대전지방법원 2026타경52. 대전 중구 용두동 미르마을아파트 104동 12층 1202호, 전용 76.77㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 오복석이고, 2011.09.02 거래가액 239,000,000원으로 소유권을 취득한 기록이 있습니다. 권리분석의 기준점은 2013.04.30 설정된 주식회사한국외환은행의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 하나은행·중소기업은행·김종헌의 근저당권과 카드사 가압류, 국세 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 412,000,000원에서 한 차례 유찰돼 288,400,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 368,900,000원, 최신 거래는 2026.07의 370,000,000원입니다. 전체 평균 369,916,666원보다도 낮지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해도 현재 최저가는 각각 78.2% 수준입니다. 다만 최근 거래군은 과거 거래 대비 -1.6%의 하락 추세이므로 시세 하락 가능성을 무시한 고가 응찰은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경52 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 용두동 39 미르마을아파트 104동 12층1202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 76.77㎡ · 21층 건물 내 12층 |
| 소유자 | 오복석 · 2011.09.02 소유권이전 · 거래가액 239,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 412,000,000원 / 288,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구액 | 70,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 사용승인 | 2005.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2013.04.30 을구 5번 근저당권입니다. 2018.01.24에는 근저당권자 명칭이 주식회사하나은행으로 변경됐고, 같은 날 채권최고액을 119,400,000원으로 변경한 등기가 있습니다. 이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 해당 없음입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 낮은 현재 최저가
미르마을은 1,135세대이며, 비교 대상은 전용 76.77㎡ 동일면적 거래입니다. 최근 12개월 거래 10건의 평균은 368,900,000원, 최신 거래는 2026.07의 370,000,000원입니다. 현재 최저가 288,400,000원은 최근 12개월 평균의 78.2% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 76.77㎡ | 5 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 76.77㎡ | 18 | 367,000,000원 |
| 2026.06 | 76.77㎡ | 9 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 76.77㎡ | 11 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 76.77㎡ | 11 | 369,000,000원 |
| 2026.06 | 76.77㎡ | 16 | 372,000,000원 |
| 2026.05 | 76.77㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2026.05 | 76.77㎡ | 17 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 76.77㎡ | 17 | 348,000,000원 |
| 2026.05 | 76.77㎡ | 17 | 348,000,000원 |
| 2025.06 | 76.77㎡ | 1 | 370,000,000원 |
| 2024.12 | 76.77㎡ | 15 | 380,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 76.77㎡ | 10건 | 368,900,000원 |
전체 12건 평균은 369,916,666원이지만 과거 거래가 섞인 평균보다는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 368,900,000원과 최신 370,000,000원을 기준으로 봐도 현재 최저가 288,400,000원은 낮습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래의 추세 비교가 -1.6%이므로 “시세가 계속 유지된다”는 전제를 두기보다는 하락 흐름을 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,837,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사하나은행 | 64,850,000원 | 64,850,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사하나은행 | 45,100,000원 | 45,100,000원 |
| 5. 근저당 · 중소기업은행 | 156,000,000원 | 11,612,400원 |
| 6. 근저당 · 김종헌 | 240,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 23,646,507원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 9,519,406원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 아이엠캐피탈 | 43,965,699원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 채권액은 745,081,612원, 채권자 예상배당은 283,562,400원, 미배당은 461,519,212원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차별 미배당 — 가격 하락이 인수로 전환되지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 288,400,000원 | 283,562,400원 | 461,519,212원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 201,880,000원 | 198,253,680원 | 546,827,932원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 141,316,000원 | 138,537,576원 | 606,544,036원 | 0원 |
유찰이 이어지면 후순위 채권자의 미배당은 커지지만, 제시된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 현재 경매 신청 관련 청구액은 70,000,000원이며, 현재 회차 예상배당에서 신청채권자는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호수돈여자중학교 서측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·학교·근린생활시설이 혼재하는 주거지대입니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 21층 건물, 사용승인일은 2005.09.28이며 본건은 12층 1202호입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 재정비촉진지구·주거환경개선지구에 포함됩니다. 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항도 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이고 공시지가는 1,197,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 미르마을 1,135세대이며 동일면적 거래가 2026.05~2026.07에 이어지고 있습니다. 최근 거래가는 348,000,000원~400,000,000원 범위입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 신고된 임차인은 확인되지 않지만 임대차관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현황조사와 현장 점유자를 반드시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2013.04.30 을구 5번 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조인지 등기 원본에서 최종 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 5번은 2018.01.24 채권최고액 119,400,000원 변경등기가 있으므로 배당표의 162,000,000원 계산과 원본을 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 368,900,000원과 최신 거래 370,000,000원을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -1.6%이므로 현재의 78.2% 비율만 보고 시세가 고정된다고 가정하지 않는 것이 안전합니다.
- 배당 미반영 항목. 당해세·임차인 최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목은 원본 서류에서 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 최근 시세보다 낮다”
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2013.04.30 근저당권이 말소기준이고, 이후 확인되는 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 명시 인수권리와 법정지상권도 해당 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서도 현재 최저가 288,400,000원은 최근 12개월 평균 368,900,000원의 78.2%, 최신 거래 370,000,000원보다 낮아 현재 회차에 가격 차이가 존재합니다.
다만 실거래 추세가 -1.6%로 하락하고 있고 임대차관계가 미상이라는 점, 그리고 말소기준 근저당에 2018.01.24 채권최고액 변경등기가 존재한다는 점은 입찰 전 원본 대조가 필요합니다. 결론적으로 권리 구조는 소멸형·인수 0원, 가격은 최근 시세 대비 낮은 편이지만, 응찰가는 최근 하락 흐름과 실제 점유상태를 확인한 뒤 정하는 사건입니다.
