대전지방법원 2026타경600128. 대전 서구 용문동 제일주택 제1층 제3호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 박승종 씨는 2011.03.10 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 등기부에 남아 있던 서부농업협동조합 근저당 2건은 2026.03.09 해지로 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2023.06.26 서민금융진흥원 가압류입니다. 그 뒤 국민행복기금 가압류, 제니스자산관리대부 가압류와 강제경매개시결정이 이어지지만 모두 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음입니다. 따라서 최저가 63,700,000원에 낙찰된다고 가정하면 매수인의 실질취득액도 63,700,000원으로 동일합니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실거래 표본의 부족과 소규모 노후 연립의 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600128 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 용문동 278-16 제1층 제3호 · 도로명 대전광역시 서구 괴정로 173-1 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 감정 이용상태 연립주택 · 대상면적 58.5㎡ · 1층 |
| 건물 / 규모 | 제일주택 · 12세대 · 1980.02.05 준공 · 시멘트 벽돌조 |
| 소유자 | 박승종 (2011.03.10 증여 원인, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제니스자산관리대부 / 68,998,967원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
| 호수 확인사항 | 등기부상 ‘1층 3호’ · 현관문 표시 ‘103’ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 모두 소멸
말소기준은 2023.06.26 서민금융진흥원 가압류입니다. 2014.11.04 및 2016.02.17 설정된 서부농업협동조합 근저당권은 2026.03.09 해지로 이미 말소됐습니다. 기준권리 뒤에 접수된 국민행복기금 가압류, 제니스자산관리대부 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 모두 소멸합니다. 확인된 임차인이 없어 대항력·우선변제·보증금 승계 문제도 없습니다.
② 시세 비교 — 가격 여유는 있지만 표본은 1건
제일주택의 대상면적 58.5㎡와 일치하는 실거래는 1건입니다. 확인되는 거래는 2023.09, 2층, 95,000,000원이며 전체 평균·최근 시세 기준값·최신 거래가 모두 95,000,000원으로 집계됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 58.5㎡ | 2층 | 95,000,000원 |
| 평균 | 58.5㎡ | 1건 | 95,000,000원 |
최저가 63,700,000원은 최근 시세 기준값 95,000,000원의 67.1%입니다. 매수인 인수액이 없으므로 실질취득액도 63,700,000원이며, 단순 가격 비교에서는 여유가 있습니다. 다만 비교 거래는 2023.09의 1건뿐이고 대상은 1층, 비교 거래는 2층입니다. 이 숫자 하나만으로 현재 매도 가능가격이나 수리 후 환금가를 확정하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,546,600원 |
| 1. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,025,005원 | 14,025,005원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 13,906,229원 | 13,906,229원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 59,925,739원 | 34,222,166원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 주식회사제니스자산관리대부 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 청구 합계 87,856,973원 중 예상배당은 62,153,400원이며, 미배당액은 25,703,573원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시 창호 마감입니다.
- 입지. 대전산업정보고등학교 서측 인근입니다. 로변에는 근린생활시설이 있고, 후면에는 주택·다세대·아파트가 혼재하며 제반 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수시설과 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 814.9㎡, 평지의 자루형이며 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 2차선 도로와 접하고 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 1,185,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 제일주택은 12세대이고 확인되는 동일면적 실거래는 2023.09의 1건입니다. 거래 표본이 적어 낙찰가와 향후 매도가 사이의 차이를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 호수 특정. 등기부의 ‘1층 3호’와 현관문 ‘103’이 같은 전유부분인지 건축물대장, 집합건축물 현황도와 현장에서 대조하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 인도 가능 시점은 현장 방문과 원문 서류를 통해 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가 1건뿐이므로 95,000,000원을 확정 시세로 보지 말고, 인근 유사 연립주택의 현재 매물과 실제 거래 가능가격을 함께 확인하세요.
- 수리비 확인. 1980.02.05 준공 건물인 만큼 급·배수, 난방, 창호, 누수와 내부 마감 상태를 확인해 응찰가에 반영하세요.
- 진행결과 확인. 2026.07.29 매각기일의 진행결과와 후속 기일 여부를 법원 원문에서 확인하세요.
- 배당표 한계. 예상배당은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 계산이며, 당해세 등 실제 배당 변수를 원문에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 환금성”
이 물건은 권리분석만 보면 명확합니다. 확인된 임차인이 없고, 인수권리와 법정지상권도 없으며, 기준권리 이후의 가압류와 경매개시결정은 모두 소멸합니다. 최저가 63,700,000원이 비교 실거래 95,000,000원의 67.1%라는 점도 가격상 여유를 보여줍니다.
다만 제일주택은 12세대 규모이고 1980.02.05 준공됐으며, 비교 가능한 실거래는 2023.09의 1건뿐입니다. 여기에 등기부 호수와 현관문 표시를 현장에서 대조해야 하는 과제도 있습니다. 따라서 결론은 권리는 합격, 가격은 검토 가능, 환금성과 물건 특정은 현장확인 필수입니다. 낙찰가가 낮아 보이는 것과 향후 쉽게 되팔 수 있다는 것은 같은 의미가 아닙니다.
