223,186,000원
대전지방법원 2026타경91. 대전 서구 도마동 565-22의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 연립·다세대와 토지로 분류됐지만, 감정평가 당시 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 166.0㎡이고 건물은 벽돌조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 구조입니다. 제시외 건물과 수목도 일괄매각 대상에 포함됩니다.
등기상 핵심은 2003년 진잠새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 김현광·추연철의 근저당과 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 그러나 등기권리와 별개로, 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 민영기의 전입이 말소기준보다 3일 빠릅니다. 보증금이 확인되지 않아 인수 여부와 금액을 확정할 수 없는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경91 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도마동 565-22 · 대전광역시 서구 도림3길 15 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가 당시 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 대 166.0㎡ · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 벽돌조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
| 소유자 | 이진연 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 318,837,320원 / 223,186,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 진잠새마을금고 / 136,771,640원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 특별매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 수목 포함 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
② 임차인 분석 — 실제 신고 임차인 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 민영기 | 2003.12.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
민영기는 보증기관이나 대위변제 신고자가 아니므로 실제 신고 임차인은 1명입니다. 전입일만 보면 말소기준보다 선순위이지만, 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아 우선변제권과 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 특히 민영기는 등기부상 2023년 정연우 근저당과 2026년 추연철 근저당의 채무자로도 기재되어 있어, 가장임차인인지 관계인 점유인지에 대한 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 30% 할인은 확인되지만 시세 메리트는 미확인
감정가 318,837,320원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 223,186,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다.
④ 예상배당표 (매각가 223,186,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,924,604원 |
| 1. 근저당 · 진잠새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김현광 | 156,000,000원 | 63,261,396원 |
| 3. 근저당 · 추연철 | 25,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 등기채권 총 미배당 | 337,000,000원 | 117,738,604원 |
현재 최저가 가정에서는 진잠새마을금고 근저당이 전액 배당되고, 신청채권 청구액 136,771,640원도 충족 가능한 구조입니다. 김현광·추연철 채권에서는 미배당이 발생합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 민영기의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대전삼육초등학교 서측 인근이며, 단독·다가구주택, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입과 주정차가 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 대 166.0㎡, 평지의 정방형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 987,100원/㎡입니다.
- 건물. 벽돌조 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 위생·급배수·전기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 재정비촉진지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 민영기 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 미배당 인수액을 계산해야 합니다.
- 관계인·가장임차 여부 확인. 민영기가 후순위 근저당의 채무자로 기재된 경위를 확인하고 소유자와의 관계 및 실제 임대차를 조사해야 합니다.
- 명세서 원본 대조. 명시 인수권리 해당사항 없음이라는 내용과 선순위 전입 조사 결과가 함께 존재하므로 법원 비치 원본을 기준으로 정리해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물·수목의 위치와 현황, 경계 및 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰하지 말고 인근 단독주택·토지 거래와 현장 매물가격을 별도로 비교해야 합니다.
- 재정비촉진지구 확인. 구체적인 정비계획, 사업단계와 건축·이용 제한을 관할기관 자료로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 사건의 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하는 전형적인 구조입니다. 하지만 경매의 실제 부담은 등기부 밖 점유관계에서 생길 수 있습니다. 민영기는 말소기준보다 앞선 2003.12.08 전입자로 조사됐고, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 명세서상 인수권리 없음이라는 기재만으로 위험을 끝내기보다, 두 정보가 병존하는 이유를 원본에서 해소해야 합니다.
현재 최저가 223,186,000원은 감정가의 70%지만, 실거래 자료가 없어 시세보다 저렴하다고 말할 근거도 없습니다. 등기권리는 소멸, 임차인 인수는 미확정, 가격 메리트도 미확인. 따라서 이 물건의 입찰 여부는 선순위 전입자의 실제 임대차와 보증금부터 확정한 뒤 판단해야 합니다.
