부산지방법원 2022타경2729. 부산광역시 강서구 눌차동 49-1을 중심으로 한 건물·토지 및 기계기구 일괄매각 사건입니다. 감정가는 11,197,959,130원, 현재 최저매각가는 4,013,349,000원으로 4회 유찰 뒤 감정가의 35.84%까지 낮아졌습니다. 다만 이 숫자만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 동일 용도의 최근 거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없어, 감정가 대비 할인율과 실제 시장가치의 차이를 검증할 수 없기 때문입니다.
권리구조는 현재 등기 기준으로 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.04.14. 설정된 성서농업협동조합 근저당권이고, 같은 날 설정된 화원농업협동조합·진주원예농업협동조합 근저당, 강서구 근저당, 이후 주식회사 엘에프푸드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이상재의 전입일은 2022.05.11.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2022타경2729 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 눌차동 49-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 · 공업용 |
| 토지면적 | 9,927㎡ |
| 소유자 | 디에이치씨푸드 주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 11,197,959,130원 / 4,013,349,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 2,724,475,996원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 용도지역 | 자연녹지지역 |
| 공시지가 | 415,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 등기에는 부산은행·부산광역시강서구·신용보증기금·방어진농업협동조합·남부산농업협동조합·금성농업협동조합 등의 근저당 및 여러 가압류·경매개시결정이 있었으나 해당 등기들은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2021.04.14. 성서농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 존속하는 담보권과 가압류 및 본건 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상재 | 2022.05.11 | 10,000,000원 | 200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 4회 유찰이 곧 시세 메리트는 아니다
현재 최저매각가는 4,013,349,000원으로 감정가 11,197,959,130원의 35.84%입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 3,210,679,200원(28.67%), 6회 유찰 시 2,568,543,360원(22.94%)입니다.
④ 예상배당표 (매각가 4,013,349,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 42,533,490원 |
| 성서농업협동조합 근저당 | 3,228,000,000원 | 3,228,000,000원 |
| 화원농업협동조합 근저당 | 3,000,000,000원 | 742,815,510원 |
| 진주원예농업협동조합 근저당 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 강서구(부산광역시) 근저당 | 2,438,800,000원 | 0원 |
| 주식회사 엘에프푸드 가압류 | 234,562,236원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 배당 대상 채권 합계는 11,301,362,236원, 예상 배당액은 3,970,815,510원, 미배당액은 7,330,546,726원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
⑤ 일괄매각·현황상 핵심 사항
- 일괄매각. 제시외 건물·구축물·수목이 매각에 포함됩니다.
- 기계기구 포함. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2021-280호·281호·282호·283호의 기계기구 및 제시외 기계기구가 포함됩니다.
- 일부 소재불명. 기계기구 기호5 해수냉각기 일부는 30식 중 10식이 소재불명으로 매각에서 제외됩니다.
- 설치장소 분산. 대부분 기계기구는 눌차동 49-1 공장 내 설치되어 있고, 기계기구 기호32 해수펌프설비는 눌차동 75-8 공영화장실 지하에 설치되어 있습니다.
- 토지 현황. 목록 2·3 건물 소재지는 공부상 눌차동 49-1 외 12필지로 등재되어 있으나, 토지대장상 2020.04.02. 토지 합병·말소로 현황은 눌차동 49-1입니다.
- 건물 현황 차이. 목록3 건물은 공부상 공장 및 스라브지붕이지만 현황은 경비실 및 아스팔트슁글지붕입니다.
⑥ 토지·규제 메모
- 토지. 공장용지 9,927㎡, 토지이용상황은 공업용, 공시지가는 415,000원/㎡입니다.
- 형상. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 도시지역에 포함됩니다.
- 추가 규제. 준보전산지와 접하고 토지거래계약에 관한 허가구역·개발행위허가제한지역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 보조금 관련. 2024.02.29. 강서구 회신에는 목록 2·3번 건물이 국가보조금 및 지방보조금으로 취득한 중요재산으로 기재되어 있고, 2025.01.07.까지 용도 사용·양도·교환·대여·담보제공 제한 요청 내용이 적시되어 있습니다. 소관청은 부산 강서구 해양수산과입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 확인. 감정가 11,197,959,130원 대비 현재 최저가 4,013,349,000원이라는 할인폭만으로 저가 여부를 판단하지 말고 공장용 토지·건물 및 기계기구의 실제 거래·처분가치를 따로 확인해야 합니다.
- 기계기구 현물 확인. 매각 포함 목록과 현장 소재 여부, 특히 소재불명으로 제외된 해수냉각기 일부를 구분해 확인해야 합니다.
- 공부·현황 대조. 합병된 토지 현황과 목록3 건물의 구조·용도 차이를 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약 허가구역·개발행위허가제한지역·역사문화환경보존지역 등 규제가 실제 사용·개발 계획에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 이상재는 대항력이 없지만 보증금 10,000,000원·월세 200,000원 조건의 점유관계가 확인된 만큼 실제 점유와 인도 절차를 현장에서 점검해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 정리되지만, 가격은 현물 검증이 먼저
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 단순합니다. 말소기준권리는 2021.04.14. 성서농업협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 이상재 역시 후순위 전입으로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 4회 유찰로 최저가가 감정가의 35.84%까지 내려왔지만 최근 시장거래 자료가 없고, 토지·건물·기계기구·제시외 물건이 함께 묶여 있으며 일부 기계기구는 소재불명으로 제외되고 공부와 현황이 다른 부분도 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘많이 유찰됐다’는 숫자보다 실제 자산의 현존 상태와 규제·활용 가능성을 확인하는 것이 핵심인 사건입니다.
