대전지방법원 2026타경600062. 대전 서구 갈마동 큰마을아파트 117동 4층 407호입니다. 현재 소유자는 노미하이고, 2015.04.17 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 215,000,000원입니다. 현재 경매의 권리분석 기준점은 2018.11.26 설정된 주식회사신한은행 근저당권 120,000,000원입니다. 그 뒤의 주식회사부림케미칼 근저당권 100,000,000원, 롯데카드 주식회사 가압류 15,530,545원, 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기부만 보면 구조는 단순하지만 점유관계에서 확인할 항목이 남습니다. 노승주의 전입일은 2017.12.19로 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 점유자를 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정해서는 안 됩니다. 정확한 판단은 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 승계금액 미상으로 두는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600062 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 1418 큰마을아파트 117동 4층407호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트벽식조 15층 건물 중 4층 |
| 실거래 비교면적 | 84.94㎡ |
| 소유자 | 노미하 · 2015.04.17 소유권이전 · 거래가액 215,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 385,000,000원 / 385,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부림케미칼 / 90,773,272원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유자 확인은 별도
현재 소유권은 2015.04.17 노미하에게 이전됐고, 이후 2017.12.19 노승주의 전입이 확인됩니다. 그 다음인 2018.11.26 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 2021.03.17 부림케미칼 근저당, 2023.05.15 롯데카드 가압류, 2026.01.13 이번 임의경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인·점유관계
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노승주 | 2017.12.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
실제 확인되는 점유자는 1명입니다. 전입일만으로 임대차 보증금의 존재·금액, 확정일자, 배당요구 여부를 대신할 수 없으므로 대항력과 승계금액은 보수적으로 미확정 상태로 봅니다.
② 시세 비교 — 3.85억은 ‘할인’보다 시세권
실거래 비교 단지명은 경성큰마을, 비교면적은 84.94㎡입니다. 최근 12개월 비교 거래 12건의 평균은 389,250,000원, 최저는 365,000,000원, 최고는 417,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 384,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 4 | 384,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 15 | 385,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 15 | 417,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 13 | 415,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 4 | 370,000,000원 |
| 2026.08 | 84.94㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 15 | 375,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 9 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 84.94㎡ | 6 | 375,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 13 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 84.94㎡ | 5 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 9 | 365,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 389,250,000원 |
최저가 385,000,000원은 최근 12개월 평균 389,250,000원의 98.9%입니다. 평균만 보면 4,250,000원 낮지만, 이 물건과 같은 4층의 최신 2026.08 거래가 384,000,000원이고 최저가는 그보다 1,000,000원 높습니다. 따라서 신건 385,000,000원을 “시세보다 싸다”라고 평가하기보다는 최근 거래 범위 안의 시세권 가격으로 보는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 385,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,190,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부림케미칼 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 15,530,545원 | 15,530,545원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,279,455원 |
위 배당 시뮬레이션에서는 등기채권 235,530,545원이 전액 배당되고 143,279,455원이 소유자에게 남는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 노승주의 보증금·우선변제권 및 실제 승계 여부가 확정되지 않았으므로 이 계산만으로 매수인 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 갈마동 대전둔원중학교 북측 인근으로 공동주택, 각급학교, 근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입과 주정차가 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 대전지하철 탄방역이 있습니다.
- 규모·연식. 실거래 비교 단지 경성큰마을은 2,910세대이며 준공일은 1995.12.28입니다.
- 토지·도로. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 단지 서측 대로, 북동측·남동측 소로 등에 접하고 단지 내 진입도로를 통해 접근 가능합니다.
- 공시지가. 1,313,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태는 직접 확인되지 않았으며, 외부관찰과 건축물대장 등을 기초로 통상적인 내부상황을 고려한 평가입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 노승주 임대차 원본 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 승계액을 먼저 확정해야 합니다.
- 가격은 최신 거래 기준으로. 최근12개월 평균은 389,250,000원이지만 최신 2026.08 거래는 384,000,000원입니다. 신건 최저가 385,000,000원은 최신 거래보다 높습니다.
- 유찰가만으로 총취득액 판단 금지. 1회 유찰 308,000,000원, 2회 유찰 246,400,000원 시나리오가 있어도 미상 보증금이 매수인에게 승계된다면 실제 부담은 낙찰가만으로 끝나지 않을 수 있습니다.
- 점유·명도 상태 확인. 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도 가능성과 협의 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 장기 체납 관리비의 공용부분 및 당해세 등 실제 인수·배당에 영향을 줄 수 있는 금액을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 서류를 입찰 직전 최신본으로 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확인할 것은 ‘2017년 전입자의 보증금’
이 물건의 등기부 구조는 어렵지 않습니다. 2018.11.26 신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 부림케미칼 근저당·롯데카드 가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 그보다 앞선 2017.12.19 노승주의 전입입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력·우선변제·승계액을 확정할 수 없습니다.
가격도 신건을 서둘러 받을 근거는 강하지 않습니다. 최저가 385,000,000원은 최근12개월 평균 389,250,000원의 98.9%지만, 최신 4층 거래 384,000,000원보다는 높습니다. 따라서 결론은 “등기권리는 정리되지만 임차인 확인 전까지 권리분석 미완성, 신건 가격도 시세권”입니다. 입찰 여부를 가르는 핵심은 최저가가 아니라 노승주의 실제 임대차 보증금과 매수인 승계 여부입니다.
