대전지방법원 2026타경65. 사건 용도는 연립/다세대와 토지의 일괄매각이며, 감정 이용상태는 다가구주택 9가구 및 업무시설입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층이고, 대지 면적은 362.8㎡입니다. 감정가 1,798,934,560원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가는 1,259,254,000원이 됐습니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 70%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 여기에 다수의 선순위 전입자가 겹쳐 있어, 가격보다 임차보증금 확인이 먼저인 물건입니다.

현재 권리분석의 말소기준은 2026.01.28 창신새마을금고의 임의경매개시결정입니다. 2017년 창신새마을금고 근저당은 채권최고액 650,000,000원으로 설정됐다가 2019년 600,000,000원으로 변경됐으나, 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 남은 등기권리만 보면 경매개시결정 이후의 가압류·강제경매와 최성훈의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준일보다 앞선 다수의 점유·전입 관계입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 전입 확인이 핵심

2017.07.18 설정된 창신새마을금고 근저당은 등기부상 이미 말소됐고, 과거 압류와 김진석의 주택임차권도 각각 해제·말소됐습니다. 현재 말소기준으로 산정된 권리는 2026.01.28 임의경매개시결정입니다. 그 뒤의 충남신용보증재단 가압류 29,000,000원, 최성훈 임차권등기, 신한카드 가압류 8,138,593원 및 이경학의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차관계인 12명, 보증금 미상 11명

보증기관 대위·승계 신고는 없어 조사표의 12명은 모두 실제 점유·임차 관계 확인 대상입니다. 최성훈은 보증금 150,000,000원, 전입 2022.12.07, 확정일자 2022.11.10, 배당요구 2026.02.19로 확인됩니다. 배당 시뮬레이션에서는 보증금 전액을 우선변제하는 것으로 계산돼 최성훈 관련 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로는 시세 메리트를 알 수 없다

현재 최저매각가는 감정가의 70%인 1,259,254,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐, 시장 대비 저가 여부를 직접 증명하지 않습니다.

또한 이 물건은 개별 공동주택 한 호가 아니라 다가구주택 9가구와 업무시설, 토지를 함께 매각하는 구조입니다. 총액이 크고 점유 관계가 복수이며, 매수 후 명도·임대차 정리 범위도 넓습니다. 따라서 단순 주거용 한 호보다 매수자층이 제한될 수 있고, 가격 판단에는 임대차계약서, 실제 임대수익, 공실, 건물 관리상태를 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,259,254,000원 가정)

위 표는 현재 배당 시뮬레이션에 기재된 항목만 반영한 결과입니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 보증금 미상 점유자 11명의 보증금·배당관계는 반영되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 서구 도마동 구도농원 네거리 북서측 인근으로, 주위는 아파트와 단독·다가구주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 다가구주택 9가구와 업무시설로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 도마·변동16 재정비촉진지구에 포함됩니다.
• 토지. 대지 362.8㎡, 공시지가 1,075,000원/㎡, 평지의 세로장방형 토지로 세로한면(가)에 접합니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총액이 크고 9가구·업무시설·토지를 함께 취득하는 구조여서 개별 공동주택보다 매수자층과 출구전략이 제한될 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 11명의 임대차계약서 확인. 보증금·계약일·확정일자·현재 점유 여부를 호실별로 확인하고, 배당요구 신고와 일치하는지 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 각 임차인의 보증금에서 실제 배당액을 뺀 미배당액을 최저가에 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
• 201호·402호 중복 관계 확인. 201호에는 한종민·김필준, 402호에는 최슬지·최성훈이 함께 조사돼 있어 전대·동거·계약승계 여부를 확인해야 합니다.
• 이경학 동일인 여부. 203호 점유자와 강제경매 채권자의 관계, 임대차계약 및 집행채권의 발생 경위를 확인해야 합니다.
• 신청채권 원본 대조. 창신새마을금고 청구액 502,732,720원의 기초채권과 채권계산서, 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위. 토지 합병 전 등기표시와 현재 도마동 69-11 지상 건물의 일치 여부, 제시외 건물 포함 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 다가구 9가구와 업무시설의 월세·보증금·공실·관리비·수선비를 확인한 뒤 수익가치를 산정해야 합니다.
• 재정비촉진지구 확인. 도마·변동16 재정비촉진구역의 사업 진행과 권리산정, 건축·사용 제한을 관계기관 원본으로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서·임대차계약서와 현장 점유를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다, 11개의 미상 보증금이 먼저다”

이 물건은 감정가 1,798,934,560원에서 한 차례 유찰돼 1,259,254,000원까지 내려왔습니다. 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 소멸하고 최성훈의 보증금 150,000,000원도 현재 배당표에서 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 여기까지만 보면 인수액 0원처럼 보입니다.

하지만 조사된 임차관계인 12명 중 나머지 11명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 전입일은 모두 2026.01.28보다 빠릅니다. 이들은 대항력 가능·미상이며, 미배당 보증금이 존재하면 낙찰자가 인수할 수 있습니다. 따라서 현재의 실질취득액은 1,259,254,000원으로 고정되지 않습니다.

실거래 비교자료도 없어 감정가 70%라는 할인율 자체를 가격 가점으로 사용할 수 없습니다. 다가구주택 9가구와 업무시설, 토지를 일괄 취득하는 저환금 구조까지 고려하면 결론은 분명합니다. 가격 판단은 보류, 임차관계 확인이 선행. 보증금 미상 11명의 계약과 배당관계가 해소되기 전에는 낮은 최저가만으로 접근할 물건이 아닙니다.