대전지방법원 2025타경503988. 대전 유성구 구암동 629-2 토지와 철근콘크리트구조 4층 건물을 일괄 매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1층 근린생활시설 및 주택, 2층부터 4층까지 다중주택입니다. 말소기준은 2022.08.05. 한밭새마을금고의 채권최고액 756,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 한밭새마을금고의 추가 근저당권, 박상양 근저당권, 대전행복신용협동조합 가압류, 다섯 건의 주택임차권과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리의 선후만 보면 매수인이 보증금을 승계할 대항력 임차인은 확인되지 않습니다. 이름과 전입일이 확인된 임차·점유관계는 모두 말소기준일 이후에 전입했고, 등기된 주택임차권도 모두 말소기준 이후입니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자가 여럿이며, 전입일 자체가 미상인 표기도 한 건 있어 권리 소멸과 별개로 점유 현황·인도 범위·소액임차인 최우선변제 가능성은 반드시 원문으로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503988 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 구암동 629-2 · 대전광역시 유성구 유성대로626번길 10 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 1층 근린생활시설 및 주택 · 2층~4층 다중주택 |
| 토지 / 건물 | 대 195.3㎡ · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 |
| 소유자 | 박철진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,224,162,800원 / 856,914,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이원석 / 31,246,849원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준 근저당권보다 앞선 임차관계는 확인되지 않습니다. 2022.08.05. 같은 날 설정된 한밭새마을금고의 채권최고액 84,000,000원 근저당권과 2024.12.23. 박상양의 채권최고액 60,000,000원 근저당권도 후순위로 소멸합니다. 과거 유성구 압류와 이철희 가압류는 등기부상 이미 해제·말소됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 알려진 전입은 모두 말소기준 이후
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 배우리 · 302호 | 2025.01.13 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조항룡 · 202호 | 2023.11.22 | 미상 | 미상 | 2025.12.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임지윤 · 203호 | 2022.12.15 | 미상 | 미상 | 2026.01.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동훈 · 303호 | 2025.01.24 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 · 1층 | 2023.08.10 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강승구 · 201호 약 33㎡ | 2022.12.02 | 2022.11.14 | 107,000,000원 | 2025.03.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이원석 · 401호 40㎡ | 2023.06.12 | 2023.05.31 | 30,000,000원 | 2025.06.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재건 · 403호 19.8㎡ | 2023.12.20 | 2023.12.29 | 10,000,000원 | 2025.11.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 노형호 · 301호 동쪽방향 30㎡ | 2023.05.17 | 2023.05.17 | 20,000,000원 | 2026.01.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김혜영 · 102호 남서쪽방향 38.47㎡ | 2023.12.18 | 2023.12.18 | 10,000,000원 | 2026.02.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 · 점유부분 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 승계·대위 표시는 없어 중복 합산되는 신고는 없습니다. 등기된 임차보증금은 강승구 107,000,000원, 이원석 30,000,000원, 이재건 10,000,000원, 노형호 20,000,000원, 김혜영 10,000,000원입니다. 다만 실제 배당 순위와 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 우열은 단정 금지
현재 최저매각가는 856,914,000원으로 감정가 1,224,162,800원의 70%이며 1회 유찰된 상태입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 최저가 기준 실질취득액도 856,914,000원입니다.
다만 가격 판단을 뒷받침할 동일 용도 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정해서는 안 됩니다. 1층은 근린생활시설과 주택이 혼재하고, 2층부터 4층은 다중주택으로 이용되는 수익형·혼합용도 건물이라 실제 임대수익, 공실, 위법 용도변경 여부와 수선비에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 856,914,000원 | 845,944,860원 | 715,036,365원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 599,839,800원 | 591,441,402원 | 969,539,823원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 419,887,860원 | 413,288,981원 | 1,147,692,244원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 856,914,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,969,140원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한밭새마을금고 | 756,000,000원 | 756,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한밭새마을금고 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 박상양 | 60,000,000원 | 5,944,860원 |
| 4. 갑구 8번 가압류 · 대전행복신용협동조합 | 629,734,376원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이원석 | 31,246,849원 | 0원 |
| 6. 갑구 10번 가압류 · 대전행복신용협동조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,560,981,225원 중 채권자 예상배당은 845,944,860원이고, 미배당은 715,036,365원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 유성고등학교 서측 인근으로, 다가구주택·단독주택·공동주택·소규모 아파트단지·공원·학교가 혼재한 일반주택지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하며 간선도로와의 거리, 버스노선과 배차간격을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설 및 주택과 계단실, 2층부터 4층까지는 다중주택으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층이며 급배수·위생·전기·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 195.3㎡, 지목 대, 평지·정방형·소로 한 면 접면이며 공시지가는 1,394,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로1류에 접하고, 가축사육 전부제한구역과 학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 용도 확인. 1층 일부는 일반건축물대장상 근린생활시설이나 현황은 주택 102호로 이용 중입니다. 용도변경·소방·주차 기준을 확인해야 합니다.
- 매각 범위. 토지와 건물의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘기사항전’으로 표기된 점유관계의 실제 성명, 호실, 전입일, 보증금과 점유 여부를 원문에서 확인하세요.
- 전체 호실 현황. 102호·201호·202호·203호·301호·302호·303호·401호·403호 등 각 호실의 현재 점유와 공실을 현장에서 대조하세요.
- 소액임차인 배당. 예상배당표에 최우선변제가 반영되지 않았으므로 각 임대차계약일과 보증금, 점유·전입 유지 여부를 확인하세요.
- 이원석 관계. 신청채권자와 임차권자의 동일인 여부, 보증금 지급자료와 채권 발생원인을 확인하세요.
- 1층 용도. 근린생활시설로 등재된 부분을 주택으로 이용 중인 상태의 적법성과 원상복구·이행강제금 가능성을 확인하세요.
- 수익성 검증. 실제 월세, 보증금, 공실률, 관리비와 수선비를 확인한 뒤 현재 최저가 856,914,000원의 수익률을 계산하세요.
- 제시외 건물. 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·사용승인과 철거 또는 보수 필요성을 확인하세요.
- 명도 계획. 권리 소멸과 별개로 다수 점유자의 인도 일정, 이사 협의와 인도명령 절차를 예상하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임차권등기명령 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순하게 볼 물건은 아니다
이 사건의 등기상 핵심은 분명합니다. 말소기준은 2022.08.05. 한밭새마을금고 근저당권이고, 이후의 근저당·가압류·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 건물은 1층 근린생활시설·주택, 2층부터 4층까지 다중주택으로 이용되고 있으며, 다수 임차인과 점유자가 얽혀 있습니다. 알려진 전입은 모두 말소기준 이후지만 보증금이 미상인 점유관계가 많고, 전입일 자체가 미상인 표기도 있습니다. 배당표 역시 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 현장·임대차·용도 실사는 필수입니다. 감정가 70%라는 할인율보다 실제 임대수익과 명도·수선·용도 위험을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
