광주지방법원 2025타경276. 목포시 상동 쇼핑천국 포르모 1층 1134호 근린시설입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층의 판매시설이며 본건은 1134호와 1134-1호를 일괄매각하는 구조입니다. 두 호실 사이 경계가 구분되지 않고 현재는 공실로 조사됐습니다.
등기상 소유자는 윤미향이며, 2011년 12월 30일 거래가 394,300,000원에 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2019년 9월 25일 산정새마을금고의 채권최고액 360,000,000원 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정과 소상공인시장진흥공단 가압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 최창현 전세권과 국민은행·세정 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 상동 860-1 쇼핑천국 포르모 1층 1134호 · 도로명주소 전라남도 목포시 옥암로 95 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설·판매시설) · 현황 공실 |
| 매각조건 | 1134호 및 1134-1호 일괄매각 · 두 호실 경계구분 없음 |
| 소유자 | 윤미향 (2011.12.30. 거래가 394,300,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 639,000,000원 / 117,257,000원 (7회 유찰 · 감정가의 18.35%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 306,210,380원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2019.09.25. 산정새마을금고 근저당권입니다. 이후 등기된 2025년 임의경매개시결정과 소상공인시장진흥공단의 33,057,727원 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격 판단 — 18.35%라도 ‘저렴’ 단정은 금물
현재 최저매각가는 117,257,000원으로 감정가 639,000,000원의 18.35%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 117,257,000원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 공실 상태의 판매시설이고, 이미 7회 유찰됐습니다. 반복 유찰은 감정가와 시장의 실제 수요 사이에 간극이 있거나, 임대·재매각이 쉽지 않을 가능성을 함께 점검해야 한다는 신호입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 117,257,000원 | 18.35% | 278,242,325원 |
| 8회 유찰 시 | 93,805,600원 | 14.68% | 301,340,628원 |
| 9회 유찰 시 | 75,044,480원 | 11.74% | 319,764,048원 |
유찰이 이어질수록 매수인의 취득가격은 낮아지지만, 선순위 담보권자와 후순위 채권자의 미배당액은 커집니다. 이 미배당 채권은 매수인이 인수하는 금액이 아니므로 권리상 추가 부담은 없지만, 반복 유찰 자체는 판매시설의 시장성·수익성·환금성을 별도로 검증해야 할 이유가 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,257,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,441,598원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 360,000,000원 | 114,815,402원 |
| 2. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 33,057,727원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 393,057,727원 중 예상 배당액은 114,815,402원이며, 예상 미배당액은 278,242,325원입니다. 산정새마을금고의 신청 청구액은 306,210,380원으로, 현재 회차 매각가에서는 전액 만족되지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포시 상동 중흥S-CLASS센텀뷰아파트 동측 인근의 정비된 상가지대로, 주변에 상업용 부동산과 아파트가 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스 승강장이 있고 교통망이 정비돼 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황. 1134호와 1134-1호의 경계가 구분되지 않으며 현재 공실 상태입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 5층 판매시설로 기본 위생·급배수·소방·에스컬레이터·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 광대로에 접하고 북측으로 보행자도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·지구단위계획구역이며, 토지는 평지의 상업용 건부지입니다. 공시지가는 1,981,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 1134호와 1134-1호가 함께 매각되는 구조와 각 호실의 등기·현황을 원본에서 대조하세요.
- 경계 미구분 실측. 두 호실의 벽체·출입구·설비·전기계량·소방구획 상태를 현장에서 확인하세요.
- 공실 점유 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 조사됐으므로 잔존 물품, 사용 흔적, 실제 점유자를 재확인하세요.
- 상가 비용 확인. 관리비·공용부분 비용·미납금과 향후 영업 또는 임대에 필요한 유지비를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 인근 유사 판매시설의 최근 매매·임대 조건과 공실 기간을 기준으로 응찰가를 정하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.27의 결과와 변경·재매각 여부를 법원 기록에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 환금성은 검증”
이 물건은 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고 확인된 임차인도 없어, 권리분석 자체는 비교적 단순합니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 7회 유찰된 공실 판매시설의 실제 가치입니다. 최저가 117,257,000원은 감정가의 18.35%지만, 실거래 비교 없이 이를 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 1134호와 1134-1호의 경계가 구분되지 않은 점, 일괄매각 조건, 공실 상태와 임대관계 미상, 반복 유찰이 함께 존재합니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장 검증 후 판단. 이 사건의 승부처는 낮아진 숫자가 아니라 실제로 사용할 수 있고 다시 팔거나 임대할 수 있는 자산인지에 있습니다.
