청주지방법원 2026타경50072. 오송읍 오송리 115-29의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층으로 조사됐으며 토지면적은 193.0㎡입니다. 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
권리 흐름의 기준점은 2024.11.20 세종세무서장 처분의 압류입니다. 이후 설정된 푸른새마을금고 근저당권, 가처분, 엔에이치농협캐피탈 가압류와 현재 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인 황순진의 전입은 그보다 앞선 2024.09.02입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 단순히 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50072 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 오송리 115-29 · 충청북도 청주시 흥덕구 오송읍 오송7길 52-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 193.0㎡ · 지목 대 · 농림지역 · 평지 · 사다리형 · 세로각지(가) |
| 소유자 | 양정선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 241,429,000원 / 169,000,000원 (1회 유찰·감정가 70% 회차) |
| 신청채권자 / 청구 | 푸른새마을금고 / 104,468,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 매각조건 메모 | 일괄매각 · 이동가능한 컨테이너 매각제외 |
① 권리 흐름 — 기준보다 빠른 전입이 핵심
말소기준은 2024.11.20 국의 압류(처분청 세종세무서장)입니다. 푸른새마을금고의 채권최고액 120,000,000원 근저당은 2024.12.04 설정되어 기준보다 늦고, 같은 금고의 가처분도 2024.12.05입니다. 엔에이치농협캐피탈주식회사의 14,807,023원 가압류와 2026.01.21 현재 경매개시결정 역시 기준 이후입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황순진 | 2024.09.02 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 확정일자 미상 | 보증기관 승계 아님 |
황순진은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 따라서 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 반면 보증금 자체가 확인되지 않아 낙찰가에 더해질 수 있는 미배당 보증금의 규모를 산출할 수 없습니다.
② 가격 구조 — 70% 회차만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 241,429,000원, 현재 최저매각가는 169,000,000원이고 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다. 그러나 이 사건에서는 외부 실거래 가격보다 먼저 선순위 전입 임차인의 보증금 확인이 필요합니다. 보증금이 실제로 매수인에게 남는 구조라면 낙찰가만으로 취득원가를 비교할 수 없기 때문입니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,166,000원 |
| 2. 근저당 · 푸른새마을금고 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈주식회사 | 14,807,023원 | 14,807,023원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 31,026,977원 |
현재 배당 시뮬레이션상 알려진 채권 134,807,023원은 전액 배당되고 소유자 잔여액은 31,026,977원입니다. 다만 세종세무서 압류의 채권액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 황순진의 보증금·실제 권리관계가 별도로 영향을 줄 수 있어 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 169,000,000원 | 134,807,023원 | 0원 | 31,026,977원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 118,299,999원 | 115,843,799원 | 18,963,224원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 82,809,999원 | 80,919,419원 | 53,887,604원 | 0원 |
시뮬레이션에서는 세 회차 모두 매수인 인수액을 0원으로 두고 있습니다. 하지만 이 수치는 황순진의 미상 보증금을 확인한 결과가 아닙니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아지는 경우에도 선순위 전입 임차인 확인이 생략되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 오송역 남동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택·농경지·아파트 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 대체로 보통으로 조사됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 일반차량 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 건물. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며 경량철골구조 기타(판넬)지붕 단층, 판넬 외벽·벽지 내벽·샷시창호입니다. 난방·위생·급배수 설비가 있습니다.
- 토지. 193.0㎡, 지목 대, 농림지역, 평지·사다리형·세로각지(가)입니다. 공시지가는 422,000원/㎡입니다.
- 규제. 농업보호구역 포함, 농업진흥구역 접함, 도로구역 접함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역 포함입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 황순진 보증금 확인. 전입일이 말소기준보다 빠른 만큼 보증금 규모와 실제 점유관계를 확인해야 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 현재 확인되지 않은 우선변제 관련 사항을 매각물건명세서와 관련 서류에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차인미거주확인서 원문 확인. 2026.06.18 채권자가 제출한 문서의 작성주체·근거와 현재 점유상태를 확인해야 합니다. 임차인 본인의 포기 확약으로 자동 해석하면 안 됩니다.
- 세종세무서 압류 확인. 2024.11.20 압류가 말소기준이며 채권액은 배당표에 표시되지 않았으므로 실제 체납세액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물·토지는 일괄매각이나 이동가능한 컨테이너는 매각제외입니다. 현장 물건과 매각대상 범위를 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업보호구역·접도구역 등 토지이용 제한이 포함되므로 향후 이용·변경 가능성을 관련 공부에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 제출된 확인서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 회차”보다 선순위 전입 확인이 먼저다
이 사건은 감정가 241,429,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 169,000,000원인 물건입니다. 후순위 근저당·가처분·가압류는 제공된 판정상 소멸하지만, 황순진의 전입일 2024.09.02가 말소기준 2024.11.20보다 빠르다는 점이 결론을 바꿉니다. 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 대항력 가능·미상으로 접근해야 하고, 매수인이 떠안을 금액과 실질취득액 역시 지금 단계에서는 숫자로 고정할 수 없습니다.
2026.06.18 채권자가 임차인미거주확인서를 제출한 사실은 확인 요소이지만, 임차인 본인의 대항력 포기·임차권등기 말소·확약서가 확인된 것은 아닙니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 감정가의 70%니까 싸다”는 논리로 접근하기보다, 선순위 전입 임차인의 권리와 보증금을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
