37,100,000원
청주지방법원 2026타경50109. 청주시 상당구 탑동 무궁화아파트 3층 303호, 전용면적 기준 49.6㎡ 아파트입니다. 소유자 김학수는 2015.09.11. 매매를 원인으로 거래가 65,000,000원에 취득했고, 서울보증보험 주식회사가 89,607,066원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 감정가는 53,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 37,100,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 후순위인 임차권등기가 아니라, 그 임차권의 전입일과 확정일자입니다. 한국토지주택공사의 임대차계약일과 확정일자는 2015.09.23., 전입·점유개시일은 2015.09.30.로, 말소기준인 오장근 근저당권의 2018.02.08.보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2026타경50109 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 탑동 6-3 무궁화아파트 3층 303호 도로명: 충청북도 청주시 상당구 용담로63번길 28 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 49.6㎡ · 라멘조 슬래브 지붕 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김학수 (2015.09.11. 매매, 거래가 65,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 37,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 89,607,066원 |
| 말소기준권리 | 2018.02.08. 근저당권 · 오장근 · 채권최고액 32,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 확약이 결론을 바꾼다
말소기준권리는 2018.02.08. 설정된 오장근의 근저당권 32,500,000원입니다. 이후 충북신용보증재단 가압류 36,592,500원, 오케이저축은행 가압류 91,070,968원, 서울보증보험 주식회사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 한국토지주택공사 명의 임차권은 등기일이 2019.02.07.이어도 전입·점유와 확정일자가 2015년이므로 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.
| 명의 | 보증금 / 일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 부동산 전부 · 주거용 임차권등기 | 50,000,000원 확정 2015.09.23. 전입·점유 2015.09.30. 배당요구 2019.02.07. | 대항력 있음 말소기준보다 선행 | 우선변제 가능 확정일자·배당요구 | 법정 13,967,800원확약 반영 0원* |
② 인수 계산 — 확약 유무에 따라 완전히 달라진다
현재 최저가 37,100,000원에서 집행비용 1,067,800원을 먼저 제외하면 임차보증금에 36,032,200원이 배당됩니다. 보증금 50,000,000원 중 미배당액은 13,967,800원입니다. 따라서 확약을 적용하지 않는 법정 계산상 총취득비용은 최저가 37,100,000원과 인수액 13,967,800원을 합한 51,067,800원입니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미반영 인수 | 확약 미반영 총액 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 37,100,000원 | 13,967,800원 | 51,067,800원 | 37,100,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 25,970,000원 | 24,897,460원 | 50,867,460원 | 25,970,000원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 18,179,000원 | 32,548,222원 | 50,727,222원 | 18,179,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 늘어 총취득액은 약 5,000만원대로 유지됩니다. 따라서 확약 미반영 상태에서는 낮아진 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 확약이 이행되는 경우에만 실질취득이 각 회차 최저가와 같아집니다.
③ 시세 비교 — 가격 메리트는 있지만 표본이 얇다
동일 면적 49.6㎡의 확인된 실거래는 2022.09. 2층 51,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 37,100,000원은 이 시세 기준값의 72.7%입니다. 확약을 반영한 실질취득도 37,100,000원이므로 숫자상 가격 여유가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 49.6㎡ | 2 | 51,000,000원 |
| 시세 기준 | 49.6㎡ | 1건 | 51,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 37,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,067,800원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 50,000,000원 | 36,032,200원 |
| 2. 근저당 · 오장근 | 32,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 36,592,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 오케이저축은행 | 91,070,968원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 서울보증보험 | 89,607,066원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 13,967,800원입니다. 다만 2026.03.04. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가·단지자료 기준)
- 위치. 용담초등학교 남서측 인근이며, 아파트 등 공동주택과 단독주택·상가주택이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 1985.10.25. 준공된 35세대 단지로, 라멘조 슬래브 지붕 5층 건물 중 3층입니다. 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역의 평지·부정형 토지이며 북서측 소로와 접합니다. 공시지가는 420,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 35세대 소규모 단지이고 확인된 동일 면적 거래가 1건뿐이어서 매도 시 가격 검증과 매수층 확보에 시간이 걸릴 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.03.04. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문건의 제출 주체, 적용 대상과 조건을 매각기록에서 직접 대조하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 매각 후 을구 10번 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요한 서류를 확인하세요.
- 두 가지 상한가 계산. 확약 반영 실질취득 37,100,000원과 확약 미반영 총취득 51,067,800원을 각각 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 현황·점유 확인. 임차권등기 명의는 보증기관으로 분류되지만 현재 점유자와 인도 가능 시기는 현장 및 집행기록으로 확인하세요.
- 시세 재검증. 확인된 실거래는 2022.09의 1건이므로 인근 중개업소를 통해 현재 매매 가능가격과 수리 상태별 가격을 재확인하세요.
- 노후·소규모 단지 비용. 1985년 준공·35세대 단지의 공용부분 보수, 관리비 체납과 장기수선 관련 사항을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 및 확약 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약 확인이 곧 가격 확인이다”
이 물건은 겉으로는 최저가 37,100,000원, 시세 기준값 대비 72.7%라는 가격 매력이 보입니다. 그러나 선순위 임차보증금 50,000,000원이 있어 확약을 제외한 법정 계산으로는 13,967,800원을 인수하고 총 51,067,800원이 들어갑니다. 유찰돼도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 늘어 총액이 약 5,000만원대에 머무는 구조입니다.
반대로 2026.03.04. 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 문건이 조건 없이 유효하게 이행되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 37,100,000원으로 낮아집니다. 이때에는 가격 메리트가 분명하지만, 1985년 준공·35세대 단지와 2022년 1건뿐인 실거래 표본은 환금성 할인 요인입니다. 결론은 확약 확인 후 입찰 검토, 확약 미확인 상태에서는 보수적 접근입니다.
