부산지방법원 2023타경110818. 부산 사하구 하단동 디에스하우스 에이동 8층 801호, 전용 49.37㎡의 공동주택(도시형생활주택)입니다. 표면상 숫자는 극단적입니다. 감정가 189,000,000원에서 15회 유찰돼 최저매각가가 1,340,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 선순위 임차보증금의 승계 범위입니다.
현재 소유자 주상호는 2021년 10월 29일 거래가 199,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 당시 설정된 중소기업은행 근저당권은 2022년 9월 30일 이미 말소됐고, 그 뒤인 2022년 10월 21일 이성미가 전입했습니다. 말소기준권리는 2022년 11월 22일 현대카드 가압류이므로, 전입일이 기준일보다 빠릅니다. 여기에 2024년 10월 31일 주택임차권등기가 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 기재돼 있어, 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 떠안을 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2023타경110818 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로575번길 71, 디에스하우스 제에이동 제8층 제801호 |
| 물건종류 / 전용 | 기타 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 49.37㎡ · 지상 10층 중 8층 |
| 소유자 | 주상호 (2021.10.29. 거래가 199,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 1,340,000원 (15회 유찰) |
| 신청 관련 채권자 / 청구 | 현대카드주식회사 / 66,837,713원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
| 특별매각조건 | 매수보증금은 최저매각가격의 20%인 268,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기부상 과거 우리은행 근저당권과 중소기업은행 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 11월 22일 현대카드 가압류이며, 이후의 삼성카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이성미의 전입일은 말소기준보다 약 한 달 빠르고, 주택임차권등기에는 미배당 보증금 승계 조건이 명시돼 있어 후순위 등기 소멸과 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금 / 확정일자 | 대항력·우선변제·승계 |
|---|---|---|---|
| 이성미 | 전입 2022.10.21 배당요구 2024.03.20 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 미배당 시 승계 |
전입일은 말소기준권리보다 빠르고, 배당요구도 접수됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당순위와 잔존 보증금은 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서에는 2024년 10월 31일 등기된 주택임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 기재돼 있습니다. 따라서 보증금 원액·배당가능액·잔존액을 확인하는 것이 입찰의 선결조건입니다.
② 시세 비교 — 표면 최저가가 아닌 실질취득액으로 판단
디에스하우스는 2016년 7월 7일 사용승인된 16세대 건물입니다. 확인된 거래 5건의 전체 평균은 183,400,000원이지만, 2021년의 192,000,000원~201,000,000원 거래가 포함돼 현재 시세 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균은 162,500,000원, 최신 거래는 2026년 4월 165,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.37㎡ | 10 | 165,000,000원 |
| 2026.03 | 46.69㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2021.08 | 49.37㎡ | 8 | 199,000,000원 |
| 2021.08 | 49.37㎡ | 8 | 201,000,000원 |
| 2021.07 | 49.37㎡ | 10 | 192,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 162,500,000원 |
최근 12개월 평균은 과거 거래 구간보다 17.7% 낮아진 하락 추세입니다. 최저가 1,340,000원은 최근 12개월 평균의 0.8%에 불과하지만, 이는 임차보증금 승계를 제외한 경매 최저가격일 뿐입니다. 보증금 미상 상태에서는 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”는 결론을 내릴 수 없으며, 보증금을 포함한 실질취득액이 162,500,000원과 165,000,000원보다 낮은지를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 424,120원 |
| 1. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 51,724,128원 | 915,880원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 32,446,557원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 현대카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
최저가 1,340,000원에서는 집행비용 424,120원을 제외한 915,880원만 현대카드 가압류에 배당되는 계산이며, 채권 미배당액은 83,254,805원입니다. 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 임차인 배당액과 매수인 승계액은 이 표로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 8층 801호입니다.
- 입지. 하단중학교 동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트와 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로·토지. 서측으로 폭 약 10미터 도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 세장형으로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 준주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역에 포함되고 일부 토지는 도로에 접합니다. 공시지가는 1,738,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 현상은 보통이며 위생·급배수, 소화전, 스프링클러, 화재탐지, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 16세대 도시형생활주택이고 최근 가격이 과거 대비 17.7% 하락했습니다. 단지 경매 매각률 6.25%, 평균 유찰 15회로 재매각 난도도 낮게 보기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 이성미의 원보증금, 계약기간, 점유 범위, 임대차 갱신 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당순위 확인. 확정일자와 배당요구의 적법성, 배당받을 금액을 확인해 잔존 보증금을 산출해야 합니다.
- 주택임차권등기 원문 대조. 2024.10.31. 등기된 을구 5번 임차권의 보증금과 대항 범위를 등기부·매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 산정. 응찰가가 아니라 응찰가와 미배당 보증금을 합한 금액을 최근 12개월 평균 162,500,000원 및 최신 거래 165,000,000원과 비교해야 합니다.
- 입찰보증금 20%. 특별매각조건에 따라 최저가 1,340,000원의 20%인 268,000원을 준비해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제금 등 배당표에 반영되지 않은 부담을 별도로 조회해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 문건접수 내역과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “134만원짜리 부동산”이 아니다
이 사건은 감정가 189,000,000원짜리 도시형생활주택이 15회 유찰돼 1,340,000원까지 내려온 극단적인 외형을 갖고 있습니다. 하지만 말소기준보다 빠른 전입과 매수인에게 대항 가능한 주택임차권등기가 있어, 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 보증금이 최저가보다 크다면 낙찰가가 더 내려가도 인수잔액이 늘어 실질취득액은 보증금 규모에 가까워질 수 있습니다.
최근 12개월 평균은 162,500,000원, 최신 거래는 165,000,000원이며 가격 추세는 과거 대비 17.7% 하락했습니다. 따라서 판단 기준은 최저가 할인율이 아니라 미배당 임차보증금을 포함한 실질취득액이 하락 중인 최근 시세보다 충분히 낮은가입니다. 현재는 그 핵심 금액이 확인되지 않았고, 15회 유찰·16세대 규모·낮은 경매 매각률까지 겹칩니다. 결론은 보증금과 배당액 확인 전 입찰 보류입니다.
