청주지방법원 2026타경50095. 보은군 장안면 구인리 56-4의 연립·다세대 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유관계는 안재만 지분 7분의 2, 황윤희 지분 7분의 5이고, 안재만이 공유물분할을 위해 경매를 신청했습니다. 등기부상 근저당권과 압류는 없으며, 과거 황상구 지분에 진행된 강제경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
등기만 보면 담보권 인수 문제가 없는 단순한 구조처럼 보입니다. 그러나 이 사건의 중심은 등기부가 아니라 점유자 김연희입니다. 전입일은 2005.12.13로 현재 경매개시결정일인 2026.01.23보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 유무와 매수인 인수액을 확정하지 못한 상태에서 감정가와 최저가만 비교하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50095 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 보은군 장안면 구인리 56-4 · 충청북도 보은군 장안면 구인2길 6 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 437㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 35,900원/㎡ |
| 소유자 | 안재만 지분 7분의 2 · 황윤희 지분 7분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 62,288,200원 / 62,288,200원 (신건) |
| 경매 성격 | 공유물분할을 위한 경매 · 신청인 안재만 |
| 매각기일 | 2026.06.24 |
| 등기사항 발급일 | 2026.08.04 · 청주지방법원 보은등기소 |
① 권리 흐름 — 담보권보다 점유관계가 핵심
등기부상 근저당권은 0건, 압류도 0건입니다. 2024.07.12 황상구 지분에 개시됐던 강제경매는 2025.04.21 매각을 원인으로 안재만에게 지분이 이전되면서 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 공유자 안재만이 공유물분할을 위해 신청한 것으로, 채권액을 기준으로 배당하는 일반 담보권 실행 경매와는 성격이 다릅니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·인수액 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김연희 | 전체 및 제시외 1번 ~ 3번 | 2005.12.13 | 미상 / 미상 | 대항력 가능·미상 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고가 아니므로 김연희를 독립된 점유자로 봐야 합니다. 다만 전입일만으로 대항력을 확정할 수는 없습니다. 임대차계약, 보증금 지급, 주택 인도 및 현재까지의 점유 지속 여부가 함께 확인돼야 합니다.
③ 가격 시나리오 — 최저가보다 실질취득가 확인이 먼저
현재 회차는 감정가의 100%인 62,288,200원입니다. 1회 유찰 시 49,830,560원, 2회 유찰 시 39,864,448원으로 낮아집니다. 그러나 이 가격 하락이 그대로 매수인의 총비용 감소를 뜻하지는 않습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커질 수 있기 때문입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 잠정 소유자 잔여 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 62,288,200원 | 60,767,012원 | 보증금 확인 전 실질취득가 산정 불가 |
| 1회 유찰 시 | 49,830,560원 | 48,533,610원 | 낙찰가 하락만으로 가격 메리트 판단 금지 |
| 2회 유찰 시 | 39,864,448원 | 38,746,888원 | 미배당 보증금이 있으면 인수액 증가 가능 |
가격 판단은 감정가 할인율보다 김연희의 실제 보증금과 배당 가능액을 먼저 확정한 뒤 해야 합니다. 연립·다세대 건물과 437㎡ 토지, 제시외 건물이 함께 매각되는 비표준 물건이므로 감정가만으로 일반 주택과 동일하게 환금성을 평가하는 것도 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,288,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,521,188원 |
| 1. 갑구 7번 경매개시결정 · 안재만 | 미상 | 0원 |
| 잠정 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,767,012원 |
신청인의 채권액은 배당 계산에서 제외돼 있고, 김연희의 보증금·우선변제 여부와 당해세도 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 60,767,012원은 확정 배당액이 아니라 현재 확인된 금액만으로 계산한 잠정치입니다. 이 표의 매수인 인수 0원 계산을 실제 권리 인수액으로 받아들이면 안 됩니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지. 면적 437㎡, 지목은 대이며 토지이용상황은 단독입니다. 지형은 평지·세로장방이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 하수처리구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역· 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 35,900원/㎡입니다. 감정가에는 건물과 토지, 제시외 건물이 함께 반영된 일괄매각 구조입니다.
- 물건 구성. 연립·다세대 건물과 토지가 결합된 형태이고 제시외 건물도 포함되므로, 표준화된 공동주택보다 현장 상태와 이용관계가 가격에 미치는 영향이 큽니다.
- 환금성. 공유물분할 경매, 전체 점유 임차인, 제시외 건물, 계획관리지역 토지가 함께 결합돼 있어 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 김연희의 임대차계약서, 실제 보증금, 계약 상대방과 점유 개시 시점을 확인해야 합니다.
- 대항력 요건 확인. 2005.12.13 전입 외에 주택 인도와 현재까지의 점유 지속 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구·확정일자 확인. 배당으로 회수될 금액과 낙찰자에게 남는 미배당 보증금을 구분해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 1번부터 3번까지의 구조, 면적, 이용 상태와 임차인의 실제 점유 범위를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지 437㎡와 건물, 제시외 건물이 매각 대상에 모두 포함되는지 매각물건명세서와 감정평가서를 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역과 성장관리계획구역 등 토지이용 제한이 증축·개축·용도변경에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 실질취득가 산정. 낙찰가가 아니라 낙찰가에 미배당 임차보증금과 명도·정비 비용을 더한 총액으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “등기가 깨끗해도 인수액은 미상일 수 있다”
이 사건은 근저당권도, 압류도 없는 공유물분할 경매입니다. 그러나 권리분석의 결론은 인수 0원이 아닙니다. 김연희가 2005.12.13 전입해 전체와 제시외 건물을 점유하고 있고, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않기 때문입니다.
대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면, 낙찰가가 낮아져도 매수인의 실질취득비용은 그만큼 줄지 않을 수 있습니다. 여기에 연립·다세대 건물, 437㎡ 토지, 제시외 건물이 결합된 일괄매각 구조까지 고려하면 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 등기부는 단순하지만 실질취득가는 불명확합니다. 보증금과 점유관계를 확인하기 전에는 최저가 62,288,200원만 보고 입찰할 물건이 아닙니다.
