부산지방법원 2023타경4333. 팍스타운 15층 1504호는 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 당시 주거용으로 이용 중인 물건입니다. 주식회사삼림 소유이고, 감정가는 369,000,000원입니다. 현재 표시된 최저매각가도 369,000,000원으로 감정가와 같지만 유찰 횟수는 5회로 기재되어 있습니다. 따라서 입찰 전에는 매각기일과 현재 최저매각가를 법원 원문에서 다시 대조해야 합니다.
이 사건은 단순히 “오래 유찰된 오피스텔”로 보면 안 됩니다. 첫째, 동일 면적권 최근 거래의 최근 12개월 평균은 226,250,000원, 최신 거래는 252,000,000원인데 최저가는 369,000,000원입니다. 둘째, 현황조사에 이름이 확인된 실제 임차인·점유자는 26명입니다. 이 가운데 이길택을 제외한 선순위 전입 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 가능액을 숫자로 확정할 수 없습니다. 실질취득비용은 최소 369,000,000원이고, 확인 결과에 따라 더 늘어날 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경4333 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 가야대로378번길 1, 15층 1504호 (주례동, 팍스타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 비교 대상 면적 | 76.2662㎡ · 실거래 비교면적 70.27㎡ |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 17층 건물 · 팍스타운 29세대 · 2018.10.30 준공 |
| 소유자 | 주식회사삼림 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (감정가 100%) |
| 유찰 / 매각기일 | 5회 / 2026.07.15 |
| 신청채권액 | 1,111,588,625원 |
| 등기 발급 | 2026.07.24 · 부산지방법원 서부지원 북부산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 선행 등기는 범위 확인
선언된 말소기준권리는 2022.12.08. 부산은행 근저당권 759,000,000원입니다. 그 이후의 부산은행 임의경매개시결정, 이길택 임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 사상구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 이길택의 주택임차권은 말소기준 이후인 2024.10.24. 등기됐지만, 임대차계약일은 2022.08.16., 확정일자는 2022.09.14., 전입·점유개시는 2022.09.28.입니다. 따라서 임차권등기 순번만 보고 후순위라고 단정할 수 없는 임차인이었으나, 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다.
② 임차인 분석 — 실제 26명, 확약은 1명에게만 적용
현황조사와 등기에서 확인되는 실제 임차인·점유자는 26명입니다. 보증기관의 중복 승계신고가 별도의 임차인으로 합산된 구조는 아닙니다. 이길택 1명은 보증금·확정일자·배당요구가 확인되고 확약도 제출됐습니다. 나머지는 대부분 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 전입일이 빠르다는 이유만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| KIM L***** | 2019.12.06 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김성민 | 2020.02.03 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 강병선 | 2020.06.25 | 미상 / 미상 | 2024.01.02 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 엄경혜 | 2020.06.26 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이청빈 | 2020.10.21 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박시하 | 2020.11.20 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 엄세보 | 2021.02.19 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김덕현 | 2021.02.19 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김지향 | 2021.02.22 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정태경 | 2021.02.24 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김태관 | 2021.02.26 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 허정은 | 2021.03.26 | 미상 / 미상 | 2023.11.03 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 장재식 | 2021.10.05 | 미상 / 미상 | 2023.12.22 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김기욱 | 2021.11.23 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김진성 | 2021.12.07 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 손준혁 | 2021.12.10 | 미상 / 미상 | 2023.11.17 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이창현 | 2022.01.14 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 정해윤 | 2022.02.28 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 구지안 | 2022.04.01 | 미상 / 미상 | 2023.10.30 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 이길택 | 2022.09.28 | 240,000,000원 / 2022.09.14 | 2024.10.24 | 있음·포기 | 있음 | 실질 0원* |
| 권병석 | 2022.10.07 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김재근 | 2022.11.16 | 미상 / 미상 | 미확인 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 박형준 | 2023.01.13 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 통상 없음 |
| 동재훈 | 2023.09.04 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 통상 없음 |
| 이채원 | 2023.10.26 | 미상 / 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 통상 없음 |
| 김용재 | 미상 | 미상 / 미상 | 미확인 | 판정 불가 | 미상 | 확인 필요 |
* 주택도시보증공사가 2026.06.16. 제출한 확약은 이길택의 임차보증금에 대해서만 우선변제권을 주장하고 대항력 및 매수인 상대 잔존 보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 룰상 미배당액이 발생하더라도 이길택 관련 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 이 확약은 다른 점유자에게 확대 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최근 상승에도 최저가는 163.1%
팍스타운 비교면적 70.27㎡의 실거래는 12건이며, 전체 평균은 223,041,666원입니다. 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 가격을 우선해 보면, 최근 12개월 6건 평균은 226,250,000원, 최신 거래는 2026.06. 252,000,000원입니다. 최근 거래 흐름은 이전보다 2.9% 상승했지만, 최저가 369,000,000원은 최근 12개월 평균의 163.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 70.27㎡ | 15 | 252,000,000원 |
| 2026.03 | 70.27㎡ | 5 | 198,000,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 13 | 226,500,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 8 | 215,000,000원 |
| 2025.09 | 70.27㎡ | 14 | 238,000,000원 |
| 2025.07 | 70.27㎡ | 7 | 228,000,000원 |
| 2025.06 | 70.27㎡ | 3 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 70.27㎡ | 12 | 225,000,000원 |
| 2025.05 | 70.27㎡ | 10 | 220,000,000원 |
| 2024.08 | 70.27㎡ | 8 | 216,000,000원 |
| 2024.07 | 70.27㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2024.07 | 70.27㎡ | 9 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 226,250,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 223,041,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,000원 |
| 1. 임차인 이길택 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 부산은행 | 330,000,000원 | 123,034,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 부산은행 | 759,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 채권총액 1,089,000,000원 중 123,034,000원이 배당되고, 965,966,000원이 미배당되는 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 이길택은 현재 가정가격에서는 보증금 240,000,000원을 전액 배당받고, 더 낮은 회차에서 미배당이 발생하더라도 확약에 따라 이길택 관련 실질 인수는 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 부산은행 배당 | 채권 미배당 | 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 369,000,000원 | 123,034,000원 | 965,966,000원 | 0원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 295,200,000원 | 50,267,200원 | 1,038,732,800원 | 0원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 236,160,000원 | 0원 | 1,089,000,000원 | 7,946,240원 | 실질 0원* |
* 위 확약 반영은 이길택 보증금에 한정됩니다. 다른 미상 점유자의 보증금이 확인될 경우 별도의 인수 위험이 발생할 수 있으며, 해당 금액은 위 회차별 인수액에 포함돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 주례동 주례중학교 북측 인근입니다. 주변은 단독·공동주택, 근린생활시설과 대로변 상업시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 2호선 냉정역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물로 급배수·위생·소방·승강기·공동현관기·기계식 주차, 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 3필지 일단의 평탄한 사다리형 토지로, 북측 광대로와 서측 약 6미터 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역이고 공시지가는 3,151,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 팍스타운은 29세대 규모이고 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.4회, 매각률은 0.0%입니다. 주거용 이용 오피스텔이라는 점과 다수 점유관계까지 겹쳐 환금성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 최저가 재확인. 5회 유찰인데 최저매각가가 감정가 100%로 제시돼 있습니다. 2026.07.15. 기일의 진행 결과와 변경된 최저가를 법원 원문에서 확인해야 합니다.
- 점유자 26명 전수 확인. 각 이름이 실제 1504호 점유자인지, 전입만 남은 사람인지, 점유 부분과 임대차계약이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 이길택 외 점유자의 보증금·확정일자·배당요구 종기 내 신고 여부를 매각물건명세서, 배당요구서, 임대차계약서와 대조해야 합니다.
- 확약 원본 확인. 2026.06.16. 대항력 포기확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 호실, 임차권등기 말소 동의 범위를 원문으로 확인해야 합니다.
- 을구 1번 근저당 확인. 2022.09.21. 일부포기가 1504호의 근저당권 전부 말소인지, 공동담보 중 일부 목적물 포기인지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 보수화. 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 163.1%입니다. 인수 위험, 명도비용, 취득 부대비용을 더하기 전부터 최근 시세 이상입니다.
- 주거용 오피스텔 확인. 업무시설을 주거용으로 이용 중이므로 현황, 전입세대, 관리규약, 주차, 관리비 체납과 실제 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 당해세·공용관리비 확인. 사상구 압류가 있고 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도로 조회해야 합니다.
맺으며 — 낮은 가격도 아니고, 인수 위험도 닫히지 않았다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 문서는 이길택 관련 대항력 포기확약서입니다. 그 확약만 놓고 보면 보증금 240,000,000원의 미배당액을 매수인이 떠안을 위험은 실질적으로 제거됐습니다. 하지만 확약의 효력은 이길택 1명에게만 적용됩니다. 말소기준일 전에 전입한 보증금·확정일자 미상 점유자 21명과 전입일 미상 점유자 1명의 위험은 별도로 남습니다.
가격도 안전마진이 없습니다. 현재 최저가 369,000,000원은 최근 12개월 평균 226,250,000원의 163.1%이고 최신 거래 252,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세가 2.9% 상승했더라도 이 격차를 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 5회 유찰, 단지 평균 4.4회 유찰, 29세대 규모, 매각률 0.0%, 주거용 오피스텔, 다수 미상 점유가 동시에 겹칩니다. 가격은 시세 이상이고 권리는 아직 열려 있는 물건으로, 현재 조건에서는 입찰보다 원본 서류와 점유관계 확인이 먼저입니다.