부산지방법원 2024타경3016. 부산 사하구 하단동 아람빌리지 101동 11층 1101호 오피스텔입니다. 감정가는 79,000,000원이지만 10회 유찰되어 최저매각가격은 2,232,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 2.83%에 불과합니다. 하지만 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 2018.12.28. 전입한 김태희의 임차보증금입니다.
말소기준은 2019.01.23. 김영기의 가압류 2,000,000,000원입니다. 김태희의 전입일은 그보다 앞서므로 실제 점유와 주민등록이 유지되고 유효한 임대차가 확인되면 대항력 있는 임차인으로 인정될 가능성이 있습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상인 만큼 현재 단계에서 대항력이나 인수액을 확정적으로 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경3016 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사하구 낙동대로457번길 12, 101동 11층 1101호 (하단동, 아람빌리지) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 15층 건물 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사아람빌리지 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 2,232,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김태희 / 85,000,000원 |
| 입찰보증금 | 최저매각가격의 20% · 446,400원 |
| 매각기일 | 2026.08.04 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 점유는 별도
등기부상 말소기준은 2019.01.23. 가압류입니다. 이후의 국세 압류, 현재 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 2021.10.08. 강제경매개시결정은 2024.05.01. 취하되어 2024.05.02. 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태희 | 2018.12.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유자로 조사된 사람은 김태희 1명입니다. 전입일은 2018.12.28.로 말소기준일 2019.01.23.보다 빠르지만, 보증금과 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 표시할 수 있는 정확한 판단은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 10회 유찰 — 할인율이 권리위험을 대신하지 않는다
현재 최저매각가격은 감정가 79,000,000원의 2.83%인 2,232,000원입니다. 다음 회차까지 유찰되면 1,562,400원, 그다음 회차는 1,093,680원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 낙찰가가 내려가더라도 유효한 선순위 임차보증금이 존재하면 매수인의 총부담은 그만큼 늘 수 있습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 2.83% | 2,232,000원 | 1,791,824원 | 2,083,208,176원 | 0원 |
| 11회 유찰 시 | 1.98% | 1,562,400원 | 1,134,277원 | 2,083,865,723원 | 0원 |
| 12회 유찰 시 | 1.38% | 1,093,680원 | 673,994원 | 2,084,326,006원 | 0원 |
현재 회차에서도 채권자 전체 청구액 2,085,000,000원 중 1,791,824원만 배당되고, 2,083,208,176원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 김태희의 청구액 85,000,000원에는 배당이 돌아가지 않는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,232,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 440,176원 |
| 1. 가압류 · 김영기 | 2,000,000,000원 | 1,791,824원 |
| 2. 경매신청채권 · 김태희 | 85,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 19.7%로 추정됐습니다. 위 배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이며, 김태희의 임차보증금·확정일자·배당요구가 확인되면 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트조 15층 건물 중 11층입니다.
- 입지. 부산광역시 사하구 하단동 하단교차로 남측 인근의 역세권 상가지대로, 각종 상가와 오피스텔·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 하단역이 있어 대중교통 여건은 양호합니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 승강기, 타워주차, 공동현관문, 도시가스와 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형 평지의 상업용 토지로 업무시설과 제2종근린생활시설 부지로 이용 중이며, 남동측 약 10m 폭 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 포함되고 도로에 접합니다. 공시지가는 4,099,000원/㎡입니다.
- 공부 대조. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 김태희의 계약일, 보증금, 임대인, 계약 갱신 여부와 실제 보증금 지급자료를 확인해야 합니다.
- 점유·전입 유지 확인. 2018.12.28. 이후 현재까지 실제 점유와 주민등록이 유지됐는지 주민등록 관련 서류와 현장조사로 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 예상 미배당액을 계산하려면 확정일자와 배당요구 종기 내 신고 여부가 필요합니다.
- 동일 이름 관계 확인. 점유자 김태희와 신청채권자 김태희가 동일인인지, 소유자와 어떤 관계인지, 채권 85,000,000원의 발생 원인이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 확인. 입찰보증금은 최저매각가격의 20%인 446,400원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세는 배당 및 추가 부담에 영향을 줄 수 있으므로 관계기관과 관리주체에 확인해야 합니다.
- 타워주차 확인. 차량 규격과 타워주차 이용 가능 여부를 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “223만원짜리 오피스텔”로 보면 안 된다
감정가 79,000,000원이 2,232,000원까지 내려온 것은 강한 관심을 끄는 숫자입니다. 그러나 10회 유찰이라는 결과는 가격만 낮추면 해결되는 물건이 아니라는 신호이기도 합니다. 김태희의 2018.12.28. 전입은 말소기준 가압류보다 앞서며, 보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않았습니다.
유효한 대항력 임차인으로 확인되면 낙찰자는 미배당 보증금을 인수할 수 있고, 그 순간 실질취득액은 2,232,000원이 아니게 됩니다. 반대로 관계인이나 가장임차인으로 확인돼 대항력이 부정될 가능성도 있으나, 이름이 같다는 정황만으로 이를 전제해서는 안 됩니다. 등기권리는 소멸하지만 임차보증금 위험은 미확정. 보증금과 점유관계를 확인하기 전까지는 최저가가 아무리 낮아도 입찰가를 정할 수 없는 사건입니다.
