대전지방법원 2026타경76. 대전 유성구 신성동 대림두레아파트 107동 3층 301호, 전용 84.945㎡ 아파트입니다. 양창욱이 2019.10.11 매매를 원인으로 거래가 190,000,000원에 취득했고, 2020.01.14 소유권이전등기가 접수됐습니다. 현재 등기상 말소기준권리는 2021.11.02 설정된 주식회사케이엠투자대부의 채권최고액 180,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 후순위 권리는 정리되는 전형적인 경매입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 임차인 권재훈입니다. 권재훈의 전입일은 2020.01.10으로 말소기준권리보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 미상입니다. 배당요구는 2026.04.23 접수됐지만, 보증금 규모와 우선변제 범위를 알 수 없어 낙찰 후 남는 금액도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경76 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 신성동 152-1 대림두레아파트 제107동 제3층 제301호 · 대전광역시 유성구 가정로 65 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.945㎡ · 침실3·거실·주방 및 식당·욕실2 · 13층 중 3층 |
| 소유자 | 양창욱 (2019.10.11 매매, 거래가 190,000,000원 · 2020.01.14 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 191,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 예가람저축은행 / 98,371,134원 |
| 말소기준권리 | 2021.11.02 주식회사케이엠투자대부 근저당권 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 미확정
2020.12.08 설정된 주식회사드림대부 근저당권 37,500,000원과 김재식의 근질권은 2021.11.02 이미 말소됐습니다. 같은 날 새로 설정된 주식회사케이엠투자대부 근저당권 180,000,000원이 말소기준이 되고, 2021.11.19 주식회사예가람저축은행이 해당 근저당권부채권에 질권을 설정했습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 케이뱅크·대전신용보증재단·소상공인자영업자새출발기금의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권재훈 107동 301호 | 2020.01.10 | 미상 | 미상 | 2026.04.23 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
권재훈은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 빠르지만 보증금·확정일자와 점유·임대차 성립 내용이 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수는 없습니다. 다만 선순위 전입이 확인된 이상, 보증금과 배당 후 미회수액을 확인하기 전에는 인수 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘인수 미반영 가격’
대림두레는 840세대이며, 1993.03.27 사용승인된 아파트입니다. 대상 면적과 일치하는 전용 84.95㎡ 거래 12건의 최근 12개월 평균은 279,250,000원, 최신 거래는 2026.07의 300,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.95㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 7 | 280,000,000원 |
| 2026.04 | 84.95㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 5 | 260,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 11 | 287,000,000원 |
| 2026.02 | 84.95㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2026.01 | 84.95㎡ | 8 | 320,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 12건 | 279,250,000원 |
최근 거래 범위는 260,000,000원~320,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 68.4%로 표면상 낮습니다. 다만 이 비교는 임차보증금 인수를 반영하지 않은 최저가 기준입니다. 권재훈의 미배당 보증금이 발생한다면 비교 기준은 최저가가 아니라 최저가와 인수액을 합한 실질취득가여야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 191,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,475,400원 |
| 2. 근저당 · 주식회사케이엠투자대부 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이뱅크 | 28,883,992원 | 7,624,600원 |
| 4. 가압류 · 대전신용보증재단 | 17,916,638원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인자영업자새출발기금주식회사 | 15,104,908원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 241,905,538원 중 187,624,600원이 배당되고, 미배당액은 54,280,938원으로 계산됩니다. 권재훈의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임차보증금은 이 배당표에 포함되지 않았습니다. 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 금성초등학교 북측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 동측에는 대덕연구단지가 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있습니다. 남측으로 광로, 북측과 서측으로 중로 및 소로에 접합니다.
- 이용상태. 침실3·거실·주방 및 식당·욕실2 구조의 아파트로 이용 중이며, 도시가스 난방·승강기·소화전·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 국가산업단지, 연구개발특구, 상대보호구역 등에 해당하며 공시지가는 1,321,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 미상입니다.
- 환금성. 840세대 아파트이며 동일 면적 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격은 260,000,000원부터 320,000,000원까지 분포합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차계약서 확인. 권재훈의 보증금, 계약기간, 임대인, 점유 범위와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당채권 확인. 확정일자와 배당요구 채권액이 미상이라 우선변제 범위와 미배당액을 계산할 수 없습니다.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가에 예상 인수액, 명도비용, 체납 관리비를 더한 금액을 최근 12개월 평균 279,250,000원 및 최신 거래 300,000,000원과 비교해야 합니다.
- 질권·배당관계 확인. 케이엠투자대부 근저당권부채권에 예가람저축은행의 질권이 설정돼 있으므로 배당요구와 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 국민건강보험공단 압류와 케이뱅크·대전신용보증재단·소상공인자영업자새출발기금 가압류는 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 관리비·점유 인도. 관리사무소에서 공용부분 체납액을 확인하고, 점유자와의 인도 협의 및 인도명령 가능성을 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 물건은 등기부상 말소기준권리 이후의 압류·가압류가 소멸하고, 법정지상권도 없는 아파트입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 279,250,000원, 최신 거래는 300,000,000원인데 최저가는 191,100,000원으로 표면상 큰 차이가 납니다.
그러나 권재훈의 전입일은 2020.01.10으로 말소기준권리보다 빠르고 보증금·확정일자가 미상입니다. 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않으면 매수인이 남은 금액을 부담할 수 있으므로, 현재 단계의 실질취득가는 확정할 수 없습니다. 임차보증금 인수액이 0원임을 원본으로 확인한 뒤에야 68.4%라는 가격지표가 의미를 갖습니다. 결론은 등기권리는 정리형, 가격은 매력 가능, 임차인 확인 전 입찰은 보류입니다.
