대전지방법원 2026타경600092. 대전 서구 관저동 구봉마을8-1단지 811동 21층 2104호, 전용 59.47㎡ 아파트입니다. 감정가는 224,000,000원이며 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 156,800,000원입니다. 동일 면적 최근 12건 평균 193,083,333원과 최신 거래 199,000,000원보다 낮아, 가격만 보면 할인 구간에 들어왔습니다.

그러나 이 사건은 최저가만 보고 곧바로 “권리도 단순하다”고 결론 내리기 어렵습니다. 등기부에는 2021.09.17 설정된 오케이저축은행 근저당권 2건이 있고, 두 권리는 2024.10.21 오케이에프앤아이대부주식회사로 이전됐습니다. 권리이전은 근저당권의 순위를 그대로 이어받는 구조이므로, 등기 순위상 2022.11.29 가압류보다 앞선 권리의 효력이 현재도 이어지는지 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 기준권리 대조 필요

매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

임차인으로 등재된 사람은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기록돼 있습니다. 이해관계인 부재로 내부 확인 없이 외부 관찰과 유사 주택 탐문을 바탕으로 평가됐으므로, 현재 점유자·전입세대·확정일자·사업자등록 여부를 별도로 확인해야 합니다. 임차인이 없다고 단정하거나 점유자를 소유자로 단정할 수 있는 자료는 확인되지 않습니다.

② 시세 비교 — 실질취득 156,800,000원은 최근 평균의 81.2%

구봉마을주공8-1 동일 면적 59.47㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 193,083,333원, 최신 거래는 2026.08의 199,000,000원입니다.

거래 범위는 173,000,000원~212,000,000원이며, 현재 최저가는 거래 표본의 최저가보다도 낮습니다. 인수액이 0원이라는 전제에서 실질취득은 최저가와 같은 156,800,000원이고, 최근 평균 대비 비율은 81.2%입니다. 감정가 224,000,000원은 최근 실거래 최고가 212,000,000원보다 높지만, 한 차례 유찰로 현재 가격은 최근 거래 구간 아래까지 내려왔습니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,800,000원 가정)

위 표와 도넛 차트는 매각가 156,800,000원을 가정한 제공 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 2021.09.17 설정 후 이전된 근저당권 2건의 현재 효력과 실제 배당순위를 반영하면 배당 항목과 금액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

④ 회차별 미배당과 가격 시나리오

제공된 시나리오에서는 유찰이 늘수록 채권자의 미배당액만 증가하고 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다. 다만 이 결론 역시 명세서상 인수권리 없음과 실제 점유관계가 일치한다는 전제입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트벽식조 경사슬래브지붕 22층 건물의 21층입니다.
• 단지 규모. 구봉마을주공8-1은 1,563세대이며 사용승인일은 1999.05.06입니다.
• 주위환경. 대전선암초등학교 남서측 인근으로 대규모 아파트단지, 근린생활시설 및 각급 학교가 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 토지·도로. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내부 진입도로를 이용해 접근합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 관저2지구 지구단위계획구역, 택지개발지구이며 교육환경 보호구역이 포함됩니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,362,000원이며 공부와의 차이는 없습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 거래 유동성. 동일 면적 최근 거래가 12건 확인되며 거래가는 173,000,000원부터 212,000,000원까지 분포합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 확인. 을구 11·12번 근저당권과 11-2·12-2 권리이전의 현재 효력을 등기사항전부증명서에서 확인하세요.
• 배당순위 재산정. 제공 배당표가 2021년 근저당권보다 후순위인 2022년 가압류부터 배당하는 구조와 일치하는지 법원 기록을 대조하세요.
• 점유 조사. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현장 방문과 전입세대열람으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 대항력 확인. 임차인이 발견되면 전입일·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 말소기준일과 비교하세요.
• 가격 상한. 최저가는 최근 평균의 81.2%지만 내부 상태·수리비·점유 이전비용을 반영해 응찰가를 정하세요.
• 세금·관리비. 지방세·국세 압류와 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분을 별도로 확인하세요.
• 매각 진행상태. 매각기일은 2026.07.29로 기재돼 있으므로 변경·연기·취하·매각결과를 법원 원본에서 확인하세요.

맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 확인 후

이 물건의 강점은 분명합니다. 최저가 156,800,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 193,083,333원의 81.2%이고, 최신 거래 199,000,000원보다도 낮습니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없으며 제공 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 등기상 2021.09.17 근저당권 2건과 2024.10.21 권리이전 내역이 존재하는데, 제공 배당표는 2022.11.29 우방하이테크 가압류부터 배당하는 형태입니다. 여기에 감정평가서상 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “가격은 합격권, 권리는 조건부”입니다. 말소기준권리·배당순위·점유관계를 원본으로 일치시킨 뒤에야 81.2%라는 가격 메리트를 안전하게 평가할 수 있습니다.