대전지방법원 2026타경600062. 대전광역시 서구 갈마동 큰마을아파트 117동 4층 407호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 노미하이며, 2015.04.17 매매로 소유권을 취득했습니다. 등기부상 거래가액은 215,000,000원입니다. 현재 경매는 주식회사 부림케미칼이 신청했으며, 청구금액은 90,773,272원입니다.
등기부만 보면 말소기준인 신한은행 근저당을 비롯해 후순위 부림케미칼 근저당, 롯데카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기상 담보권 소멸과 임차인 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 앞서기 때문에, 실제 대항요건 및 보증금 관계를 확인하기 전에는 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600062 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 갈마동 1418 큰마을아파트 117동 4층 407호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 서구 대덕대로 150 |
| 물건종류 | 아파트 · 철근콘크리트벽식조 · 15층 건물 중 4층 |
| 전용면적 | 84.94㎡ |
| 단지규모 | 경성큰마을 · 2,910세대 · 1995.12.28 준공 |
| 소유자 | 노미하 (2015.04.17 매매 · 거래가액 215,000,000원) |
| 감정가 | 385,000,000원 |
| 최저매각가 | 269,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 부림케미칼 |
| 청구금액 | 90,773,272원 |
| 매각기일 | 2026.11.11 |
| 점유관계 | 노승주 전입 확인 · 임대차보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
말소기준권리는 2018.11.26 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원, 채무자는 삼영케미칼주식회사입니다. 이후 설정된 부림케미칼 근저당권 100,000,000원, 롯데카드 가압류 15,530,545원과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.
기존 하나은행 근저당권을 비롯한 앞선 담보권은 이미 말소되어 있습니다. 2024.10.16 하나은행의 임의경매개시결정 역시 취하되어 2025.01.02 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2026.01.13 부림케미칼이 신청한 사건입니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능·보증금 미상
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노승주 | 2017.12.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 가능 |
현황조사 및 매각물건명세서에 확인된 실제 임차인·점유관계 조사 대상은 노승주 1명입니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
임차인 노승주는 말소기준권리보다 먼저 전입했습니다. 실제 주택 인도와 주민등록 등 대항요건이 충족되었는지, 임차인이 현재까지 점유하고 있는지, 임대차보증금이 얼마인지에 따라 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
특히 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 충당되지 않는다면, 낙찰가와 인수보증금의 합계가 사실상 보증금 수준으로 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다.
따라서 269,500,000원이라는 최저가만으로 실제 취득가격이 저렴하다고 단정해서는 안 됩니다.
| 임차인 | 노승주 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2017.12.19 |
| 말소기준권리 | 2018.11.26 신한은행 근저당권 |
| 전입 선후관계 | 말소기준권리보다 선순위 |
| 대항력 | 대항력 가능·미상 (실제 대항요건 확인 필요) |
| 임대차보증금 | 미상 |
| 확정일자 | 미상 |
| 배당요구 | 확인 필요 |
| 매수인 인수액 | 미상 · 인수 가능성 있음 |
③ 시세 비교 — 숫자는 매력적이지만 실제 취득비용이 관건
대전 서구 갈마동 경성큰마을의 전용 84.94㎡ 실거래 자료입니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 394,791,666원, 최저 거래금액은 365,000,000원, 최고 거래금액은 420,000,000원입니다. 가장 최근 거래금액은 400,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 84.94㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.10 | 84.94㎡ | 15 | 400,000,000원 |
| 2026.10 | 84.94㎡ | 6 | 420,000,000원 |
| 2026.10 | 84.94㎡ | 2 | 365,000,000원 |
| 2026.10 | 84.94㎡ | 7 | 397,000,000원 |
| 2026.10 | 84.94㎡ | 8 | 410,000,000원 |
| 2026.10 | 84.94㎡ | 14 | 371,500,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 7 | 395,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 9 | 375,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 11 | 405,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 13 | 399,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 394,791,666원 |
| 감정가 | 385,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 269,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 394,791,666원 |
| 최근 거래금액 | 400,000,000원 (2026.10) |
| 최근 거래 최저 | 365,000,000원 |
| 최근 거래 최고 | 420,000,000원 |
| 최저가 / 최근 평균 | 68.3% |
| 실질취득 / 최근 평균 | 산정 불가 · 인수보증금 미상 |
현재 최저매각가는 최근 12개월 평균보다 125,291,666원 낮고, 감정가 대비 70% 수준입니다. 최근 최저 실거래 365,000,000원과 비교해도 최저매각가 자체는 낮습니다. 따라서 낙찰가만 비교하면 가격 차이가 분명히 존재합니다.
다만 이 차액이 그대로 투자수익이나 안전마진을 뜻하지는 않습니다. 선순위 전입자의 미배당 보증금이 매수인에게 승계된다면 그 금액을 합산해야 하기 때문입니다. 실제 보증금이 확인될 때까지 가격 메리트는 조건부로 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 269,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,573,000원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 부림케미칼 근저당 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 롯데카드 가압류 | 15,530,545원 | 15,530,545원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 29,396,455원 |
배당 예시상 채권자 배당 합계 235,530,545원, 집행비용 4,573,000원, 소유자 잔여 29,396,455원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제·기타 우선배당 항목은 반영하지 않았습니다. 특히 선순위 임차인의 배당 및 매수인 승계 여부가 미확정이므로 실제 잔여금과 인수액은 다를 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 시나리오 — 가격 인하와 인수위험은 별개
본건은 감정가 385,000,000원에서 1회 유찰되어 269,500,000원으로 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 매각대금과 채권자 배당금은 다음과 같이 변동하는 시나리오가 제시됩니다.
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 채권액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 269,500,000원 | 235,530,545원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 188,650,000원 | 185,208,900원 | 50,321,645원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 132,054,999원 | 129,406,229원 | 106,124,316원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 갈마동 대전둔원중학교 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 형성된 주거지대로, 감정평가상 주변 환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 근거리에 대전지하철 탄방역이 위치합니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 단지 서측 대로, 북동측·남동측 소로 및 남서측 세로와 접하며 단지 내 진입도로를 통해 접근할 수 있습니다. 인접 도로 상태는 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 15층 건물 중 4층입니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업)이며 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 및 중점경관관리구역 관련 지정 사항이 있습니다. 공시지가는 1,313,000원/㎡입니다.
- 단지 규모. 경성큰마을은 2,910세대 규모이며 1995.12.28 준공됐습니다. 최근 같은 면적의 실거래가 확인되지만, 거래가격은 365,000,000원부터 420,000,000원까지 차이를 보입니다. 층·향·내부 상태에 따른 개별 가격 판단이 필요합니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 내부 상태는 외부관찰과 건축물대장 등을 토대로 고려됐으므로 실제 수리 상태 및 사용 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금 확인. 노승주의 임대차계약서, 실제 보증금, 계약 갱신관계 및 반환 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득금액을 산정할 수 없습니다.
- 대항력 성립요건 확인. 2017.12.19 전입 사실 외에 주택 인도, 실제 점유, 주민등록 유지 등 대항력 판단에 필요한 사실을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부를 확인해 임차인 배당 가능성 및 매수인에게 남을 수 있는 미배당 보증금을 검토해야 합니다.
- 실질취득금액 기준 응찰. 최저가 269,500,000원에 인수할 보증금을 더한 총액을 최근 12개월 실거래 평균 394,791,666원 및 최신 거래금액 400,000,000원과 비교해야 합니다.
- 유찰가격만 보고 응찰하지 않기. 2회 유찰 시 188,650,000원, 3회 유찰 시 132,054,999원이라는 가격 인하 시나리오가 있더라도 보증금 인수구조가 확인되지 않으면 실제 취득가격의 안전성을 판단하기 어렵습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 노후 설비, 수선 필요 여부와 실제 점유 상황을 확인해야 합니다.
- 관리비·인도 문제 확인. 관리비 미납 여부 및 공용부분 관리비 승계 가능성을 확인하고, 점유자와의 인도·명도 절차를 검토해야 합니다.
- 등기 및 매각서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 배당요구 관련 서류를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 보증금이 먼저다”
대전 큰마을아파트 117동 407호는 감정가 385,000,000원에서 1회 유찰되어 269,500,000원까지 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 394,791,666원과 비교하면 최저가 자체는 확실히 낮습니다. 가격만 놓고 보면 관심을 가질 만한 차이가 존재합니다.
그러나 권리분석에서는 2017.12.19 전입한 노승주가 핵심입니다. 말소기준권리인 2018.11.26 신한은행 근저당보다 전입이 앞서며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 실제 취득비용이 최근 시세보다 낮다는 보장이 없습니다.
등기상 근저당과 후순위 가압류가 소멸한다는 점은 긍정적이지만, 이 사실만으로 선순위 임차인 위험까지 해소되는 것은 아닙니다. 권리상 핵심 불확실성을 해소한 뒤 실질취득금액을 기준으로 가격을 평가해야 합니다.
