민지 보증금 252,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력 임차보증금이어서 현재 회차에서 167,231,140원이 미배당되고, 유찰이 더 진행될수록 낙찰가는 낮아져도 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에 머무는 구조입니다. 그런 물건을 “감정가의 49%라 싸다”고 보는 것은 잘못입니다.
하지만 이 사건에는 2025.05.16 주택도시보증공사의 확약서가 있습니다. 보증금을 전액 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 임차권의 실질 인수는 0원*. 따라서 현재 최저가 86,730,000원이 곧 실질취득가가 되고, 이는 최신 및 최근 12개월 실거래 160,000,000원의 54.2%입니다. 가격 여유는 분명합니다.
그 대신 4회 유찰, -5.9% 하락 추세, 11세대 소규모 단지, 낮은 경매 낙찰률, 누수로 인한 내부 훼손이 가격 할인의 배경입니다. 결론은 “권리는 확약으로 해소, 가격은 유리하지만 물리적 상태와 환금성을 반드시 검증해야 하는 다세대”입니다.
