131,600,000원
대전지방법원 2026타경600180. 대전 중구 용두동 극동늘푸른아파트 102동 303호, 전용 59.91㎡의 주거용 아파트입니다. 감정가는 188,000,000원이며 1회 유찰돼 최저매각가는 131,600,000원으로 내려왔습니다. 명세서에 기재된 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항이 없고, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격만 보면 동일 면적 최근 실거래 최저 175,000,000원, 최신 거래 189,000,000원, 최근 12개월 평균 192,458,333원보다 현재 최저가가 낮습니다. 다만 이 사건은 권리 건수가 많고, 말소기준으로 산정된 갑구 14번 가압류보다 앞선 2024년 근저당권 및 이후 이전등기가 함께 확인됩니다. 따라서 낮아진 최저가만으로 권리 확인을 생략할 수 없는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600180 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 용두동 99-4 극동늘푸른아파트 102동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 중구 동서대로 1347 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.91㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 3층 |
| 이용상태 | 주거용 아파트 · 방·욕실·주방·거실 등으로 이용 |
| 소유자 | 서승일 (2019.06.21. 거래가 148,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 131,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 145,130,799원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 원본 확인은 필수
말소기준 이후에는 신용보증기금 175,000,000원, 윤동진 245,000,000원, 농협은행 주식회사 41,902,048원, 중소기업은행 26,192,868원, 대전신용보증재단 81,250,014원, 서울보증보험주식회사 20,000,000원, 중소기업은행 33,376,434원, 현대캐피탈 주식회사 16,325,937원의 가압류가 이어집니다. 등기 판정상 이들 후순위 가압류는 매각으로 소멸합니다.
또한 북대전세무서장·대전세무서장 및 대전광역시 중구의 압류가 있습니다. 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로, 세목과 법정기일 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균의 68.4%
극동늘푸른아파트 동일 면적 59.91㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 192,458,333원, 최신 거래는 2026년 6월 189,000,000원입니다. 현재 최저가 131,600,000원은 최근 평균의 68.4%에 해당합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.91㎡ | 15 | 189,000,000원 |
| 2026.05 | 59.91㎡ | 15 | 199,000,000원 |
| 2026.04 | 59.91㎡ | 5 | 188,500,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 10 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 59.91㎡ | 9 | 188,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 9 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 59.91㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 15 | 230,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 13 | 190,000,000원 |
| 2025.11 | 59.91㎡ | 4 | 175,000,000원 |
| 2025.10 | 59.91㎡ | 11 | 180,000,000원 |
| 2025.10 | 59.91㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.91㎡ | 12건 | 192,458,333원 |
최근 거래 범위는 175,000,000원에서 230,000,000원이며, 감정가 188,000,000원은 최신 거래 189,000,000원과 가까운 수준입니다. 현재 최저가는 감정가 70%로 내려와 최근 거래 최저 175,000,000원보다도 낮습니다. 다만 본건은 3층이므로 4층 이상 표본이 중심인 실거래와 비교할 때 층·향·내부 상태를 별도로 조정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,642,400원 |
| 갑구 14번 가압류 · 주식회사 동진안전 | 86,000,000원 | 86,000,000원 |
| 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 175,000,000원 | 42,957,600원 |
| 갑구 16번 가압류 · 윤동진 | 245,000,000원 | 0원 |
| 갑구 17번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 41,902,048원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 중소기업은행 | 26,192,868원 | 0원 |
| 갑구 19번 가압류 · 대전신용보증재단 | 81,250,014원 | 0원 |
| 갑구 20번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 갑구 21번 가압류 · 중소기업은행 | 33,376,434원 | 0원 |
| 갑구 22번 가압류 · 현대캐피탈 주식회사 | 16,325,937원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 725,047,301원 중 예상 배당액은 128,957,600원, 미배당액은 596,089,701원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 세금의 법정기일과 실제 교부청구액에 따라 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 131,600,000원 | 128,957,600원 | 596,089,701원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 92,120,000원 | 90,061,840원 | 634,985,461원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 64,483,999원 | 62,923,287원 | 662,124,014원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전대성중학교 남측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교와 공원이 혼재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 시내버스 정류장과 대전지하철 오룡역이 있습니다. 간선도로 접근성을 포함한 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 늘푸른아파트는 260세대이며 사용승인일은 1997.10.29.입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 3층으로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 급배수·위생·전기·소화전·주차장·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남동측 광대로를 통해 차량 진출입이 가능하고 단지 내 도로가 조성되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 역사문화환경보존지역이며 공시지가는 1,055,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 근저당권 원본 대조. 2024.05.30. 삼성생명보험주식회사 근저당권 155,870,000원과 2025.12.03. 한국자산관리공사 이전등기의 존속 및 말소 여부를 확인하세요.
- 말소기준 확인. 갑구 14번 주식회사 동진안전 가압류가 실제 말소기준으로 적용되는지 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 북대전세무서·대전세무서·대전광역시 중구의 압류 세목, 법정기일, 교부청구액을 확인하세요.
- 점유 확인. 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 전입세대확인서, 현황조사서, 관리사무소 및 현장 방문으로 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 조정. 실거래 표본은 4층에서 15층 사이가 중심입니다. 본건 3층의 향·조망·내부 상태를 반영해 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비 확인. 관리사무소에서 체납 관리비와 공용부분 승계 가능액을 확인하세요.
- 매각기일 원본 확인. 매각기일 2026.07.29.의 진행·변경·취하 여부를 법원 공고 원본에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력, 권리는 확인 후
이 물건의 숫자는 분명합니다. 감정가 188,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 131,600,000원으로 내려왔고, 명세서상 매수인 인수액은 0원입니다. 실질취득액 131,600,000원은 최근 12개월 실거래 평균 192,458,333원의 68.4%이므로 가격 측면의 여유는 확인됩니다.
그러나 권리관계는 단순하지 않습니다. 2024년 근저당권, 2025년 한국자산관리공사 이전등기, 가압류 9건, 국세·지방세 압류 3건이 이어지고 임대관계도 미상입니다. 따라서 결론은 “가격은 합격 후보, 권리는 원본 대조 후 확정”입니다. 말소기준과 근저당권 처리, 세금 법정기일, 실제 점유관계가 모두 확인될 때 131,600,000원의 가격 메리트가 비로소 실질적인 투자 여유로 이어집니다.
